老周在今年1月4日回答了頭條問題《物業公司起訴業主欠費，最多起訴幾年的物業費？》，閱讀量超過10萬，獲得“爆款認證”，老周非常高興。同時，老周看到很多朋友留言，對物業公司及服務、法院審判等方面有很多抱怨和誤解，所以今天集中解答一下，希望能幫到大家。
一、留言問題，主要集中在以下幾點：
1、沒有簽訂物業服務合同，及前期物業服務合同到期後，業主應不應當交物業服務費？
2、物業公司不服務、服務不到位，或者物業服務沒有達到合同標準，業主應當交費嗎？誰來管？
3、物業公司“搭車亂收費”，怎麼辦？
4、應當有專業機構負責管理物業公司！
5、法院不按法律審理案件，法官偏向物業公司。
接下來，老周就具體回答下以上問題。
二、沒有簽訂物業服務合同，及前期物業服務合同到期後，業主應不應當交物業服務費？
答：如果確定沒有簽訂物業服務合同，業主有權拒交物業服務費！但以下幾種情況，不視為“沒有物業服務合同”：
1、建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，前期合同到期後，業主大會沒有授權業主委員會選聘物業公司、沒有簽訂新的物業服務合同，原物業公司繼續提供物業服務的；
2、業主委員會在業主大會授權下，與物業服務企業簽訂的物業服務合同，該物業服務合同到期後沒有續簽、業主大會也沒有授權業主委員會重新選聘物業公司，原物業公司繼續提供物業服務的；
3、老舊小區沒有物業服務，政府基層組織（街道辦、社區工作站）按當地政府統一部署，為老舊小區引進了物業管理公司提供服務（合同是由街道辦、社區代簽）；
4、物業公司合同期滿後退出管理，政府基層組織（街道辦、社區工作站）出於公共利益目的，從政府採購供應商目錄中，臨時引進物業公司進行代管（未簽訂物業服務合同）。
以上幾種情況，雖然沒有簽訂物業服務合同，但只要物業公司提供了合格的物業服務，業主就應當履行繳費義務。
三、物業公司不服務、服務不到位，或者物業服務沒有達到合同標準，業主應當交付嗎？誰來管？
按最高法院司法解釋“物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規範確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。”
按以上司法解釋，業主有權要求物業公司按服務質量、標準減收物業服務費，但這個標準應當由法院、或政府主管部門來認定，業主無權不交物業服務費。
以上情況，法官和律師都會建議業主，先履行義務（繳納物業服務費），再向物業公司追責，如：業主大會決議解除物業服務合同，向政府主管部門投訴，起訴要求物業公司要求其承擔責任（要求承擔繼續履行、賠償損失、返回或減免物業服務費等違約責任）。
四、物業公司“搭車亂收費”，怎麼辦？
關於物業服務收費項目（特別是住宅類物業收費涉及到社會民生的問題），政府一直管控的比較嚴格。
國家層面，頒佈了《物業服務收費管理辦法》、《物業服務收費明碼標價規定》，《物業服務成本監審辦法（試行）》、《住宅專項維修資金管理辦法》法規、規章；各省市也都依據上位法、結合本省市的實際情況，發佈了各省市的物業服務收費辦法、物業服務收費指導標準、明碼標價、專項維修資金等管理規定或實施細則。
另外，按照“平等、自願、協商一致”的合同法原則，業主大會（業主委員會）和物業公司可以在物業服務合同中對基礎（公共）物業服務以外的特約服務（經營服務）、物業公共資源經營及收益分配等進行約定，這些約定只要符合法律法規，就不屬於亂收費。
除以上情況以外，沒有法律法規約定、合同約定的收費就屬於“亂收費”，業主可以向政府工商物價、市場監管、住建部門等進行投訴，也可以直接向法院起訴。
五、應當有專業機構負責管理物業公司！
這個，物業行業一直都有政府主管部門。這個主管部門就是政府的“住建部門”，國家是住建部、省是住建廳、市/縣是住建局；而且，絕大部分的住建部門內部還會專門設置“物業監管機構”。
六、法院不按法律審理案件，法官偏向物業公司。
怎麼才能“打贏官司”，專業律師會很肯定的告訴你，打官司就是“打證據”，誰的證據有效、證據力強、證據充足，誰就能贏得官司！法院訴訟中，法官不相信“眼淚、同情心、群眾呼籲”，法律也不相信。
相對物業公司而言，絕大多數業主（業主從事法律職業，或業主聘請律師除外）沒有物業公司專業、高效，拿不出證明物業公司提供服務不達標、不合格，沒有履行職責等方面的證據，所以絕大多數訴訟中，業主是敗訴的。
這不是“法院不按法律審理案件，法官偏向物業公司”。
最後，再次強調，業主如果想打贏官司，一定要熟悉法律法規、掌握充分對自己有利的證據！
以上，就是對以上問題的集中答覆，如果朋友們想了解很詳細的內容，請具體看頭條中《老子聊物業》的文章，謝謝！
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