針對蛋殼公寓拖欠業主租金、要求業主“免租”等引發的一系列問題，日前一份由深圳市政法委向深圳市地方金融監管局、深圳銀保監局的通知文件在網絡上流出，該通知提到，高度重視蛋殼公寓業主因討要租金聚眾維權事件，在風險防範處置化解工作中發現蛋殼公寓存在“租金貸”的情況，將展開排查。
同期，有許多自如租客反映，由於疫情期間租期將至，自己不得不承擔續租強制漲房租的損失，否則搬離或將無房可租的情況。對於漲租質疑，自如CEO熊林2月20日深夜發文回應稱，自如近期的價格調整均因為產品續約類型不同，以及基於市場價格變動的既定系統價格調整，“如有任何一例實證為趁疫情漲價，我和全體管理團隊即日立刻辭職。”
免租活動引爭議：業主未收到房租，租客房租照扣
疫情發生以來，近期有大量用戶在網絡上爆料稱，蛋殼公寓催促房客換租搬家、但拒退押金，另一邊又拖欠業主房租、不遵守合約。在新浪黑貓投訴平臺，有關蛋殼公寓的相關投訴已超過6000條。
一位業主發帖稱，將房屋委託租賃給蛋殼公寓，按照協議，蛋殼應於2020年2月12日支付第15次租金，但是經多方溝通後，蛋殼公寓拒不支付，已構成租賃協議的單方面違約。有租客則表示，已經預付一整年的房租給蛋殼公寓，但對方未徵得房東同意前提下，以免租期為由強行扣除房東一個月房租，並且長時間拖欠煤氣費，導致房東只能找到租客要收房或者斷水電煤，聯繫蛋殼人員，對方毫無解決措施。
針對疫情期租客返城難的情況，國內多個住房租賃平臺、租賃企業聯盟均發佈了租客免租的優惠活動或倡議，共同應對暫時的經營困難。2月3日，蛋殼公寓曾宣佈在全國13城推出租客租金返還政策，對無法返城者返還一個月租金，並將根據各政府發佈的因疫情延期返工的天數，返還租客相對應的租金，或提供相對應的免費延住天數。後又表示，針對疫情期間（2月1日-29日）合同到期進行續租的租客，在原有續租活動基礎上再返50%（武漢地區返100%）月租金作為疫情補貼；疫情補貼將統一在3月份陸續返還。
但多位租客坦言稱，返還的款項不能提現，只能用於蛋殼公寓；分期月付的用戶不適用；沒有維修、沒有保潔，服務費依然照常收取；所謂按天返還房租，還以分月抵扣服務費的形式，相當於“強制要求房東減免一個月房租，另一頭照收租客房租。”
蛋殼公寓方面2月18日解釋稱，“近期受疫情影響，蛋殼將協助個別業主收回房屋，因此涉及到部分租客的換租問題。”已成立專項工作組，妥善處理租務問題，“承諾將妥善安置每一位受影響租客，絕對不會無故驅趕租客。”如租客因房屋收回確需搬離，將提供幫助。
（蛋殼公寓官微）
上述通知指出，發現蛋殼公寓存在“租金貸”的情況，即公寓管理公司與金融機構合作，引導租客辦理貸款提前向公寓管理公司支付一年的租金，再由租客每月償還金融機構貸款，存在較大的涉穩風險，要求深圳市地方金融監管局、深圳銀保監局儘快排查。此前還有報道稱，深圳市住建局已經約談深圳蛋殼公寓相關負責人，要求其按法規和合同妥善處理問題。
長租公寓減免租金需要協商，盲目操作可能違約
南都記者此前梳理蛋殼公寓上市招股書瞭解到，蛋殼公寓主要通過集中經營從業主處購得的公寓，並將其出租給居民，並通過標準化設計裝修提供一站式服務，主要從租金和服務費中獲得收入。房源不到四年的時間內增長了166倍，但因新房採購、租金、運營、裝修和廣告成本的大幅度提升，2017~2019年不滿三年已合計淨虧損達41.6億。
長租公寓運營方近兩年連續“爆雷”，由於回報週期長，“燒錢換市場”已成許多企業的常態。蛋殼公寓招股書寫道：“我們大量的資金來源包括與租金融資相關的金融機構以及居民的預付款”，“來自經營活動和融資活動的預期現金流量將足以滿足我們未來12個月的正常業務過程中的預期營運資金需求和資本支出。”由於行業面臨中國住宅租賃市場增長下降、租金和空置率波動等風險，蛋殼方面也曾預計：“未來我們可能會繼續遭受來自經營活動的虧損和負現金流量”。
但南都記者曾採訪調查發現，市場上一些長租公寓機構通過和第三方金融機構合作，並以“不需要押一付三”、“首付低”等看似實惠的噱頭，吸引租客分期付房租（實為向第三方機構申請貸款分期還款），而公寓方通過“租金貸”回籠資金收入囊中後，卻是按月、按季等支付給房東，同時公寓方將在一定時間內佔有大量預付款，一旦這部分資金得不到有效監管，房東、租客及網貸公司三方都有面臨損失的可能。
上海市消保委2018年的一份調查統計顯示，受理的關於長租公寓的投訴，主要集中在居住安全存隱患、押金退還不守約、資金徵信存風險等問題；部分長租公寓中介服務機構誤導消費者通過與其合作的第三方金融機構進行貸款，以消費者的信用風險換取其資金保障。
有分析人士告訴南都記者，類似事件的涉事主體涵蓋房東、租客、分期貸平臺和長租公寓四方，房東認為自己與長租公寓簽訂租賃合同，未收到款項有權解除合同、收回房間，而租住人認為自己與長租公寓簽訂租賃合同並支付房租，到期前租賃合同有效，所以關鍵在於長租公寓經營方的身份如何認定；長租公寓與互聯網金融掛鉤，如果對具體租賃的關係沒有理順，也一定程度上造成了監管空白。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進曾對南都記者指出，企業發展長期靠各類資本維繫，使得租賃的業務更為複雜，尤其是涉及到房東、租客、長租公寓企業、金融貸款公司等主體，中間環節出問題，就容易導致租賃經營的困難和其他資金風險。“從房屋託管的發展過程看，很多長租公寓企業在房源成本管控上面臨很大壓力，要求房東降低租金比較迫切，但這需要協商，如果盲目操作可能違背了合同精神。”
他認為，受疫情影響，相關企業經營成本明顯加大，尤其近期租賃市場明顯會降溫，很多長租公寓企業的固定成本（如員工工資等）未必會降低，所以客觀上有降低房源成本的需要。目前一些地區發出業主（房東）向租賃託管企業免收1~2個月租金的倡議，體現了疫情下長租公寓市場的調整心態，有積極意義，但能否調整，要看房東和託管機構之間的協商。
採寫：南都記者 傅曉羚
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