願你三冬暖，願你春不寒，願你天黑有燈，下雨有傘，願你購房的日子裡不覺得心驚膽戰，願你在房產投資路上，有良人高人相伴。願你房產之路福來心至，皆是逍遙。（深房大表哥）
問題集錦-第15期
【用“鍵盤俠"思維找房子，基本就與筍盤無緣了】
剛入樓市的新手，往往都是手機刷的鏈家，互聯網和手機的流行，讓大家習慣於通過“鍵盤”來解決問題。久而久之，很多新手自然而言的認為，房源從哪裡來？從鏈家來啊！這是一種危險的想法，一旦養成這種思維，基本就和專業投資無緣了。
鏈家，或者說中介app的作用是什麼？——瞭解小區大概情況，市場大概情況，房子大概情況，唯獨不是讓你直接選房。房子，不是標準化產品，除了戶型面積設計以及小區位置這些是固定因素，還有業主心態，交易週期，付款方式，產權，債務，戶口等諸多非固定甚至隨時變化的因素。
講到房源，我們很容易混淆買賣的本質。房源本質存在於房東手上，房源只是在各個中介進行掛牌，而不是中介掌握房源。中介知道的是房東的公開掛牌信息，而每個房東的最新價位是多少，這個房子有沒有隱藏的問題，業主的心態怎麼樣，業主接受什麼樣的下家？——這些情報不會公開在網上，而是散落在不同中介，鄰居，物業和踩盤人的心裡，這些不會公開的信息，才是真正的價值。
對於鏈家等大型中介，優勢在於門店多，人員眾多，可以拿到市場中更多的掛牌，對於部分房源有比較強的把控力。但是，遊離大中介以外的，散落在市場上的更多房源，更分散的房源渠道，轉瞬而逝的房源，往往是一些優質房源的主要產地。
【問題2】大表哥您好，這幾天一直在看您的帖子，覺得都很有道理。最近也想買房子，想請教一下您不知可否。目前住觀瀾鷺湖片區小三房，想改善住房，買個144以內的自住，同時保留現有的房子繼續投資。但是看了快一個月了，最中意的是觀瀾仁山智水樓盤，贈送面積大，但是144左右的單價都6萬了，108的單價都過7萬了，據說該片區可能是未來的龍華行政中心，但是總覺得這個價有點離譜啊，一直猶豫。想請教下，這個片區未來漲價空間還有麼？
回答：1.龍華的真豪宅片區其實是鷺湖國際片區。紅山金茂府水榭春天這些儘管單價高，但還不是豪宅，只能算是網紅。真正的豪宅是必須在鬧中取靜的地段擁有山水湖海這些稀缺資源，同時不可避免的要犧牲商業交通影響居住體驗的因素。懿花園、鷺湖一號，城建仁山智水、懿花園、招商觀園、金地天悅灣都是在這個片區。也是是龍華區5大發展區域（上塘、紅山、深圳北、民治、觀瀾）之一，區政府也將遷至此處，龍外學位，未來願景可期。但目前交通配套並不完善，沒有大型的商貿體，短期內需要接受這些不便，但生活體驗上不是一種風格。以上條件未來慢慢兌現後，鷺湖片區增值空間會和上塘紅山持平。
2.題外話，很多住慣了觀瀾的一些小企業老闆，很多都不願意搬到後海前海寶中這些熱點地區，幷不是他們沒有錢。一方面是習慣了，另外一方面二梯隊的豪宅抗跌能力強，就算整體下行了，因為交易量少，幾乎也不會受太大影響。
【問題3】讀研讀了三年，感覺自己讀傻了，也浪費了許多時間，導致研究生延遲畢業一年。還好當時刷信用卡一成首付在石巖弄了一套小房子，至少不用租房子，現在畢業了不知道以後工作如何？求大表哥指點！
回答：恭喜，你已經超過99%的研究生同齡人。認清什麼是最重要的事情。讀了這麼多年書，不是為了當一個高級打工者。如果想要世俗意義上的成功，並不是努力就足夠了，努力只是方向正確前提下的標配。
普通人努力程度之低，根本輪不到拼天賦的時候。競爭越激烈的塔尖，運氣越重要。越是光輝耀眼的行業戰場，站滿了武裝到牙齒、智力爆表、真實幸運加滿技能點的異能者，最後的勝出者，最終就是運氣遊戲的幸運兒。對自己有清晰判斷，別做夢想在公務員、投行、IT、醫生職業上出人投地，你不是世家、智力、運氣三位一體的幸運兒。找到一個滿是普通人的小眾賽道，才可能依靠努力勝出。
在深圳工作和生活，可以享受大都市產業紅利，房產買了跑平通脹，跟著國運走。正常國家發展軌跡都類似：
八九十年代吃飽飯是第一剛需，成就了生產飼料的劉永好家族首富；
家電零售需求在90年代崛起，2005時代是國美黃光裕天下；
新世紀開始的改善居住需求把房地產行業推向2013年的巔峰；
最近十年消費金融和消費互聯網是最耀眼明星；發掘需求、製造需求、滿足需求、引領需求，給一代一代人造夢，提供一代人身份認同標籤產品，商者無域大道相通。
【問題4】請教大表哥，首先感謝你的指導我沒選擇了公寓。然後我看了你另外的回答今天上車了金地花園，這個宿舍樓確實好老，五十年產權，用途寫著單身宿舍，但確定可以入戶並且有學位。而且我發現在福田十三五規劃中這一塊是綜合整治更新區，不知是否意味著不會舊改。當然，目前我也是想持有出租放個幾年。
回答：1.首先恭喜成為深圳的業主！
2.單身宿舍等同於以前單位宿舍的公房概念，它的房屋用途屬於住宅的一種。由於歷史原因對這類老公房的房屋和產權的命名劃分過於隨意，這類住宅現在作為特殊類房產，也是可以申請學位的。也是需要名額購買。同樣也可以貸款。50年產權是土地為工業用途，按照現在的理論是不允許改變土地使用性質建住宅，由於歷史遺留問題，以前的這類住宅現在依舊認可。
3.金地花園未來是會更新，十三五規劃是17年制定的，2020年結束，大金沙片區舊改是分幾個批次輪動進行的，列入綜合整治更新並不是意味著拆遷就否定了，一個計劃內不可能把所有的事情都計劃做完，恰恰如果列入棚改舊改，或許你都沒有機會買到。京基、綠景、中州都已經在片區出了代表作，秀起了“肌肉”，作為老巢在大金沙片區的金地扛霸子，豈會無動於衷無所作為，它更像在等待一個最佳的時機反擊。1-3年會有頻繁動作進行。
【問題5】深圳福田600萬的標的，全款抵押5成300萬做一次截斷，需要達到多少漲幅?50%，900萬嗎？謝謝！
回答：截斷抵押出來的金額是剩餘貸款的2倍，即可截斷抵押。
【問題6】有這麼一個普遍現象，有很多人在城裡買了房，日常生活也基本在城裡，但他們就是不願意把戶口遷到城裡來，不是一線城市的話現在落戶其實很簡單了，問他們為什麼如此，故土難捨？不是！以後有拆遷？非也！那為何如此呢？我看網上有專家說以後農村戶口會值錢，現在轉出去容易，轉回來難！也有說我老婆的戶口反正已經遷過來了，孩子上學問題解決了，我何必再遷過來。另外我注意到我們村的房屋都開始摸底登記了，說是以後也要辦不動產證，看樣子似乎是要聯網摸底了，不知道對那些村城都有房的人會產生影響不？大表哥如何看待關於農村戶口問題和此次鄉村房屋登記保證的問題！
回答：有關農村戶口要不要轉的問題，主要看有沒有要拆遷的宅基地，有的話，留一個人頭。沒有就算了，田地不值錢，補助的金額完全是象徵性的。十八線沒意義，一線強二線近郊農村宅基地有意思，攥緊了。但大部分人就是留個念想。
【問題7】現在待業狀態，不知道乾點什麼好，想進軍房地產領域，學習挖筍盤、做諮詢相關的事情，請問如何能快速高效的進入這個領域呢 ？
回答：彎路必不可少，多走彎路才是效率最高。做小單時候被中介、房主 、銀行虐的頭破血流，做系列併發大單時候才能遊刃有餘。只要買到真正筍盤，一定會遇到艱難險阻，虎口奪食，必定要麼付出金錢代價，要麼磨練出一身武藝。如果一路高歌猛進順風順水，大概率買到的都是萬年不漲。
【問題8】請問作為穩定窮的公務員，如何補流水呢？謝謝啦
回答：目前有部分銀行比如招行可以在窗口打流水時候，要求隱藏交易對手信息，意味著任何備註：工資、房租、勞務費等信息都可以認定為收入，這一條請不要說是我說的。
【問題9】在坂田天安雲谷做IT，30歲才轉行寫代碼(前端)，現在兩年了，但是基本上算下來實際只有一年的工作經驗，現在處於待業中，不敢找工作，因為年齡偏大，和剛畢業一兩年經驗的比沒有任何競爭力。三十多了，技術還處於初級階段。怕公司不會要年齡大，技術又菜的。不知道何去何從，望大表哥點撥，多謝！
回答：贏家是把精力用在球場上的人，不是把眼睛盯在計分板上的人。人生能否有成就的真正門檻在於，集中所有精力和資源，數十年如一日積累優勢，你欠缺的只有對自己人生的自負盈虧。當你真正面對人生孤旅，一切性格中的怯懦，軟弱，逃避，自欺欺人，都會在這時候被無限放大，唯有自律自愈自燃。公道人間惟白髮，貴人頭上不會饒。“不管遇到什麼問題，我真的都很喜歡。我喜歡靠近火，我發現，有些人有這種慾望，有些人沒有。我是天生被火吸引。所以我認為，那是你的一個特點，在你的DNA裡。”趁熱喝雞湯。
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《合夥買房操作手冊+完美規避風險》
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《什麼樣的房子增值潛力最大》
《如何完美操作法拍房全流程》
深房大表哥幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等全程指導和專業意見，私人訂製最適合的一站式購房及投資方案，如下：
一、解讀深圳投資環境
- 一對一深入講解深圳房地產現狀、未來規劃、購房偏好及投資環境，幫助購房者快速建立市場認知。
二、購房資格&貸款方案設計
- 根據家庭及個人情況，確定獲取購房資格成本最低的方式；
- 針對購房人的資質情況，設計最大化貸款的方案，最大化投資槓桿；
三、資產配置&找準目標板塊
- 根據現金流情況，規劃首付規模、後期融資及月供方案；
- 針對購房偏好及投資傾向，推薦適合的板塊，並對板塊情況做深入講解；基本鎖定目標範圍；
四、品質小區&房源定向推薦
- 確定目標區域後，協助挑選出各區域的品質頭盤，並安排房源帶看（外地可提供帶看視頻），挑選出滿意的目標小區；
- 針對目標小區，定向盯盤；發現優質房源或筍盤，第一時間推薦給客戶；並安排帶看（外地可提供帶看視頻）；
五、協助談判、砍價、簽約
- 確定目標房源後，與業主做前期溝通，確定房源基本情況、業主背景、計算中間費用、業主心理底價、配合程度、風險評估等；
- 進入談判環境，協助客戶進行砍價及相關條款的確認，幫助客戶爭取有利條件，並促成合同簽署；
六、代理完成交易全流程
- 協助並代理客戶最快時間完成資料準備、資金監管、贖樓、過戶、辦證、收房、水電過戶等交易流程，確保流程安全順暢，規避潛在風險；
七、後期融資貸款
- 交易完成後，協助進行後期融資，如：大額信用卡、低息信用貸、抵押貸款（需另行收費）等
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