SH生活的點點滴滴

銀行下調中長期利率基準，對個人按揭住房貸款的影響，為什麼房貸沒降？我們首先應明確以下幾點：

1. 首先來看央行去年年底發佈的公告，要自2020年3月1日，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變。您有沒有去跟銀行客服溝通進行調整。

2. 您買房時房貸利率有沒有折扣，如果您有利率折扣，那麼恭喜你，基準利率下調後可以減輕更多房貸負擔；但是如果沒有利率折扣或者利率上浮，那麼在當前降息的背景下，能夠享受到利率下降的幅度支付的資金成本相比老規則要支付更多，假如我是8折買房，我實際支付的利率4.9%（同期基準）*80%=3.92%，這個利率比12月份LPR報價的長期利率4.8%（5年期以上LPR），要低0.88%，那麼就把這0.88%固定下來，以後我的房貸利率，就都是LPR利率再減0.88%。

3. 個人住房按揭貸款與5年期LPR掛鉤，2月20日其下調利率並不代表按揭貸款利率也會立即下調。即對已經轉化為LPR報價的存量按揭來講，其利率更新週期最短為1年，所以房貸利率不會立即隨即變化。而對於新增房貸，降低的基準，將通過加點的方式進行調整，保證新增與存量房貸利率一致。

以上，就可以看出，對個人按揭貸款近期來看無明顯變化。

可可樂樂541

房貸基準降了，怎麼我的房貸還是那麼多一分也沒有少？

這個問題取決於你是什麼時間與銀行簽訂的貸款合同。

如果在2019年10月8日之前簽訂合同的，那麼10月20日LPR4.85%,11月到今年1月的三次LPR報價也和你無關。實際上屬於存量房貸，那麼從今年3月1日到8月30之間，你需要選擇是按照固定利率還貸還是“錨定LPR+點”還貸，一經選擇後在約定的週期內不能更改，且只有一次選擇權。

這種情況下，你的房貸在新選擇確定且簽訂新合同之後，每月的房貸會有所減少。以後每一年有一次機會選擇新的“錨”，即LPR，換言之，與銀行簽訂LPR+點模式也不是每月在變化，而是在雙方協商的週期內保持不變，這主要是從銀行的成本角度考慮，因為那麼多的房貸者每個月和銀行的還貸隨每月的LPR變動，銀行吃不消。

如果在去年10月8號之後簽訂合同的，你現在的模式就是LPR+點模式。換言之你的房貸比在此之前簽訂合同已經低了10個或者5個BP。這種情況下，你的房貸利率在約定更改LPR週期內也是不變的。通常這個週期約定為1年，即你的房貸到2020年12月都是現在的利率，每月還款的金額不變。

假設今年12月20日，LPR下降到4.5%，這時在按照4.5%+點作為2021的每月的房貸還款利率。

知識延伸：這個加點的“點”即你實際承擔利率與第一次簽訂房貸合同時的基準利率之差值。

例如：你是2015年簽訂的合同，當時基準利率為4.90%，上浮後你的實際利率6%的話，那加點的點就6%-4.90%=1.1%，注意這個點是不管任何情況，任何模式下都不會變化的。

溯源歸一

房貸基準下降了，新購房的房貸利率肯定下降了，而正在還房貸的利息就不一定會下降，起碼短期內不會。

2月20號早間，中國央行公佈新一輪LPR(貸款市場報價利率)報價，利率一如市場預期般下調。

一年期LPR利率下調10個基點，報4.05%，上次為4.15%。五年期LPR利率下調5個基點，報4.75%，上次為4.80%。

LPR的下調意味著房貸的基準利率也將下調，特別是五年期的LPR利率從4.8%下調到了4.75%。但是對新購房者以及正在還貸的購房者來說影響卻不一樣。

對已經購房正在還貸的人來說，雖然5年LRP下調，但是房貸利率更改週期為一年，因此對部分人來說有可能一年後才更改房貸利率。大部分購房合同的房貸更換週期都是每年的一月份。

而對於尚未購房準備購房者來說，應該可以馬上體驗房貸利息下降的福利。不過實際房貸利率還是以銀行為準，部分城市的主流銀行並不會下調利率。

覺得我的回答有價值的話，請點個贊吧。

修行路上的韭菜

關於房貸利率的事情。我幫你解讀一下。在2019年10月8號之前放了貸款。都是按以前的基準利率執行。2019年之前的貸款。都是跟著國家的利率上下的浮動。國家降息了，你的房貸才能少。2019年10月8號之後的貸款。基準利率是按月調。一個月的需求大利率就上浮。反之，用貸款的人少利率就會下降。說白了就是市場化利率。市場需求而定。這年後因為疫情原因，我需求沒有釋放出來。導致短期內利率比較低。綜上所述，19年10月八號之前的貸款利率與現在利率沒有關係。與國家有關部門表示。2020年年底前要統一實行現在的利率。要謹慎變動因為以後利率計算貸款期一共只能改一次。給你一個建議。如果你現在的利率低於4.7，建議你不要變動。如果你的利率在五點以上。改為同歸國家利率一樣上下浮動。今後的利率。從長遠看，經濟越發達利率越低。經濟越落後，利率越高。相信咱們的國家經濟以後不會太差。如果說以前籤的利率比較高。到國家允許改動時，可以改為現在的利率。我認為以後中國的利率會在四到5.5之間浮動。以上我的回答希望對你有幫助。

美食達人張大廚

2月20日，最新的市場報價利率5年期以上下調了5個基點，從上月的4.8%下調到4.75%，這個LPR利率下降，會對大眾的房貸利率當然有影響。

很多人在問，不是利率下降了，為什麼我的房貸沒有任何變化？

其實，LPR利率變化並不一定會馬上影響你當前的歸還的房貸總額，具體是要看你簽署住房貸款的時間節點以及你辦理房貸時選擇的是固定利率還是浮動利率。

• 如果你是在2019年10月8日前辦理的住房按揭貸款：

原本的貸款利率定價機制是以人行公佈的貸款基準利率為參考基礎，各家銀行在基準利率基礎上進行上下浮動，如果人行當年的貸款基準利率變動，一般銀行會在次年1月1日起重新按照最新的房貸利率重新計算最新利率。

對於這部分存量的浮動利率貸款定價，借款人可以選擇將定價基準轉換為最新的LPR利率也可以選擇轉換為固定利率。

需要注意的是，以前簽訂貸款利率執行標準的存量用戶，只有一次選擇權機會。

一旦你將房貸利率轉換為固定利率，以後無論LPR利率怎麼變化，都以你所選擇的固定利率執行。

比如以前按照人行基準利率辦理的房貸按照基準利率4.9%打了85折，你完全可以考慮

把自己的利率轉換為固定利率4.165%，綜合來看，LPR即使再變化，也很難低於這個值，按照這個利率值仍然非常划算。相對的如果你之前的貸款利率是基準利率甚至上浮的，你的選擇是轉化為最新的LPR利率，如果LPR利率一直處於下降趨勢，這種方式也是會讓你很省錢的。

但是選擇哪種方式，也是你處於對未來LPR調整預期的一種判斷，選擇好了會給你省去一大筆貸款利息支出，選擇不好，利息成本也會增加不少。

• 如果你是2019年10月8日之後辦理的住房按揭貸款

  
  

銀行最新的住房貸款利率定價機制均是以LPR為利率定價基準進行執行的（如上圖，就是某銀行住房按揭貸款合同關於房貸借款利率方面的約定）。

選擇固定利率，目前銀行住房按揭貸款很少有能執行LPR基準利率的，銀行一般發放的住房按揭貸款均是以最新LPR加點的方式給你進行利率定價。

一旦你選擇了固定利率，以1月20日發放的住房貸款為例，銀行最低利率是按照5.39%定價，那麼你的住房貸款利率就是4.8%+59個基點，利率是5.39%，無論今後LPR利率怎麼變化，你的住房貸款利率會維持在5.39%不再變化。

相對如果選擇浮動利率，首期利率會按照銀行貸款發放日前一日的LPR利率加點方式執行，比如4.8%加59個基點為5.39%。

這時候有個約定就需要注意了，一般銀行的貸款合同雖然有多種利率浮動週期可供選擇，但是他們多會默認選擇以貸款發放後每年1月1日進行利率重新定價，也就是以當年12月20日的LPR利率重新調整次年1月1日起執行的貸款浮動利率（如下圖紅框部分）對你的房貸計息。

總結

通過以上分析，雖然房最新的貸款市場利率報價LPR下降了，但是並不一定會讓你每月的房貸支出馬上下降。如果你的房貸利率選擇的固定利率，今後無論LPR利率怎麼變化，你每月的房貸支出都是固定不變的；而如果你選擇的是浮動利率，那銀行默認選擇的是以貸款發放後每年年初1月1日再給你重新定價利率，重新計息。

財富公元

今天正逢2月20日，Lpr利率如期公佈了，一年期lpr利率下調10個基點，報價為4.05%，5年期lpr利率下調5個基點，報價為4.75%，也就是說房貸的基準利率下調了，那麼對我們的貸款有什麼影響呢？房奴們是不是可以少還款呢？

其實並不是這樣的，我們的房貸合同簽訂之後，房貸利率至少會保持一年的時間，而且從去年10月份開始，房貸基準利率有一個轉軌的過程，如果你的購房合同原來基準利率是以央行發佈的5年期貸款利率，今年還需要進行合同變更。

所以，你的房貸利息會不會降低？關鍵看你的購房合同是如何簽訂的，大致可以分為兩種情況。

第1種情況，你的購房合同是去年10月份之前簽訂的，這樣的話，你的房貸利率不會立刻發生變更，因為這次的基準利率對它沒有約束力，需要在今年3月份至8月份之間完成合同修改，從原來的基準利率轉換為LPR利率，轉換完成之後，利率要變更，也需要等待至少一年的時間，所以暫時你的房貸利率不會減少。

第2種情況，你的購房合同是去年10月8號之後簽訂的，基準利率採用了LPR利率，一般說來，合同即便採用了lpr利率，也不會每月隨著lpr進行調整，而是按照一定的週期變動，比如一年，兩年，五年等等，所以這個月lpl基準利率雖然下調了，但是你的房貸利息仍然還會按照合同簽訂時取的利率執行。

其實這一點也非常容易理解，我們到銀行存款的時候也是這樣，一旦我們的存款進入銀行，利率也就確定了，中間不會因為利率降低少給你利息，也不會因為利率提高而多給你利息，從銀行借款也是這樣，最終還是要按合同執行。

互金直通車

2月20日上午，央行發佈公告，2月份最新LPR報價利率出爐，1年期LPR利率下調10BP至4.05%，此前為4.15%，5年期LPR利率下調5BP至4.75%，此前為4.8%。這是自2019年11月LPR利率下調以來的首次降息。

央行降息了，很多人就問，為什麼央行降息了，自己房貸的按揭的錢還是沒少，降息降到哪裡了？

對於這個問題，我們需要從三個方面來了解：

第一，為什麼央行要降息？

央行降息，是為了降低社會融資成本，降低企業的貸款成本，降低居民的負債負擔，目的是通過逆週期調節，向市場提供合理充裕的流動性支撐，穩定宏觀經濟的發展。

在2月17時，央行開展2000億元的中期借貸便利MLF操作和1000億元7天期逆回購操作。據瞭解，一年期MLF操作中標利率為3.15%，上次為3.25%，降低了10個基點。此次MFL利率的下調為LPR利率的下調明確了預期。

所以2月20日的降息，本身是在預期之內。央行通過降低向金融機構借出的MLF利率，傳導至LPR利率下調，與實際利率相匹配，為實體經濟提供支撐。

第二，降息後房貸利率會下降嗎？

從去年10月8日起，全國實施了“新房貸”政策，即房貸由原來的央行基準利率浮動的方式改為在LPR報價利率基礎上加點的方式形成。舉個簡單的例子，原來的房貸是是基準利率上浮10%，那麼實際房貸就是4.9*110%=5.39%，而實施房貸新政策，LPR利率為4.85%，如果加點50個基點，實際實貸利率為4.85%+0.5%=5.35%。

比如說購房者當地的銀行給出的就是加點50基點的利率水平，那麼此次LPR利率下調至4.75%之後，實際房貸利率就是4.75%+0.5%=5.25%。

也就是說，降息之後，新買房者可以享受到更低的利率，比降息之前會下降0.5%的水平，但是這隻針對實施“新房貸”政策之後買房的人。

那麼對於在去年10月8日以後買房的人來說，利率會不會下降呢？假定當時是按照4.85%的基準利率加點形成的利率辦理的房貸，需要在一年後可以進行房貸利率重定價，根據新的LPR利率加點形成，在此之前依然需要按原來的利率還貸。

第三，在“新房貸”之前買房的人利率會下降嗎？

對於在去年10月8日前買房的人來說，利率並不會下降，每月按揭還貸金額也不會下降。根據央行的通知，在2020年全國的存量房貸都需要改為與LPR掛鉤的方式。

但是在進行利率轉換之時，實際利率是不變的，比如說原來是基準利率上浮10%的利率水平，那5.39%，假如在2020年4月份辦理房貸利率轉換，到時的LPR利率假定是4.75%，則實際利率為LPR利率加64基點的方式形成，即4.75%+0.64%=5.39%。

此次利率轉化可以轉為固定利率，比如說覺得5.39%的利率不高，轉國固定利率，則以後每月還款金額都不變。也可以採取浮動方式，即LPR+64個基點的方式，如果到2020年12月的時候，LPR利率下降至4.7%，那麼實際房貸利率就會下降至4.7%+0.64%=5.34%。

也就是說，對於在2019年10月8日辦理房貸的人來說，只有在完成了利率轉化之後，LPR利率的下降才能減少每月按揭還款金額。

因此，對於此次央行的降息，新購房者的利率會有所下調，在2019年10月8日以後的已購房者，利率需要在下一個重定價期才能下調（假設到時利率仍處現在水平或更低），對於2019年10月8日前購買的，利率不會受到影響，需要在2020年完成利率方式轉換後，才與LPR利率的改變有關聯。

財經宋建文

我來簡單直白，且清楚地回答您的問題。

您是已經發生的房貸，也就是存量貸款。什麼叫存量貸款？很容易理解，已經發生的貸款、已存在的貸款。

這種貸款，今年的利率變動，跟您是沒有關係的。只有到了明年1月份，您的房貸利率，才會按照這一年1月份最新的利率執行，並按照這個新利率，持續一年的時間。這一年裡，如果再有利率變動，也是不會變得。

您說的基準降了，其實是LPR報價利率降了。這個呢，是針對增量貸款的。

那什麼是增量貸款？簡單地說，就是即將發生的、準備發生的貸款，還沒下來的貸款，會按照新的利率執行。

但是，這裡要強調，不要簡單輕信新聞所說的，什麼利率降了，月供少了31元之類的。

為什麼呢？LPR報價利率，實際上是央行給各家銀行的一個利率參考值。比如說5年期LPR報價，央行給的是4.75%，這是一個參考值，不是一定要執行的“值”。實際上，各個銀行執行與否，還是要看各個銀行自行提出的利率的。可能維持4.75%不變，可能加一點，也可能減一點。

因為現在LPR的定價，是掌握在各個銀行手裡的。這是去年8月出臺的新政，央行把利率定價這個權利交給各個銀行了，而自己只是給出一個報價利率而已，也就是參考值。

所以啊，現在每家銀行的利率可能都是不同的，有高有低。如果是新買房客戶，要辦按揭貸款，那最好貨比三家，各個銀行都問一問准入機制和利率報價，選擇更適合自己的那一家銀行。

題外補充：

今年3月1日起，全國就要統一開始執行利率新政了。大概的內容是：存量房貸客戶，有且僅有一次機會，可以選擇改成LPR浮動利率機制，或者維持固定利率不變。

看起來兩者都可以選，但要注意的就是，單套房只有一次機會。無論改還是不改，都只一次。

這裡，我簡單的做個建議。

1、LPR和固定利率，無論哪一種，上浮或者折扣比例、加點或者減點基數，都是不變的，這是大前提。比如說，辦房貸時，利率上浮了10%。那麼無論以後利率變成多少，這個10%都是不會變的。

2、如果當時是利率上浮的，那建議無論上浮多少，都改成LPR；

3、如果當時利率是打折的，那現在換不換，問題都不大；

4、如果房貸就剩幾年了，那不換也行，短期內利率不會有太大變動；

5、如果房貸還剩十年往上，那換比較好。不說大道理，LPR是利率市場化改革的產物，迎著市場走大概率是沒問題的。

賣藝小青年

你的貸款利率並不會馬上做出改變。

今天LPR利率才剛剛下降，並不是說你下個月的貸款就可以少還了。 但是可以告訴你的好消息是，2021年開始，你的存量房貸大概率也可以少還一些了。因為2021年的房貸利率是由2020年12月份所公佈的五年期LPR確定的。 那個時候估計LPR也不會漲，甚至還有可能會再下降一些。

假設到今年年底一直不變，那麼貸款100萬按30年算，月供將減少30元左右。 所以，你的貸款還款大概是2021年可以下降，但是今年是不會動的。

另外，如果你的貸款是2019年10月8日以前辦理的。今年三月到八月期間，你辦理貸款的銀行可能會給你打電話。問你選擇固定利率還是浮動利率？

固定利率就是今年年底利率是多少？以後就一直是多少了。不管五年期LPR利率怎麼調整，你每個月的還款額度是不變的。 浮動利率的意思就是未來你的存量房貸利率是跟隨lPR變動的。如果五年期LPR利率降低，你就可以少還些利息。如果五年期 LPR利率提高，那你就要多還一些利息。

我推薦大家選擇浮動利率，因為從長遠來看，降息是一個大趨勢。至少五年內如此。 如果選擇了浮動利率，不用著急，明年你的貸款利率大概率就下降了。

法學磚家馬老師

2月20號，央行給出了新的LPR報價，和房貸利率有關的5年期以上LPR為4.75%，此前為4.8%，降了0.5%。

要判斷你的房貸利率會不會更跟著降就得看你的房貸利率合同是什麼時候簽訂的，根據央行2019年8月公佈的政策，2019年10月8日起新簽訂的商業住房貸款掛鉤LPR，在LPR的基礎上加點形成。

所以，若你的房貸合同在2019年10月8日後簽訂，則是掛鉤的LPR。這次LPR下降，你的房貸利率也會下降。

但是這不會馬上就調整，調整時間分情況會不同：

1.每年年初執行新調整的利率。例如這次LPR調整時間是2019年10月10號，但你的房貸的調整時間是在2020年1月1號。公積金貸款利率的調整時間一律為每年1月1日。

2.滿年度調整，即每還款滿一年調整執行新的利率。假設你是2019年10月15號簽訂的房貸合同，銀行會在2020年的還款日調整你的最新利率。

3.雙方進行約定，一般是在銀行利率調整後的次月執行新的利率水平。例如這次LPR調整是2019年11月20日，那麼你的房貸的調整時間是在2019年12月20號。

每個銀行的房貸利率調整情況不同，具體還需諮詢銀行。

如果你的合同是在2019年10月8號前簽訂，那這次LPR下降就和你沒關係，因為你掛鉤的是貸款基準利率。

但是也不要灰心，2019年12月28號央行發佈的通知規定，今年3月1號開始，掛鉤貸款z基準利率的都必須轉換為LPR或固定利率，到時候就可以轉換為“LPR+加點”，LPR下房貸利率就可以下降了。

作者介紹：SAC在冊證券投資顧問，歷任多個金融機構投資分析師，擅長短線情緒分析。以價值之名，行投機之實！

關鍵字: 房產 房貸 沒少