2020年2月20日上午9:30，央行公佈了最新的LPR利率：一年期4.05%，5年期以上4.75%。一年期下降了10BP，5年期下降了5BP，符合之前預期。
對於貸款買房的朋友們，是一個不錯的消息。
去年年底，央行發佈公告〔2019〕第30號文，明確存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR有關事宜。
一、30號文主要內容：
- 明確了存量浮動利率貸款範圍，指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款。
- 從2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。
- 規定了利率基準轉換起止時間。自2020年3月1日起，存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。
- 轉換要求。銀行可以和客戶進行協商，將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權。定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換，已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。
- 商業性個人住房貸款轉換後首次執行的利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。
二、LPR利率的轉化邏輯是什麼？
根據30號文，對存量浮動利率貸款定價基準轉換要求，房貸可以選擇轉為LPR利率，也可以轉為固定利率，但只有一次機會。明年3月開始執行。
馬上就進入三月份了，離存量貸款利率轉換工作也越來越近了，受疫情影響，轉換工作可能會推遲一段時間。
通過調查發現，很多房貸借款人並不清楚這次轉換工作的意義。對於怎麼轉換更加合算一些，心裡沒有底，希望本文能給他們一些幫助。
我們先把利率轉化邏輯講清楚，然後再決定如何選擇。
對存量房貸業務，它的房貸利率是基於貸款基準利率，按照一定的上浮比例，計算得出的。
計算方式： 4.9*(1+0.2)/100=5.88%。這個是你目前老的房貸利率。 而本次LPR新規，要求執行的房貸利率是以LPR利率+加點，計算出新的房貸利率。
根據30號文的要求，在個人住房貸款利率轉化首次重定價時，新老利率保持相同的水平。那麼我們需要確定一下，在首次保持利率總體不變的前提下， 轉化成LPR利率，需要加多少BP？
計算方式：(5.88 - 4.75)*100 = 113。
通過計算我們得知，新老利率保持相同水平，需要在LPR利率基礎之上加113BP。
需要強調的是，首次轉換時，需要加的點數確定之後，便不會再改變。也就是說。以後你的房貸利率隨著LPR利率調整的時候，每次加的點數都是113BP。以後你的房貸利率，只隨著LPR利率的變動而變動。
三、選擇不同，結果也就不一樣
- 如果選擇轉為LPR利率，以後你的貸款在每次重定價週期中都要在LPR利率基礎上加首次重定價時算出增加的BP。LPR利率上升了，你的房貸利率也會隨著上升；反之，LPR利率下降了，你的房貸利率也會隨著下降。
- 如果選擇轉換為固定利率，你的貸款執行利率就固定為一個確定的數值，以後無論LPR利率怎麼調整，都與你無關，這個利率一直到貸款到期。
- 為了更能清楚的說明問題，舉例說明如下：
假設下一個重定價週期LPR五年期以上利率由現在的4.75%調整為4.5%，那麼你的房貸利率會隨著調整為： (4.5 + 1.13)/100 = 5.63%。比以前的5.88降低了0.25%。
假設下一個重定價週期LPR5年期以上利率由現在的4.75%調整為5.0%，那麼你的房貸利率會隨著調整為： (5.0 + 1.13)/100 = 6.13%。比以前的5.88上升了0.25%。
根據新規的要求，商業性個人住房貸款重新約定的重定價週期最短為一年。在後續重新價日，按此前最近一個月LPR率進行定價。
四、選擇固定利率和LPR利率那個更合算呢？
- 如果你的貸款剩餘到期年限不長的話，比如說一兩年就到期了，轉不轉意義並不大，因為重定價週期最少是一年，就算接下來兩年LPR利率是降低了，轉了也省不了多少錢。
- 如果你的貸款剩餘到期時間還比較長，考慮到未來我國利率長期將處於下行的預期，建議還是轉化為LPR利率，以便享受利率市場化的改革紅利。
- 如果你房貸利率簽約時就是優惠利率，以基準利率或者只上浮了10%發放貸款的話，建議就不要轉了，以免轉了以後定價反而更貴。
五、結論
目前來看，正處於降息窗口期，國家在政策導向上是要解決中小企業融資難、融資貴的問題。推出貸款市場報價利率形成機制LPR，實施利率並軌，其目的也是希望把市場利率快速、有效地傳導到實體經濟。從LPR實際運行效果來看，確實也達到了目的。
長期來看，結合國際上利率市場化的經驗，我國未來利率的發展趨勢總體應該是向下的。負債端的利率像有些國家那樣實行零利率的日子應該也不會太遠，那資產端利率的下降也是必然的。
所以，最後給出總的建議是，當前存量貸款浮動利率轉化為LPR利率總體來說是有必要的，也是更為合算的。
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