豔姐說
昨日下午大家的朋友圈被一則土拍新聞霸屏了：中國又有新地王誕生！
這塊徐匯濱江最好位置，最後大規模整體開發的地塊，坐北朝南一字排開背靠內環線面向黃浦江。
最終花落港企：香港置地聯合體成功奪得標的，成交總價310.5億元，樓板價約為28563.55元/平米。
很多朋友來問豔姐：香港置地是一家怎樣的公司？這樣的絕版地塊為何花落一家未曾聽聞的港企？難到國內那麼多實力房企還比不上一家未曾聽聞的房企？
提出上述疑問，你就輸在認知的起跑線上了，這家擁有實力股東撐腰的房企，可是富過5代，從鴉片戰爭時期就開始發家的企業。人家的融資能力、自有資金、企業文化都值得內地房企學習，這也是我們今天覆盤的意義。
01 活了百年，香港置地大有來頭？
我們看到昨天的上海總價地王對受讓人有著極其嚴苛的要求：早在2019年12月底發佈預申請公告，為無底價掛牌出讓，設立起始價310.2億元，為目前上海最高價的地塊。
出讓土地面積323664.6平方米，建築總面積約為1797049平方米，其中包含了徐彙區黃浦江南延伸段WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內xh130C-02等28個地塊。
面對如此龐大的地塊，如此高價的地塊，對受讓人也有嚴苛的要求：
1、要求預申請人必須繳納的全額保證金金額為65億元；
2、要求整體一次性的方式出讓；3、住宅方面的建設要求主要有：
①住宅套數下限：1393套，裝配式建築面積的比例為100%，建築單體預製率不低於40%，或單體裝配率不低於60%。租賃住宅總計不小於1187套。
②保障性住房建築面積應占規劃商品住宅的5％，計1478平方米，集中配置，並按規定無償移交給徐彙區住房保障機構。
③受讓人須按出讓年限（商業40年，辦公50年）持有地塊內100%商業、文化體育物業，60%辦公物業，以及100%租賃住宅物業。
如此嚴苛的出讓要求，為何花落香港置地？
①首先，基於企業的悠久的背景，頗具開發實力，能夠很好的引進產業。
我們先來八一八此次奪標的企業背景：上海徐匯濱江西岸金融港地塊是由上海怡興企業發展有限公司、重慶優盛達房地產諮詢有限公司、重慶利嘉華房地產諮詢有限公司及Hongkong Land (WestBund) Development Limited聯合體斬獲。
可以看到，其中前三家內地企業均為置地（香港）投資有限公司100%間接持有，而Hongkong Land (WestBund)和置地（香港）投資有限公司均為香港置地的附屬公司。
那麼香港置地是何方神聖？我們查閱了大量資料發現香港置地以及其背後的大股東來頭不小：
香港置地成立於1889年，是亞洲歷史最悠久的地產商之一。業務涵蓋優質商用物業及住宅物業，在內地及東南亞有大量項目。豔姐還聽說，香港置地在重慶項目做得特別好，南京還拿了地王項目。在港企紛紛撤出內地之時，香港置地反而重倉內地。這說明了其積極的創新之舉。
怡和集團為香港置地大股東，持有46%股權，那它的背景就更加不得了了。
怡和是一家英資公司，成立於1832年，歷史悠久，最早名為渣甸洋行。所以人家可是活了200年的企業！對比國內頭部：92年成立的碧桂園、97年成立的恆大、84年的老大哥萬科...內地房企資歷上一聲嘆息。
怡和集團最早從事洋行業務，怡和洋行是最著名的一家老牌英資洋行，遠東最大的英資財團。
清朝時期從事與中國的貿易，不過當時是以鴉片和茶葉買賣為主，將鴉片賣到中國，然後再從中國收購茶葉賣回歐洲。
到抗日戰爭前，怡和更是發展成為英國在遠東的最大財團。除上海、香港外、還在漢口、青島、天津、長沙、重慶、宜昌、九江、南京、廣州等地設有分支機構。
新中國成立以後，怡和在中國大陸的大部分資產及生意被收歸國有，於1954年撤出了中國內地，將公司總部遷回了香港。
20世紀70年代，怡和集團走向了巔峰，業務包括連鎖酒店、金融保險、零售百貨、建築工程、機械製造、汽車貿易、房地產、藥店等等，還控制著印度尼西亞最大的上市公司阿斯特拉（Astra）。
經過百年的風雨洗禮，怡和集團早已奠定了在自己的地位。根據去年公佈的世界500強數據顯示，李嘉誠的長江和記實業有限公司僅僅排在352位，但是怡和集團卻排在了208位。
此外，根據怡和集團公佈的2018年的財報數據顯示，去年總營收是3013億元，利潤是122.7億元。雖然怡和集團的實力比較強，但是知道它的人卻很少。
因此，香港置地背靠雄厚的外資股東實力，其是怡和集團重要的房地產業務板塊平臺，在集團的業務運營中扮演著重要作用。
而本次中國地王地塊背後折射的佈局通常是政府為了特定區域開發、提前對入駐企業的一種規劃，便於引導將來的產業佈局。選擇背景雄厚的香港置地無疑是上佳之選。
②第二個奪得標的的原因，怡和香港置地背靠實力大股東，強大的只有資金是內地房企不能比的。
2018年，香港置地收入26.65億美元（約合人民幣187億元），淨利潤24.57億美元。但公司淨負責率僅9%。
這個數字比國內的房企低出一大截，說明經營穩定性極高。
對比拿地金額310億元，香港置地年營收187億元顯然入不敷出，但公司有怡和集團做靠山，所以香港置地授信餘額高達72億美元，且多數為長期貸款。
淨負債低、背靠實力大股東，所以香港置地能如此闊綽出手拿地。而且公司擁有較多長期貸款，也為未來的發展奠定了雄厚的資金基礎。
我們看到，雖然一次性投入較大、回報週期長，對企業在經營性物業運營管理上提出了更高的標準要求。
相比於李嘉誠的大撤退，香港置地在內地可謂聲勢浩大。早在2015年，香港置地就聯手旭輝拿下了陸家嘴地塊，項目命名為“LCM置匯旭輝廣場”。
到了2017年，香港置地開發的項目投資規模幾乎都在百億以上，半年內投資中國內地市場的資金就超過300億元。
去年以來，香港置地曾多次在土地拍賣市場上露臉，6月拿下武漢經濟開發區地塊，9月聯手龍湖斬獲重慶西永地塊。可謂看好中國經濟的堅定港企。
02 港企的融資優勢
對於這樣一塊中國地王，任何房企都將承受一定的現金流壓力，對於香港置地來說也不例外。
然而，相對於國內較高的融資成本，港企的融資成本則較低，所以很多企業都是用自己的真金白銀在市場中擴張。
當前無論內地和海外都在大搞量化寬鬆，導致銀行借貸利率全面走低，這是港企融資的成本優勢。
邏輯上看，由於香港的貨幣政策跟隨美聯儲，所以當美聯儲寬鬆時，香港的融資利率也隨之下調。
據香港金管局公佈的數據顯示，1月底香港綜合利率1.01釐，同比下降8個基點。如此低的利率，為港企擴張提供了充足的政策保障。
另一大優勢為港企實行多元化戰略，導致負債率較低。
一個房地產企業如果過度偏重開發和銷售業務來獲取利潤，它的資產負債率就會變得非常高。
而香港置地和大股東怡和集團卻是在連鎖酒店、金融保險、零售百貨、建築工程、機械製造、汽車貿易等多個領域實現了多元化發展格局。
以多元發展來對沖地產風險，擺脫了這營業結構單一的，高風險的運營模式。所以才會得到大量授信融資，並且享受較低的融資成本。
03 百年企業文化養成記
最後，我們還想簡單聊聊百年房企的用人文化，此前常聽人說很多港企都是百年企業，人家在裡面上班一上就是一輩子。這樣經常寫高管履新的豔姐有點不太敢相信。決定一定要寫給高週轉的企業朋友們看看。
據說，香港置地mainland總裁凌常峰先生自清華大學研究生畢業後，37歲就做到大中華區總裁，一直到現在。有朋友告訴豔姐香港置地的企業文化人員方面非常穩定。
如何做到的，對於這塊豔姐的理解是：
①有願景、情懷、職業操守。香港置地作為一家百年企業，奉行"長期主義、長遠眼光"，“為客戶創造獨特的長期價值”。
在如今很多港企撤資大陸的時刻，香港置地卻反向而行重倉內地，並且很多內地產品國際化和本土化的結合做的非常好。
在重慶幾塊項目做得有口皆碑：正在重慶做的商場室內植物園，包括18年開的長嘉匯老街都是品質和創新的經典；在南京奪得越城天地地王后，不像其他開發馬上想開發，想現金流回正，一味追求財務價值優先，哪怕製造出的是建築垃圾。
香港置地做得確是：研究。研究南京的人文歷史，如何做出最好的秦淮河作品，為城市帶來風景。
在這種專業精神、創新動力，或者說職業操守吧的感召下，同心者同路，員工才能有更多原生動力。
②有創新動力、品質和專業精神。在奪得地王，即使面臨現金流壓力，但是香港置地仍然謀長遠發展，讓員工看到企業的發展勢能。
③人文關懷、鼓勵員工成長、給到一定自由度、和容錯機制。相比近年內地房企很多的“半年總裁”、“一年總裁”，香港置地79年的mainland總裁凌常峰從應屆生做到總裁，如果不給容錯機會，豔姐相信他造就被fire100次了吧。
豔姐聽說香港置地一個員工身體大恙，老闆知道後感嘆說：如果員工身體受到傷害，寧可不賺錢。
可能有人會diss：這種話就隨口說說的呀。豔姐相信內地很多老闆是壓根說也不會說的。
以商業的進步推動社會的進步。做房企中的清流，感召更多同心者、同路人。
部分內容參考文章：樂居財經和塔木德富豪會等
主編：張豔
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