最近兩天，不少城市都按捺不住了。
CRIC研究中心監測顯示，目前已有河北、天津、重慶、浙江、上海、西安、無錫、南昌、杭州等十餘省市集體出臺房企紓困政策。
措施有很多：土地出讓金延期，降低土拍保證金比例，放寬預售條件，稅款繳納最長可延期3個月，繳納房產稅，城鎮土地使用稅可申請減免。
樓市寬鬆的步調可謂是整齊劃一，沒辦法，100餘城暫停開放售樓處，90餘城房源零供應，27城零成交，30城一天加起來賣的房子只有幾十套，沒了來自購房者的銷售回款，開發商的現金流壓力與日俱增，只能靠調控來紓解。
有人說這預示著樓市寬鬆信號又來了，事實果真如此麼？
筆者不這麼認為，看以上這些政策，土拍期限、預售條件、減稅降費等，大部分屬於邊際寬鬆類的新規。
其中既沒有房貸利率大幅下降的跡象，也沒有放開房企融資的門檻，是無法改變“房住不炒”基調的。
房地產不能大幅寬鬆，這源於樓市發出的3道“決策”和“指令”。
第一，銀保監會反覆表態樓市資金面。
1月初，銀保監會發布《關於推動銀行業和保險業高質量發展的指導意見》，明確指出：防止資金違規流入房地產市場，抑制居民槓桿率過快增長，促進儲蓄轉化為資本市場長期資金。
到了1月中旬，銀保監會定下2020九大任務，其中的一個重點是：嚴防信貸資金違規流入房地產市場，持續遏制房地產金融化泡沫化。
銀保監會的表態，是針對2020全年銀行資金面的方向指引，同樣的例子，我們可以參考2019年，自從年中發出類似表態後，全年房地產貸款增速同比下降3.3個百分點。
第二，央行定下“底線”。
在1月初，2020年央行年度工作會議召開，會議指出：堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，按照因城施策原則，加快建立房地產金融長效管理機制。
最直觀的例子，是1月份的LPR報價，市場普遍預期5年期LPR會下降，但最終的報價紋絲不動，顯示出了調控的定力。
再比如，在因城施策的框架下，現在5年期LPR雖然是4.8%，但各個城市的房貸利率，首套房也要加上幾十個基點，這種情況下，樓市很難出現類似2015-2017年那樣的上漲潮。
第三，高層發出1號文件，12萬億農地首次提及，未來20年供地有保障了。
這是我們今天重點講的一部分內容。
據中房報近日報道，高層下發了抓好“三農”領域重點工作的意見，這是21世紀以來，第17個指導“三農”工作的一號文件。
在破解鄉村發展用地難題上，文件指出，“農村集體建設用地可以通過入股、租用等方式直接用於發展鄉村產業”。
值得注意的是，關於“農地”的這種提法，在歷史上尚屬首次。
受訪專家認為，“入股”意味著要有定價，而定價則意味著要先“入市”，農地入市有望進一步推進。
大家都知道一號文件的重要性，作為每年發佈的第一份文件，從2004年至2020年連續十七年發佈，其中蘊含的分量可想而知。
筆者認為，這次關於農地入市的提法，有3大亮點。
1，集體土地入市有望進一步推進。
關於農地入市，其實早有風向。
在去年8月份，集體土地入市掃清了法律障礙，入市須經2/3村民同意，明確只因公共利益需要才可徵地。
在去年10月份，自然資源部在京分兩期舉辦了新修改《土地管理法》專題培訓班，做足了準備。
官方數據顯示，截至去年年底，33個試點縣（市、區）集體經營性建設用地已入市地塊1萬餘宗，面積9萬餘畝，總價款約257億元，收取調節金28.6億元。簡單計算，一畝集體經營性建設用地入市價格在30萬元左右。
每畝30萬元，按《第一財經》發佈的數據，目前大概有4200萬畝集體建設用地，這樣算來，目前有價值12萬億的農地，有望進一步推進流入市場。
2，未來20年，房地產有供地保障了。
我們把房地產行業的發展劃分為前20年、後20年。
在從2000年至今，是房地產發展的前20年，這個時期，樓市在預售制、高週轉、金融化的體系下迅速擴張，年銷售面積達到了17億平米，年銷售額達到了15萬億。
但是，對一二線城市來說，中心城區的土地極度稀缺，無論怎麼向外圍擴張，供地都不夠用，哪怕是三四線城市，最近幾年在棚改的推動下，地價水漲船高，傳導至房價，自然會抬高居民的購房負債率。
充足的土地供應，才是解決房價問題的核心。
從2020年開始，我們可以把“農地入市”當做起點，作為未來20年樓市發展的基石。
原因在於，除了京滬深等個別城市，其他二線以下城市，城郊、城鄉結合部都有大量集體土地資源沒有得到充分利用，處於閒置狀態，還有不少地方長期“人戶分離”，宅基地和農地空置，造成資源浪費，沒有辦法作為農村產業壯大的渠道。
3，農民不必擔心產權問題，這些土地供應的是政策性住房。
有人會說，農村土地這麼寶貴，怎麼能和房地產掛鉤？產權怎麼辦？
這裡需要明確一點，文件裡已經說了，可以通過入股、租賃等多種方式入市，而且，這部分土地要符合規劃，規劃必須是工業或者商業等經營性用途，不能作為商品住宅來售賣。
從實踐中看，集體土地入市，不會改變土地性質，不會衝擊商品房體系，反之，會提供更多的租賃房源，北京的共有產權房，深圳限漲幅的公寓，會在更多城市推廣。
一句話：農地入市，不會變成商品房，而租賃房、保障房、廉租房以後會越來越多，還會反過來抑制商品房價上漲。
這顯然會對整個房地產市場，城鄉的所有居民產生影響。
正如自然資源部法規司司長魏莉華所說：這是土地管理法一個重大創新，取消了多年來集體建設用地不能直接進入市場流轉的二元體制，為城鄉一體化發展掃除了障礙。
根據統計局公佈的數據，截止2019年末，我國城鎮常住人口84843萬人，比上年末增加1706萬人；鄉村常住人口55162萬人，減少1239萬人。
這份數據透露出了兩個信息。
一方面，湧入城市的人口源源不斷，農村人口減少的趨勢不可逆，緩解城市住房矛盾，給農民增收是大勢所趨。
另一方面，涉及8億城市居民，5億農民，未來都會受益於這一政策，千里之行，始於足下，從今年開始，我們不妨靜靜等待城鄉雙贏、住有所居的未來。
閱讀更多 藍白觀樓市 的文章
