對於年輕人來說，第一次購置房產，基本上都沒有經驗，也不知道該問誰，不清楚有哪些坑，記住我下面講的這些，就能避免被坑。
（一）看證照是否齊全
1、預售證最重要
在售樓處（營銷中心）明顯處要放出來項目所有的審批許可，也就是五證齊全，這是政策要求的，包括《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。其中最重要的是商品房預售許可證。
2、大開發商手續一般合規
要注意，這些證件要在售樓處明顯的地方張貼出來，這是最合規的手續，開盤前必備證件，一般大型開發商都是手續合規的。但是你知道，很多中小型開發商是沒有辦理齊全手續，就直接開盤銷售了，或者都沒有開盤，直接放出消息開始賣，蓄客階段讓你交定金。
3、無證銷售也存在
在行情比較好的時候，很多都是這樣無證預售。我之前接觸的一個朋友就是這樣的案例，在四線城市，這個項目準備開盤了，但是不接受定金，新房竟然要找二手中介才能買，不然你就得找關係，地方賣房亂象讓我都挺驚訝的。
但是現實如此，有的時候該買的還不得不忍受這種情況，這種開發商敢這樣做應該是有監管缺位。
4、證照齊全才能辦貸款
有些中小開發商沒有五證就開賣，那麼你交了定金之後，是沒有辦法辦理銀行抵押貸款的，因為無證不齊全無法辦理房產證，也就沒有商業貸這個環節了，只有證辦下來了才能去貸款。
在實際買房的過程中，這種亂象挺多的。當然大型開發商，比較少出現這種“奇葩”的情況。
所以大家選擇房子的時候，最好選擇有一定知名度、有口碑的開發商；但是更多時候，買房人是處於一個弱勢的地位，買房前弱勢，買房後也弱勢，地方生態如此，不得不適應，大型開發商，也會欺負人的。
（二）別被沙盤矇蔽了雙眼
每一個售樓處都會有一個高大上的沙盤，周邊配套、學校、商場、醫院、銀行、火車站等等都會列出來，距離大城市也會列出來，包括各種商圈和規劃，總之，每個沙盤都是以這個項目為中心來測距，並且包裝周邊配套有多好，但是你千萬別被沙盤矇蔽了雙眼。
我告訴你怎麼看沙盤：
1、不要看標距，要看實測距離
很多距離都是虛值，為了讓你感覺距離市中心很近，把車距改成直線距離，或者把項目位置距離市區的邊緣區，顯得很近，這些都是不準確的，尤其是新盤，虛標距離很嚴重。
北京周邊的固安縣的項目都會說距離北京50公里，1小時的車程，這句話並沒有告訴你，是從項目到北京大五環的車距，你開到三環試試？
解決的方法就是要自己實測，從市區裡到項目的交通距離，通勤時長和開車距離有多遠，這才是最真實的距離。很多人因為圖便宜，所以選擇了遠的地方，然後用開發商的標距來欺騙自己，最後難受的是自己。

2、不要輕信規劃，要看建設進度
很多新盤會在規劃圖上面寫好到底有名校進駐，這也是影響購房者最關鍵的因素之一，但是還是很多暴雷事情。主要問題在於開發商承諾的配套設施沒有到位。
尤其是學校這類問題，有很多新盤吸引購買靠的就是學校，但是開發商到底什麼時候能交付，都是不一定的。對於地產公司來說，肯定是先賣住宅，然後再考慮配套建設，時間推的越久越有利，但是對於購房者來說，那就不是好事了。
這個問題其實沒有什麼解決辦法，只能看開發商的開發進度了，如果是中小型開發商的話，配套設施交付得更晚，大型開發商還好些，但是都不能保證的。
如果配套是當地有要求的話，進度還有一定保障。

3、商場沒有你想象的那麼重要，地段才是最重要的
很多新盤，開發商會自帶商業，有些是社區商業，以底商的形勢出現，有些是商業mall，以商業盒子的形勢展現，這些都有助於項目本身的便利程度。但是新盤的商業很多都是空置，入駐率沒有你想象得那麼高，而且地段差的商業賣不出去，生活配套缺乏保障。
所以地段比新盤商業要更重要，你選擇了一個好的地段，自然就會商業進駐，很快熱鬧起來，但是偏僻的地方商業很難起步，招商是個老大難。與其選擇一個商業配套不明朗的未來，不如選擇一個地段好的商業已經成熟的片區。
（三）什麼時候買最划算？
1、淡季買房最划算
對於項目是分期開盤的，一般是首期最優惠，後期的項目一般都會漲價，而漲價的節點都在節假日，比如五一、中秋、十一，還有過年期間，這些期間都是漲價的時間點。
有些開發商在做促銷活動的時候，之前一般都是先經過了調價，先漲價後打折，這種套路是不是很熟悉？所以買房的節點應該是在淡季，也就是金三銀四之前，金九銀十之前。
開發商在年前急於回款，所以會有打折促銷，年前買可以撿到，或者年假過後的2月期間，儘快買，進入3、4月份就會猛漲一波；到了金九銀十之前，也是一個淡季，也就是5~8月期間，看房買房一定要踩對時機，不要每次買都是在熱銷期。
另外，如果你是首套剛需房，時機只是一方面，如果在你準備好的當下，看好優質的標的就可以入手了，不要為了等待折扣而錯過，等待大概率會迎來上漲。
2、如果買完之後下跌了怎麼辦？
這是個很好的問題，一般來說，開發商不會這麼“作死”，買完就降價，不僅砸牌子，還會被砸場子。所以開發商一般不降價，除非已經面臨非常嚴重的回款問題，或者行情普遍都差，不得不“自宮一刀”，斷臂求生。那個時候誰也沒法自保。
所以前提是一定要做好選籌，而選籌又是一個複雜的體系，可以點贊、收藏加關注 @鵬哥說房產
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（四）樓盤本身要注意哪些地方？
1、樓盤外立面，如果是新房的話，多數是還沒有樓盤外立面的，如果是分期開發建設，那麼就要看看外立面的情況，一般質量高低都是能看出來的。
2、看園林設計
一般新盤的園林設計都是比較完善的，比較要把展示區做出來，開發商在開盤前對營銷中心和園林都是有考核的，必須得達到對外展示的程度，所以園林設計也是一個好的展示面。我們在看園林的時候，主要看規劃排布是不是比較清晰合理，園林是不是你喜歡的風格，一般來說，這個問題都不大。
3、看沙盤情況
可以直接看出自己樓棟所在的位置、樓層、視野、朝向等等，這是最直接的角度圖，而且還可以看出周邊配套，一般新盤的商業配套都比較慢，看樓棟本身就可以了。
（五）看樣板間要注意哪些事項？
樣板間是開發商包裝出來的“糖衣炮彈”，很多看房比較少的同學，一到樣板間的時候，就被開發商的精裝修搞的頭暈目眩，都是滿心歡喜，一激動就忽略了項目內在的價值了。
看樣板間我來告訴你需要注意的兩點：裝修標準和交付標準。
1、裝修標準很重要
裝修標準是開發商跟你承諾的，是幾千塊/平米的裝修標準，整體的裝修標準按照你的面積來計算，最後得出大概的裝修費用是多少，如果是2000塊的裝修標準，100平米的話，那就是帶20萬的精裝修。這個錢到底劃不划算，只能是見仁見智了。帶裝修的話整體價格高，對價格敏感的人來說就買不起了，而且20萬自己裝修或許也花不了這麼多錢。
如果預算稍高的話，可以選擇開發商的精裝修，他們選擇的產品一般都不錯，大型開發商的裝修產品因為統一採購價格低，比你自己買要划算。中小開發商的裝修標準就不確定了。
2、交付標準要問清楚
交付標準：這個指的是房屋裝修都包括哪些內容，一般來說主要是地板、牆面、管線、水電氣暖等硬裝，部分會帶傢俱，但是你看到的沙發、燈具、廚衛、餐桌、電視、冰箱、窗和床上用品、窗簾等軟裝，大概率是不帶的，這些要問清楚。如果豪裝的話，開發商會告訴你“所見即所得”，所有硬裝、軟裝都會給你，當然價格也不便宜。但是可能出現的問題就是軟裝的產品不是你樣板間的高標準，到後期交付的時候，這種糾紛數不勝數。
（六）最後總結一下，除了上面這些內容，還有更深層次的選房邏輯，本文所介紹的都是技巧，屬於“術”的部分；真正選房，從本質上選擇的是地段、片區、階級和圈層，這些屬於“道”的部分，只有道術結合，才能避免踩坑。
看房、選房，其實是非常後面的步驟，前面的步驟有很多，從選擇城市到片區，再到微觀的選擇角度，一步步來，才不至於被後面的亂花迷失眼球。
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