我的名字長度有3釐米
1，先說商品房的特點、使用權是最長70年,純住宅、國家金融機構支持做住房貸款最長30年.按揭貸款最高可以貸8城，利率最低，可以購房入戶，也可作為積分入戶的基數，也是小孩入學的條件之一。好租好售，容易變現，交易成本比其他不動產低。但是也有地方受限購影響。
2.公寓的特點，使用年限最長50年,銀行貸款只能做10年:最高只做5成，不能使用明火，水電費比住宅高。沒有入戶入學政策支持，能租不好售，少銀行支持二手公寓按揭貸款。置換率不高，流通性不大，交易成本比住宅高。沒有限購政策影響。
3,通過兩者之間相互對比，哪個受歡迎程度就清楚了。
以上是我的看法，希望可以幫助到你，如果你有關房產買賣融資的相關問題也可以繼續關注我，侯神大叔。
侯神大叔侃房
大家好，我是龍城房說說，很高興今天由我來回答這個問題，希望能幫助到大家！
公寓跟住宅的區別：
一、兩者的土地性質以及產權年限不同
公寓：公寓大多是商業用地，產權只有40年。
住宅：住宅是居住用地,產權年限為70年。
二、生活成本的不同
公寓：公寓的水、電、暖、物業費等一般都是按商業用途收取，所以生活成本高，一年兩年無所謂，可是你們想想住個二三十年呢，會多交很多錢的。
住宅：水、電、暖、物業費是按照民用標準來收取，居住成本較低。
從生活成本來看，住宅的費用會比公寓節省很多。
.三 居住體驗的不同
公寓：由於公寓的面積比較小，所以每層的住戶都會比較多，通常在15戶以上，而且不南北通透，挑高低比較壓抑，另外有老人、孩子、孕婦會特別不方便。而且人群混雜，比較亂，私密性、安全性較差居住體驗不好，中看不中住。
住宅：住宅的小區環境一般比公寓的要好，住戶相對少，一般是兩梯四戶或五戶，也有的是一梯兩戶，居住舒適性強。
四、落戶規定不一樣
公寓：商業性質，不能落戶，不能落戶就不能上劃片區的學校，這個問題比較重要，很多買房子需要上學的朋友要慎重考慮。
住宅：那些購房合同或者不動產權證書就可以落戶，落戶以孩子可以上對應片區的學校。
五、轉讓稅費不同
公寓：要轉手時，賣方需要支付增值稅、個人所得稅、土地增值稅，買方需要承擔契稅，買賣雙方需要承擔印花稅，這些所有稅費下來大概在20%左右，特別高。這筆高額的交易手續費不管是買賣雙方誰去承擔都不合算，所以變現能力差。
住宅：主要是1%-2%契稅，房東滿五唯一可以省個人所得稅，滿兩年免營業稅。很多房子的過戶費很低，變現能力強，利於出手變現。
六、40年產權的公寓可以註冊公司，如果考慮辦公的朋友可以考慮，這是它的一個最大的優點。
所以，我的建議是：自住，一定要買住宅，尤其是首套房。
公寓儘量別買，投資者也謹慎考慮。
以上是個人七年從業經驗，希望能幫助到大家，謝謝閱讀！
龍城房說說
現在市場上主流的還是商品房住宅，人們之所以選擇住宅而不是公寓，除了產權問題和後期交易稅費更高之外，公寓還有其他的缺點。
我簡單的列舉幾個
一，產權問題
住宅和公寓最明顯的區別就是產權年限不同，住宅產權是70年，公寓產權是40年。目前住宅已經有文件，產權到期可以續費。公寓還沒有明確的文件。
二，房子落戶問題
住宅是可以落戶帶學位的，公寓是不能落戶也不帶學位。不過公寓可以註冊公司。
三，水電費用問題
住宅和公寓的水電收費標準是不一樣的，,住宅水費2.7元/t,電費0.47元/度，公寓屬於商業水電，商業水費5.5元/t、電費0.8元/度。公寓相對於住宅生活成本上要高一些。
四，貸款問題
住宅首付是30%最長可貸30年，公寓首付是50% 最長可貸10年。公寓首付要比住宅高很多，買公寓要考慮首付和月供情況。
五，利率稅費問題
住宅的貸款利率一般要比公寓的低10%。而且二手公寓交易過程中稅費更高。
六，公攤面積
住宅的公攤面積一般在20%到25%之間，公寓的公攤面積在30%左右，甚至更高
所以，更多的購房者還是選擇住宅。希望對你有所幫助，感謝閱讀。
王之煥
一件商品往往有他的優缺點，那我跟大家分析一下公寓的優點和缺點。
第一
公寓優勢有什麼優勢？
No.1公寓可自住，可以註冊公司，商住兩用也是一個優勢。
No.2公寓大部分都會比商品房的住宅位置要好，商業太講究地段了，往往比住宅的租金要高。
No.3公寓位置好那麼周邊生活配套更高檔。
No.4公寓周邊配套齊全，購物逛街，飲食方便。
No.5公寓面積小，單價便宜，還款時間短，月供低。
No.6公寓一般住單身，企業白領，整體人群素質高。
No.7公寓面積小，總價低，適合過渡。
No.8公寓對二次換大面積住房無影響，仍能享受首套按揭
第二
那麼不買公寓的原因，公寓有什麼缺點。
No.1產權年限短：公寓一般都是建在商業用地或者工業用地上，公寓房的產權年限大多為50年或者40年，不過根據現在最新的政策，公寓也是頒發不動產權證，產權問題還要待時間去進一步完善，參考深圳第一批40年產權的公寓到期問題，是可以補地價延期的，延期20年，費用也不是很高。
No.2就是公寓沒辦法像商品房那樣可以落戶，沒辦法落戶，像廣州，你不是這邊的戶口，小孩子要在這邊上學，即使可以讀，但是也是第二批次，機會比有在這邊有戶口的少很多。
No.3稅費高轉手難：根據我國的相關政策，普通商品房二手交易時可免收土地增值稅，但商用公寓交易時不免交土地增值稅，還需交納增值稅、各項稅費因此轉手難，以廣州公寓為例，二手公寓交易稅費在總房價的10%以上。
No.4公寓是可自住可辦公，一棟樓裡，有長期在這邊住的，也有長期在這邊上班辦公的，人口流動性比較大。
No.5居住成本高：公寓房的水電費都是按商業用電的標準繳納，所以購買公寓房的居住成本是比較高。
No.6以廣州為例，大部分公寓都是不做陽臺的，還有不可以明火煮食。
總結，買商品房跟買公寓都是不錯的，看自己錢包而行。
廣州置業小助手陳生
一》公寓轉售他人交易稅高達20%以上
前幾天，一則”72.5萬賣套公寓交稅22萬”的新聞震驚了不少公寓投資小白。事件中，廣州一位市民以54萬的價格買了一套公寓，放盤3年才遇到一個買家，談好以72.5萬賣出，地稅部門在核定之後卻要其繳稅22萬多元，是成交總價的30%!
呵呵，這還賺什麼錢?養了3年的公寓一分錢不賺，反倒賠了3.5萬!
為什麼公寓二手交易稅費會如此高?
聽小A很高興的說買到了一個本土老牌開發商X正的樓盤《龍門苑小公寓》，總價大概需要26萬元，假如房價一直漲，5年後升值為36萬轉售，差價10萬元。
表面看這筆買賣還不錯，但交易時，小A需交這麼多稅：
1、增值稅及其附加稅：轉讓價與購入價的差額徵收增值稅。應繳納增值稅：(稅收核定價-購置價)÷(1+5%)×5.65%。
2、印花稅：稅收核定價×萬分之五
3、土地增值稅：差額的30%-60%(本次以30%計算)
4、個人所得稅：(稅收核定價-合理費用)*20%
即個人實際所得金額20%，個人實際所得金額=轉讓增值額-各種稅額
這樣算下來： (36萬-26萬)÷(1+5%)×5.65%+36萬×0.05%+(36萬-26萬)×30%+(36萬-26萬)×20%=7.34萬元
也就是說，花26萬買套公寓，就算苦等5年後升值10萬，轉售時單稅費就要繳納7.34萬元以上，約為成交價的20%，算下來5年收益只有2.66萬元。
投資26萬，5年毛收益僅僅2萬多。加上5年時間的通貨膨脹、貨幣貶值，這套公寓折騰下來基本賺不了錢，甚至還要賠錢。
一個字：坑。
更坑的還在這裡：高額的稅費造成的結果是，二次交易賠錢，三次交易賠錢，越往後公寓越像個燙手山芋一樣，越轉手越賠錢。
當大家算清這筆賬後，你要擔心就不再是賺不賺錢，賠多少錢，而是清醒之後，還會不會有人來接手，手裡這個燙手山芋，你還要苦著臉捧多久……
因此，投資公寓靠轉售賺取差價這條路，不用想了，是死衚衕，走不通。
林川觀地產
現在市場上的房子主要有幾種：商品房、公寓房、回遷房這三種。不同分類房子價格也會不一樣。商品房需要有一定的經濟能力，公寓房介於有錢和收入中等的人群。但是現實生活中很少看到有錢人買公寓房的，這是為什麼呢？內行人說出了實情，下面一起來看看。
首先，是因為房子的年限問題。一般買的住宅房，房子年限都在70年左右，但是公寓房的年限只有40-50年，大大折扣了20年，所以一看就划不來。
其次，房子的品質的原因。公寓房一般都是十幾戶人家一起居住一層，所以每到高峰期坐電梯就會擁堵在一起。公寓內沒有小區也沒有花園，而且很多公寓的戶型都是背向陽光的，房間的光線很差，一年四季大部分時間都是潮溼黑暗的，很容易滋生細菌。在一定程度上會影響買主對房子的舒適度和體驗感。
最後，房子費用支出多。雖然公寓房的價格上沒有大型豪華商品房那麼貴，但是公寓房的水電費的收費標準是按照商業用途來計算的，光就這一點花銷就不少。其次，公寓房為了安全起見，是不能用燃氣的，所以只能用液氣，在增加開支的同時，也有一定的危險。
聽完內行人的分析，是不是漲知識了。其實，經過對比之後，才發現公寓房有這麼多的“缺點”。公寓房的價格雖然普遍還能接受，但是對於追求生活品質的人，尤其是有錢人來說，買一個大的公寓套房都不去買一個相對小的商品套房。
不過，對於那些經濟條件不是很好的人來說，還是可以考慮一下公寓房的，好歹也是個房子，在買的時候多考慮一下因素，多選擇一下，還是能夠買到滿意的房子的。對此，你們怎麼看呢？會選擇買公寓房嗎？
深圳置業生活記
公寓和住宅有哪些區別？
1、土地性質不同
住宅是居住用地（70年產權），公寓大多是商業用地，一般為（40、50年產權年限），極少數公寓也有70年產權的。根據目前的消息，商業用地產權到期後是要補繳土地出讓金的，公寓首當其衝。
2、用途功能不同
住宅是居住用，公寓為商業、辦公、商住用。
3、裝修情況不同
住宅的裝修情況各異，有毛坯、簡裝、精裝、豪裝，公寓一般沒有毛坯的，基本上都是帶開發商精裝。
4、居住舒適度不同
一般住宅分為兩梯三戶或者四戶，人員較少，不會對出行造成困擾，私密性也比較好；而公寓通常為兩梯十戶，甚至更多，人員不僅多而且雜亂，安全性和私密性都無法得到很好地保障。
為什麼買住房不建議買公寓。
1、條件差，費用高
商住兩用的公寓事實上是不被國家支持和允許的，在市場上也不被看好。絕大多數商業公寓不能落戶，不帶學區位，買了公寓只能夠自己使用（住或者辦公）或者租給別人使用。
2、看似便宜實則性價比不高
我們來算一下，首套住宅首付一般是30％，貸款最高年限30年，可以商貸和公積金貸款結合使用；商業公寓，首付至少50％，貸款年限上限10年，只能商貸，更有甚者要求全款。同樣的價格同樣的成本，一個可以買一個一個人住的單間公寓，另一個可以買一個面積可以供一家三口生活的住宅，你選哪個？
商業公寓產權只有四五十年，住宅產權為70年，都是從它建立的那一刻開始算起的。住宅的產權到期可以自動續期，商業公寓的產權有說明嗎？沒有。
所以買商品房的人更多
房產楊帥帥
先看買房的目的：買房要麼投資要麼自住。
自住看中的一定是舒適型和便捷性以及性價比；投資看中的是資產的回報率。
對比商品房和公寓的特點：
商品房，70年產權，戶型一般比較通透，板樓居多，公攤比較小，生活氣息濃厚。
公寓，40-50年產權，戶型一般不通透，塔樓居多，公攤大，不止居住可能會有民宿辦公等比較雜，水電費費用貴一般沒有燃氣。
所以明顯看出來商品房強於公寓，這也是大部分人選擇商品房的原因，但公寓也是有部分市場因為公寓總價低，一般不受限購影響。
希望我的回答對你有幫助[大笑]
and房
咱可以先去幾個方面對比下
就拿鄭州市場來說
一：後期交房後使用效果
在居住條件，商品房水電是按市政住宅標準收取，一般水4元/噸，電0.56元/度。公寓偏高，按商業標準收取，一般水10元/噸，電1元/度。
在物業管理方面，商品房物業費一般現在是2.1-2.8元/月/㎡，公寓物業費4.0-5.0元/月/㎡
在採光上，住宅的採光也要優於公寓，因為公寓採光還沒有相關法規沒有明確規定。
在戶口方面，普通住宅可以落戶，孩子可以就近上學，而公寓就不能落戶。
在小區環境方面，商品房小區樓棟多，綠化率高，公寓樓棟少一般就一兩棟樓，沒有小區環境
二：在購買階段的對比
在產權方面，商品房是70年產權，公寓是40年產權
在購房成本上來說，商品房一般首付3成貸款7成，個人最長貸款年限30年，公寓要求是首付5成貸款5成，個人最長貸款年限10年
在房屋面積上，一般商品房在60平方以上，樓層平面一般是2梯4戶或者2梯5戶。公寓在60平以下，一般以32-45平的平層或者loft為主，樓層平面一般是4梯18戶或者4梯32戶，
在購房單價上，一般公寓價位要低於商品房
三：在後期變現上的對比
住宅變現快，一般3-5年就可出手並用於購置其他房產，交易稅費低，一般交易稅是成交價的3%-5%
公寓變現慢，一般都是自持收租，如果考慮出售，交易稅等同於商鋪交易，一般交易稅是成交價的23%-26%
鄭州樓市微觀
為什麼有的人買商品房不買公寓？
商品房和公寓有不同的用途，每個人的情況不同，當然選擇不同了。我認為買商品房不買公寓原因有以下幾點：
1、商品房和公寓性質不同。商品房是屬於住宅性質，戶口遷移和子女上學必須要商品房，公寓屬於商業性質，只能出租或則辦公，相比商品房來講，公寓屬於小眾產品；
2、商品房一般更保質增值。商品房是大眾必須品，尤其中國人有重視買房置業的傳統，購買商品房容易脫手，對於投資來說更適合。反之，公寓一般價格變化不大，適合長線投資時用。
3、需求量不同。商品房基本在中國每家必須購買的，屬於剛需；而公寓對國人來講不是必需品，只是選擇品。
希望我的回答對你有些作用。
