LPR再下調！
剛剛！央行公佈了1年期和5年期的LPR。1年期LPR由4.15%下調至4.05%，下降10個基點，5年期LPR由4.8%下調至4.75%，下調5個基點。
本次降息早有預兆，前兩日（2月17日）央行下調1年期MLF利率至3.15％；此前為3.25％。
其實此次降息，是1月2日-3日的內容（對12月中央經濟會議時針對房地產內容的重述），屬於常規的報告，因當時疫情還沒有爆發，基於疫情下的房地產貨幣政策有沒有調整，現在還沒有定。
不到三天時間央行接連下調MLF 1年期及LPR 5年期及1年期利率，代表著受疫情影響，目前的經濟形勢嚴峻，實體經濟及房地產行業均受到一定程度的打擊，採用適當寬鬆的貨幣政策有利於經濟迴歸正常平穩的軌道，這點飯總在之前的文章中曾做過預測，可查看之前文章：問答合集！學區貶值？郊區要漲？啥時候買？
但此次降息力度有限，表明目前經濟情況還不算太糟，上面還是不希望刺激到樓市，且未來還有下降的空間，無論是對於疫情還是經濟，走向還是樂觀的。
隨著政策的逐步落地，加上疫情得到控制，各地復工穩步推進，受到衝擊的經濟基本面將開始逐漸恢復。
什麼是LPR
什麼是LPR呢？就是貸款基礎利率。 貸款基礎利率（Loan Prime Rate簡稱LPR）是指金融機構對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可根據借款人的信用情況，考慮抵押、期限、利率浮動方式和類型等要素，在貸款基礎利率基礎上加減點確定。也就是傳聞已久的利率市場化。
飯總簡單講，就是利率市場化之後，原來商業銀行等金融機構的LPR是不能動的，現在可以自己調整了。而且央行的指導性政策是降低，尤其是一年期的LPR，主要目的是為了降低實體經濟融資成本。那麼，這已經是在美聯儲以及外圍22個國家和地區央行降息後，中國實質性降息。飯總在去年7月31日“炒房”這篇文章中，已經清晰的預測了這一點，一度還在群裡被質疑有沒有可能性。
順便說一下，丹麥已經是負利率了，也就是說你在丹麥的某些銀行貸款，銀行還要給你付利息，飯總表示好羨慕。
LPR與房貸利率有什麼關係？
LPR發佈的核心目的是為了實體經濟，所以在此之前已經有計劃的指導全國房貸利率折扣上調。
如果是新政之後的貸款，等到重置期到的時候，根據屆時的LPR來定新利率。如果是新政之前的貸款，是跟著基準利率走的，不隨著LPR變化。
之前的北京首套個人住房商業貸款利率是4.8%加55個基點，下限就是5.35%；二套房貸是4.8%加105個基點，是5.85%。
而現在，4.8%這個基數變化了。現在是4.75%這個基數上加點，最終的利率下限就變成了首套房商業貸款5.3%，二套是5.8%。都下降了0.05%。
那麼此次下調後，與老貸款利率相比，能省多少錢？
調整為LPR前，北京的貸款利率首套利率普遍為基準利率（4.9%）上浮10%，為5.39%。二套利率普遍為基準利率上浮20%，
以商業貸款300萬，25年期，等額本息還款方式為例：
首套：
老貸款：每月還款：18226.07元，25年總利息：2467821.69元
最新LPR：每月還款：18066.04元，25年總利息：2419810.77元
執行lpr後，目前首套每月可省160.03元，每年可省1920.36元，25年的總利息可省下48,010.92元。
二套：
老貸款：每月還款：19109.58元，25年總利息：2732874.19元
最新LPR：每月還款：18963.94元，25年總利息：2689182.72元
執行lpr後，目前二套每月可省145.64元，每年可省1747.68元，25年的總利息可省下43,691.47元。
而且飯總曾強調過，LPR會不斷的下調，今日又再一次被印證。而房貸利率折扣作為商業銀行的手段，畢竟存在競爭，不可能無限上調。當然，LPR不能代表房貸利率，5年期大幅度下滑的可能性也較小。
短期降息對房價的影響
首先，有一城一策控制房價的大方向壓制，所以各位不用擔心房價大漲的事情，但是部分優質房源的價格上調在所難免。
但不排除會放鬆一些政策，近幾日，無錫、西安、深圳、浙江等多個省市接連出臺應對新冠疫情的樓市寬鬆政策，比如無錫的延期繳納稅款，西安的分期繳納土地出讓款等
（圖源：億翰智庫） 限購、限價、限貸、限售四個方面如有放鬆，也是要嚴格遵循一城一策（可能會從25個城市布到全國）為基礎，即控制房價，對於北京來說，每年房價的漲跌幅不得超過10%。並且，經過6次調控房價基本穩定，不會有太大波動。
雖然受疫情影響，短期北京樓市的熱度會降低，成交量會降低。但幾乎半年的購房需求積壓，會在疫情結束後迎來一波成交小高潮。 如果不著急買房的話，最近兩個月先密切觀察，不要著急下手，因為後期房源會集中放出來，需求也會集中出現。但這裡有兩個不確定因素：當前的經濟下行情況並不明朗，可能會導致部分購房者繼續推遲買房；國家有可能為了刺激經濟繼續做一些放鬆。所以後邊的對沖力量還不明確，當前先觀望。
老房貸怎麼選
之前眾多群友提到過的老房貸，你也可以理解為就是存量貸款，屬於老貸款的一部分。
去年12月28日，央行宣佈，自2020年3月1日起，存量貸款可以轉化為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值）或固定利率的形式，由借貸雙方協商決定 。
那麼央行公告的政策對於你具體有什麼影響呢？下面我以一類人來描述：
假設你在17年使用純商貸買了套房，並在建行貸的款，貸款年限為30年，現在還沒有還清貸款。當時貸款的利率是在4.9%基準利率的基礎上上浮10%，即5.39%
那麼今年3月1號開始，建行會聯繫你，並與你協商老房貸的利率定價方式轉換為LPR的事。你有兩種選擇：
1、 轉換成LPR為定價基準加點形成（加點可為負值）
2、 轉換為固定利率（直到貸款還完都不變，可與銀行約定）
面對選擇你只有一次的轉換權利，並且今年8月31號之前需要作出決定。雖然給你選擇，但我判斷銀行更傾向於你轉換成以LPR為基準的方式，因為更靈活。
繼續往下走，假設你在今年的4月1號和建行協商好了採用LPR的定價方式，重定價期為1年（大多數商業銀行的重定價週期最短為1年，重定價日一般為每年的1月1號，可與銀行約定），並且簽訂了新的合同。
新合同加點幅度的公式是：原合同最近的執行利率水平（即5.39%）-2019年12月發佈的5年期以上LPR（即4.8%）=0.59%
於是，你在明年的4月1號到12月31號之間執行的利率和以前保持一樣，仍然是5.39%，只不過在這個時間段內，它的組成是4.8%+0.59%。
而到了2021年的1月1號，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為：
2020年12月發佈的5年期以上LPR（假設為4.7%）+0.59%（這個是長久不變的），即5.29%。再往後依次類推。
說到這大家可能都明白了吧，但是有人會問到，我能不能選擇按照固定利率的方式呢？
原則上是可以的，但是我並不建議大家選擇。因為不管是中國還是世界，長期來看利率走低是不可逆轉的趨勢。很多歐美國家已經進入負利率時代，就連我們高層也只是說我們有能力延緩負利率時代到來，也沒敢保證我們不會進入負時代。
所以，按照LPR標準，1年調整一次的浮動利率更好。
具體怎麼操作呢？
上面我們提到了，今年3月1日開始，你的借貸銀行會聯繫你協商調整老房貸的利率定價方式。在此之前，你可以主動撥打借貸銀行的客服電話，或者到借貸行的個貸部瞭解調整利率的操作方法。
V房群友高頻QA解答
Q1：新辦的貸款能享受這次利率下調帶來的福利嗎？
A1：只要沒有做完銀行面籤的，或者沒有簽訂貸款合同的，都按照LPR利率來走。
Q2 ：老房貸，貸款沒還清的建議改成LPR為基準還是固定利率呢？
A2：之前也闡明過目前我國處於降息週期中，長期來看利率走低是大趨勢。本次LPR再次下調已印證，所以對於老房貸（尚未還清貸款的）來說，選擇更換為LPR為基準的方式會更合適，成本會進一步降低。
Q3 ：此次LPR下調對於房地產市場有什麼影響？
A3 ：上面說過了，房貸利率的下調，會刺激買房需求的上升，但其和疫情期造成的影響形成對沖效應，房價及交易量是否能在短期恢復去年水平，還有待觀察。但目前企業復工潮開啟，經濟處於復甦期，房地產市場需求也在逐漸被釋放，所以會是逐漸向好的趨勢。
Q4 ：您覺得什麼時候買房最合適？
A4：當前及未來一個月（政策出臺後市場的反應週期）之內，在可能發生的其他寬鬆政策還未釋放前，是個絕佳的買房時機。因為目前房地產仍受疫情影響，基本處於冰凍狀態，房價交易量尚在低谷期。貸款利率下調加前段時間無錫、西安、深圳、浙江等多個省市接連出臺應對新冠疫情的樓市寬鬆政策等已經預示著國家對房地產調控開始陸續放鬆（但會嚴控房價），此舉有助於抬高民眾對於房地產的預期，使部分購房需求逐漸得到釋放。
Q5：您怎麼看待央行這次針對房貸利率的下調？
A5：18號到今天，不到三天時間央行接連下調MLF 1年期及LPR 5年期及1年期利率，代表著受疫情影響，目前的經濟形勢嚴峻，實體經濟及房地產行業均受到一定程度的打擊，採用適當寬鬆的貨幣政策有利於市場經濟迴歸正常平穩的軌道。
閱讀更多 飯總選房 的文章
