我的名字長度有3釐米
公寓跟住宅的區別：
一、兩者的土地性質以及產權年限不同
公寓：公寓大多是商業用地，產權只有40年。
住宅：住宅是居住用地,產權年限為70年。
二、生活成本的不同
公寓：公寓的水、電、暖、物業費等一般都是按商業用途收取，所以生活成本高，一年兩年無所謂，可是你們想想住個二三十年呢，會多交很多錢的。
住宅：水、電、暖、物業費是按照民用標準來收取，居住成本較低。
從生活成本來看，住宅的費用會比公寓節省很多。
.三 居住體驗的不同
公寓：由於公寓的面積比較小，所以每層的住戶都會比較多，通常在15戶以上，而且不南北通透，挑高低比較壓抑，另外有老人、孩子、孕婦會特別不方便。而且人群混雜，比較亂，私密性、安全性較差居住體驗不好，中看不中住。
住宅：住宅的小區環境一般比公寓的要好，住戶相對少，一般是兩梯四戶或五戶，也有的是一梯兩戶，居住舒適性強。
四、落戶規定不一樣
公寓：商業性質，不能落戶，不能落戶就不能上劃片區的學校，這個問題比較重要，很多買房子需要上學的朋友要慎重考慮。
住宅：那些購房合同或者不動產權證書就可以落戶，落戶以孩子可以上對應片區的學校。
五、轉讓稅費不同
公寓：要轉手時，賣方需要支付增值稅、個人所得稅、土地增值稅，買方需要承擔契稅，買賣雙方需要承擔印花稅，這些所有稅費下來大概在20%左右，特別高。這筆高額的交易手續費不管是買賣雙方誰去承擔都不合算，所以變現能力差。
住宅：主要是1%-2%契稅，房東滿五唯一可以省個人所得稅，滿兩年免營業稅。很多房子的過戶費很低，變現能力強，利於出手變現。
六、40年產權的公寓可以註冊公司，如果考慮辦公的朋友可以考慮，這是它的一個最大的優點。
所以，我的建議是：自住，一定要買住宅，尤其是首套房。
公寓儘量別買，投資者也謹慎考慮。
在以上的分享關於這個問題的解答都是個人的意見與建議，我希望我分享的這個問題的解答能夠幫助到大家。
在這裡同時也希望大家能夠喜歡我的分享，大家如果有更好的關於這個問題的解答，還望分享評論出來共同討論這話題。
我最後在這裡，祝大家每天開開心心工作快快樂樂生活，健康生活每一天，家和萬事興，年年發大財，生意興隆，謝謝！
金融理財師小郎
大家好，我是龍城房說說，很高興今天由我來回答這個問題，希望能幫助到大家！
公寓跟住宅的區別：
一、兩者的土地性質以及產權年限不同
公寓：公寓大多是商業用地，產權只有40年。
住宅：住宅是居住用地,產權年限為70年。
二、生活成本的不同
公寓：公寓的水、電、暖、物業費等一般都是按商業用途收取，所以生活成本高，一年兩年無所謂，可是你們想想住個二三十年呢，會多交很多錢的。
住宅：水、電、暖、物業費是按照民用標準來收取，居住成本較低。
從生活成本來看，住宅的費用會比公寓節省很多。
.三 居住體驗的不同
公寓：由於公寓的面積比較小，所以每層的住戶都會比較多，通常在15戶以上，而且不南北通透，挑高低比較壓抑，另外有老人、孩子、孕婦會特別不方便。而且人群混雜，比較亂，私密性、安全性較差居住體驗不好，中看不中住。
住宅：住宅的小區環境一般比公寓的要好，住戶相對少，一般是兩梯四戶或五戶，也有的是一梯兩戶，居住舒適性強。
四、落戶規定不一樣
公寓：商業性質，不能落戶，不能落戶就不能上劃片區的學校，這個問題比較重要，很多買房子需要上學的朋友要慎重考慮。
住宅：那些購房合同或者不動產權證書就可以落戶，落戶以孩子可以上對應片區的學校。
五、轉讓稅費不同
公寓：要轉手時，賣方需要支付增值稅、個人所得稅、土地增值稅，買方需要承擔契稅，買賣雙方需要承擔印花稅，這些所有稅費下來大概在20%左右，特別高。這筆高額的交易手續費不管是買賣雙方誰去承擔都不合算，所以變現能力差。
住宅：主要是1%-2%契稅，房東滿五唯一可以省個人所得稅，滿兩年免營業稅。很多房子的過戶費很低，變現能力強，利於出手變現。
六、40年產權的公寓可以註冊公司，如果考慮辦公的朋友可以考慮，這是它的一個最大的優點。
所以，我的建議是：自住，一定要買住宅，尤其是首套房。
公寓儘量別買，投資者也謹慎考慮。
以上是個人七年從業經驗，希望能幫助到大家，謝謝閱讀！
龍城房說說
因為限購升級，不少讀者來問我公寓能不能買。
既然答應了讀者，今天就把我去年4月1日寫的一篇關於公寓的文章，略作修改，供大家參考！
以下為正文
住宅限購就去買公寓？！我只能說：可得長點心啊！
最近，40年商業產權公寓市場有一輪爆發，不少樓盤都加大了公寓推售力度，而不少買房人也衝著公寓面積小、總價低、不限購的因素，對其趨之若鶩。可惜，很多人只看到了公寓的好處，而忽略了它存在的問題，更沒有從根本上想明白公寓的購買邏輯。
先來看一張住宅和公寓對比圖。
所以，在總價相同情況下，公寓的購買成本、持有成本、轉讓成本都更高。結論：能買住宅，不買公寓！
到這裡可能有人會覺得你這不是廢話嗎？住宅和公寓怎麼可能總價相同！就說吧，如果非要買公寓，能不能買，怎麼買？我的答案是，可以！但在此之前，你必須接受兩個真相，把握兩個原則，收藏一份攻略！
真相一：最好的公寓，永遠是非賣品。
商業的基本邏輯是什麼？是經營！而經營的原則又是什麼？是自有！所謂有恆產者有恆心。
所以你會發現，市場上最好的商業，永遠都是買不到的。公寓也不例外，號稱租金6.8萬/月的國金豪庭，不賣！外籍人士青睞的仁恆輝盛閣，不賣！香格里拉酒店公寓，不賣！
這些豪華服務式公寓的租金極高，能夠給物業的持有者帶來源源不斷的現金流，真能賺錢的尖貨，為什麼要賣給你？
真相二：公寓的賺錢路徑不是通過溢價轉讓，而是長期持有。
根據專業人士的介紹，公寓在出手的時候，要繳納四種稅費，其中契稅3%、個稅（能提供不動產發票，則按照差額的20%，如果沒有則全額的1%）、土地增值稅（如果提供不動產發票則按照差額的30%—60%，如果麼沒有則全額8%）、增值稅及附加差額5.6%，主城區和郊區的稅率可能會略有不同。
※按照這個公式，給大家簡單算一個賬：50萬買入一套公寓，2年後評估價為80萬元，此時出手意味著，你要繳納各種稅費約20.38萬（按照評估的市場價格為準計算，且所有稅點按照最低計算）
震驚嗎？相當於50%以上的利潤，沒了！
所以，買公寓，最好是自住。畢竟將來的成都，很多人買不起住宅，但能買小一點的公寓，有個落腳的地方。或者，長期持有出租，收取租金，相當於在銀行存了一個定期，“整存零取”的方式理財而已。
公寓變現能力很差，所以買公寓一定要做好長期持有的心理準備，這才是購買公寓最基本的邏輯。
如果你能接受上面兩個公寓真相，購買時，還請把握兩個原則！
原則一：靠租金15年能否收回成本？必須認認真真算這筆賬！
理論上講，其實任何公寓都可以購買，只要價格足夠便宜。
但是，公寓買家很多時候都在用住宅的思維買公寓。我做了一個隨機調查，發現很多人只知道“公寓是40年產權、水電氣貴一點，其他跟住宅沒什麼區別”。這就從根本上混淆了住宅和公寓的購買邏輯。
購買公寓，先算租金。按照國際上專業的理財標準，一個物業的價值與投資是否匹配的標準是15年：即15年內可以收回投資的物業是更有價值的。
例如，當你打算購買一套50萬的商業公寓時，你一定要算一算，它是否能在15年的時間內，平均月租金可以達到約2800元。
當然，年限只是一個參考標準，時間越短越好；其次，不要輕信開發商隨口給你說的租金值；第三，租金會逐年遞增，也不宜用固定的眼光看發展的事物。
總之，不要買到價格虛高的物業就對了。
原則二：對任何承諾租金回報的項目，要謹慎謹慎再謹慎！
也許有人會問：“這個公寓，開發商給我包租了，每年承諾6％以上的租金回報，還逐年遞增，這個賬很容易算清楚，能買嗎？”
首先，跟你簽訂包租協議的，通常都是一個第三方機構。那就會有兩種情況：第一種，如果這個第三方機構靠譜，它會和你簽訂一個相對合理的租金回報率，如果經營一切正常，那麼有可能會按照合同約定，給予你相應的租金回報。
還有一種情況，這個第三方機構不靠譜（甚至是開發商自己註冊的殼公司），也許它會給你籤一個看似很高的租金回報，甚至提前返你幾年的租，但是兩三年後，這家公司無力經營破產了，這個時候，可與賣房子的開發商一分錢關係都沒有哦。
你得明白一點，挖陷阱都會放誘餌！
這裡，提供一個公寓購買攻略！
第一，看價格。通過投資回報率計算，摒棄價格虛高的公寓物業。
第二，看地段。城市核心、交通便利（尤其軌道交通）、周邊有高端人群聚集或產業支撐的公寓會相對安全。
第三，看供應。大家都懂價格受供求關係的影響，如果區域內同質化產品較多，一定會影響租金收益。
第四，看產品。產品要選那些有特色的，稀缺的，或者有一些獨家資源的公寓，例如能提供豪華酒店的服務，有不可複製的自然資源或生態環境，有特殊空間結構能帶來更多租金收益的產品等等。
最後補充一點：
公寓的價值和城市緊密相關。像北京這種城市，連地下室和過道都值錢，所以它的公寓肯定值錢，這也是為什麼北京限購的時候，連商業地產也一鍋端了。但成都不一樣，城市價值跟一線城市還有很大的差距，加上成都早年城市規劃中，土地出讓都附帶了較高的商業指標，造成了成都商業的泛濫。希望買房人，能夠從本文中讀懂商業的本質，理性看待自己的投資！
樓市信息
1、商品房的產權是70年公寓的產權，是40年
2、商品房是民水民電公寓房，是商水民電
3、現在國家對公寓房的稅收增加了不少，現在是按差額稅計算稅費，大概如果這個房子掙20萬的話，需要給國家交十萬塊錢左右的稅，所以說很多人不願意把這麼多的錢用來交稅費，商品房的稅費是滿五唯一一個點的契稅、滿兩年是一個點的個稅和一個點的契稅、不滿兩年是一個點的個稅，一個點的契稅，5.6個點的增值稅，就拿一套房子100萬來打比方，房子滿兩年需要交的稅費是2萬元
4、其實還有一點是公寓住的人比較多，比較雜，裡邊有的是開公司，有的是合租，每層的戶數比較多，再加上開公司，所以說就會顯得比較亂
5、公寓要求比較高，很多的室外機必須得放在屋內，又佔空間又比較吵雜
6、公寓裡的很多窗戶沒有商品房的大，而且一般都不是落地窗
所以說綜合以上六點，很多人在有資質的情況下，更多的會選擇商品房，如果沒有資質的人，可能會選擇公寓
五星好評
大家好，我是深圳Mike，很高興今天回答這個問題：
公寓跟住宅的區別：
一、兩者的土地性質以及產權年限不同
公寓：公寓大多是商業用地，產權只有40年。
住宅：住宅是居住用地,產權年限為70年。
二、生活成本的不同
公寓：公寓的水、電、暖、物業費等一般都是按商業用途收取，所以生活成本高，一年兩年無所謂，可是你們想想住個二三十年呢，會多交很多錢的。
住宅：水、電、暖、物業費是按照民用標準來收取，居住成本較低。
從生活成本來看，住宅的費用會比公寓節省很多。
.三 居住體驗的不同
公寓：由於公寓的面積比較小，所以每層的住戶都會比較多，通常在15戶以上，而且不南北通透，挑高低比較壓抑，另外有老人、孩子、孕婦會特別不方便。而且人群混雜，比較亂，私密性、安全性較差居住體驗不好，中看不中住。
住宅：住宅的小區環境一般比公寓的要好，住戶相對少，一般是兩梯四戶或五戶，也有的是一梯兩戶，居住舒適性強。
四、落戶規定不一樣
公寓：商業性質，不能落戶，不能落戶就不能上劃片區的學校，這個問題比較重要，很多買房子需要上學的朋友要慎重考慮。
住宅：那些購房合同或者不動產權證書就可以落戶，落戶以孩子可以上對應片區的學校。
五、轉讓稅費不同
公寓：要轉手時，賣方需要支付增值稅、個人所得稅、土地增值稅，買方需要承擔契稅，買賣雙方需要承擔印花稅，這些所有稅費下來大概在20%左右，特別高。這筆高額的交易手續費不管是買賣雙方誰去承擔都不合算，所以變現能力差。
住宅：主要是1%-2%契稅，房東滿五唯一可以省個人所得稅，滿兩年免營業稅。很多房子的過戶費很低，變現能力強，利於出手變現。
六、40年產權的公寓可以註冊公司，如果考慮辦公的朋友可以考慮，這是它的一個最大的優點。
所以，我的建議是：自住，一定要買住宅，尤其是首套房。
公寓儘量別買，投資者也謹慎考慮。
深圳Mike
在全國熱點城市房地產市場限購的背景下，公寓由於不限購併且大多處於城市的黃金地段，使得很多人特別是年輕人把投資的目光轉向了公寓。購買的理由也很充分，比如位置好、首付低、租金回報率高等。
根據我的經驗談一下當下不建議購買公寓的幾點原因：
首先，公寓不是一種規範的被政府認可的產品。住宅、寫字樓、商鋪這幾種產品都沒問題，只有公寓是商業辦公性質的物業變更為了居住用途，這是在打擦邊球，是政府對市場暫時妥協的產物，所以在未來就有可能遇到政策變動的風險，帶來不必要的麻煩。
第二，公寓的居住體驗太差。因為可以用來辦公開公司，所以公寓裡面的人群結構複雜並且流動性大，居住辦公混雜；由於公寓梯戶比比住宅要低住戶多為工薪階層，上下班高峰時段等電梯是一件非常煩人的事情；再有缺少小區公共活動空間和綠化；無暖氣等等。總之住公寓是迫不得已的權宜之計，不符合人對良好居住條件的追求的趨勢。
第三、公寓的持有費用和賣出稅費高，流動性差。公寓產權40年，商業水電，後期賣出稅費30%以上遠高於住宅，這樣導致二手公寓的增值被稅費吞噬接盤人少。
第四、公寓的供應量太大增值緩慢，鄭州市場由於寫字樓供大於求，許多開發商都變更為公寓來銷售這是眾所周知的。還有更重要的一點兒大家都忽略了，就是公寓與住宅之間能提供的可流通房源數量的對比。購買公寓的人80%是用來投資出租出售的，而住宅80%的人購買為了自住用來投資的房源是很少的，這樣來考慮的話，一棟1000戶的公寓看上去是很小一棟樓，但是它給市場提供的房源差不多相當於周邊四個1000戶的中型小區所提供的房源。這樣的後果就是公寓出租和出售時會遇到大量競爭對手，出租出售時只能拼價格，所以公寓的租金和售價都比住宅增值慢。
三四線城市的公寓更不能買。一是人口流入慢甚至是流出的；二是三四線城市公寓價格虛高，基本上和同地段同品質的住宅價格相同，不像成熟的一二線城市公寓的價格只有住宅的一半或者三分之二。
當然，極個別的公寓還是有投資價值的。比如鄭東新區寫字樓集中的區域，如果有品牌不錯、產品不錯、單價不高的公寓還是可以買的。
天府錦城城市愛好者
為什麼買商品房不買公寓，首先要搞清楚它們的區別。
01，產權年限
房子大致可以分為三種類型，分別是普通住宅、商務公寓和酒店式公寓。
其中普通住宅的用地性質為居住用地，產權為70年；商務公寓的用地性質為綜合性用地，產權為40年或50年；酒店式公寓的用地性質為商業用地，產權為40年。
普通住宅的用地性質是居住用地，產權為70年。
02、購房貸款
公寓屬於非普通住宅，一般情況下都是不限購的。
若是購買普通住宅的話，通常就會有諸多限制，比如需要提交社保或者個稅證明等。
03、落戶要求
購買普通住宅，除了一些城市有特殊規定之外，只要房屋面積或者總價達標，或者你符合當地的規定，通常都是能夠落戶的。公寓是不能落戶的，只有70年產權的普通公寓可以落戶，但也需要你符合相應的條件。
如果不能落戶，對於家中有學齡兒童的家庭來說，無論購買的房產離學校多近，都無法享受就近入學。
04、繳費標準
40年或50年產權的公寓，不可以使用明火，沒有通燃氣，做飯只能使用電磁爐，而且是商業用電用水，居住成本高，物業費也比較貴，一般在4元每平以上。
普通住宅為民水民電，物業費相對也比較便宜。
05、戶型設計
公寓的戶型面積比較小，沒有特別明顯的功能分區，多為精裝修的房屋。
普通住宅的戶型面積適中，功能分區明顯，符合《住宅設計規範》。
06、住戶數量
公寓由於每套房的戶型面積小，因此每一層居住的戶數也多，通常是10多戶一層，很多住戶都是門對著門，私密性得不到保障。
普通住宅一般為兩梯四戶或五戶，也可能是一梯兩戶。
07、稅費繳納
公寓和住宅所要繳納的稅費也是不同的，前者會比後者負擔更多的稅費支出。
拿個稅來說，若同時滿足家庭唯一住宅、購買時間超過五年，則免交個稅，但如果是公寓，則不管什麼情況都要繳納個稅。
08、採光條件
有些商務公寓的衛生間和廚房都沒有窗戶，而且陽臺也是內陽臺，採光條件並不是很好。
而根據《住宅建築設計規範》的規定，住宅必須滿足日照、採光等相關條件，因此現今的住宅大多都是明廚明衛，採光條件自然要比公寓好很多。
09、功能使用
一般而言，公寓不僅有居住的性質，還有商務辦公的性質。
不少小型企業選擇在公寓、soho、loft等商住樓辦公，相比辦公寫字樓投入更低，而住宅名義上是不能用來商業辦公的，且不能註冊公司。
根據自己需求來決定是買住宅，還是公寓
竇凱
講一下公寓的幾個缺點就可以看出來為什麼人們普遍喜歡商品房而不考慮公寓。
1、產權年限短：公寓一般都是建在商業用地或者工業用地上，公寓房的產權年限大多為40年。
2、落戶成難題：部分公寓是在商業用地上建起來的項目，是商業性質的，不符合落戶的規定，因此不能落戶所以以後孩子上學也會是個問題，人們自然會選擇商品學區房。
3、稅費高轉手難：根據我國的相關政策，普通商品房二手交易時可免收土地增值稅，但商用公寓交易時不免交土地增值稅，還需交納增值稅、各項稅費，算下來會是一筆不小的費用，交易比較麻煩，因此轉手難。
4、居住的人多：公寓大多是小戶型，所以梯戶比通常是兩梯十戶，而且買公寓的業主基本上因為難以往外轉手都會考慮往外出租而賺取收益，居住的人員多且雜亂，生活的安全性和私密性都無法得到很好地保障。
5、居住成本高：公寓房的水電費都是按商業用電的標準繳納，和普通商品房相比一下下來會高不少，所以購買公寓房的居住成本是比較高。
wz汪壯
為什麼會買商品房，不買公寓，主要有以下幾點原因：
1、升值潛力不同
商品房的升值空間比公寓要大，商品房價格上漲更快，而且二手房容易轉手；
2、產權年限不同
普通住宅的產權年限大多為70年，而公寓都是建在商業用地或者工業用地上的，所以產權年限大多為50年或者40年。
3、落戶規定不同
公寓是在商業用地上建起來的項目，是商業性質的，因此不能落戶。如果是住宅的話，根據不同地區的不同要求，只要滿足一定的條件，購房者是可以辦理落戶手續的。
4、稅費不同
公寓和住宅在稅費方面也是不同的，前者會比後者負擔更多的稅費支出。拿個稅來說，如果同時滿足家庭唯一住宅、購買時間超過5年，則免交個稅，但如果所售房產是非住宅類房產，則不管什麼情況都是要繳納個稅的。
5、使用成本不同
公寓由於是商業用地，所以在水、電、氣的使用上是按商業使用的標準來收費的；而住宅則按民用水、電、氣的使用標準來收費，這樣對比下來，商業公寓的使用成本要高些。
6、學位不同
公寓不能進行學位積分，比如深圳，即使能積分，分值也比住宅商品房的分值低，小孩上不了學。
因此，如果有名額的，還是建議買商品房。
地產前言
一件商品往往有他的優缺點，那我跟大家分析一下公寓的優點和缺點。
第一
公寓優勢有什麼優勢？
No.1公寓可自住，可以註冊公司，商住兩用也是一個優勢。
No.2公寓大部分都會比商品房的住宅位置要好，商業太講究地段了，往往比住宅的租金要高。
No.3公寓位置好那麼周邊生活配套更高檔。
No.4公寓周邊配套齊全，購物逛街，飲食方便。
No.5公寓面積小，單價便宜，還款時間短，月供低。
No.6公寓一般住單身，企業白領，整體人群素質高。
No.7公寓面積小，總價低，適合過渡。
No.8公寓對二次換大面積住房無影響，仍能享受首套按揭
第二
那麼不買公寓的原因，公寓有什麼缺點。
No.1產權年限短：公寓一般都是建在商業用地或者工業用地上，公寓房的產權年限大多為50年或者40年，不過根據現在最新的政策，公寓也是頒發不動產權證，產權問題還要待時間去進一步完善，參考深圳第一批40年產權的公寓到期問題，是可以補地價延期的，延期20年，費用也不是很高。
No.2就是公寓沒辦法像商品房那樣可以落戶，沒辦法落戶，像廣州，你不是這邊的戶口，小孩子要在這邊上學，即使可以讀，但是也是第二批次，機會比有在這邊有戶口的少很多。
No.3稅費高轉手難：根據我國的相關政策，普通商品房二手交易時可免收土地增值稅，但商用公寓交易時不免交土地增值稅，還需交納增值稅、各項稅費因此轉手難，以廣州公寓為例，二手公寓交易稅費在總房價的10%以上。
No.4公寓是可自住可辦公，一棟樓裡，有長期在這邊住的，也有長期在這邊上班辦公的，人口流動性比較大。
No.5居住成本高：公寓房的水電費都是按商業用電的標準繳納，所以購買公寓房的居住成本是比較高。
No.6以廣州為例，大部分公寓都是不做陽臺的，還有不可以明火煮食。
總結，買商品房跟買公寓都是不錯的，看自己錢包而行。
