房價跟房租到底什麼關係?
剛剛，我發表了《買房跟租房有什麼區別，如果沒搞明白，就會遺憾一輩子！》的觀點，給大家指出房價就是未來租金總和的一次性變現的貨幣提現值。比如一套七十年產權的房子總價100萬，那麼也就是這個買房的人預期未來七十年的租金總額的現在一次性拿到的貨幣變現能力就是100萬，當然考慮到現在變現，而租金是未來按年收入，所以考慮到利息成本的話，當前的房價應該遠遠小於未來租金總額才對。
前面我的文章也說過樓市跟股市的聯繫，房產就是城市的股票，租金就是城市的分紅的觀點。房子的租金就是一個城市提供的各種綜合配套管理能力對人口的吸引能力的貨幣價值，而房產的價值就是房子周邊的各種公共配套設施的價值總和，購買房產就是預期這個房產在未來有效時間內給自己帶來的便利或者出租給別人帶來的租金的累計總和。
同樣，股票的價格就是一個公司提供的各種淨資產轉化的服務產品在市場上對大家的吸引能力的預期貨幣價值。這個時候如果把一個城市看做股票，比如北京看做是一隻股票，那麼這隻叫做北京的股票的股價就是北京的平均房價，北京這隻股票的淨資產就是北京提供的各種公共配套配套設施，北京城市股票的分紅就是北京房產的租金。
現在大家就明白了，買北京的房產就是買北京城市的股票，北京城市股票的價格就是北京的平均房價，購買北京城市股票的目的就是看中北京這個城市當前以及未來能夠給業主(也叫做股東)能帶來的便利性(針對業主)或者分紅收益(租金)。
股價上漲的原因就是預期公司未來盈利能力會持續增加，對應的房價上漲的原因就是預期城市給業主帶來的便利性增加或者租金收益增加。
股價就是未來公司持續盈利能力的當前一次性變現的貨幣體現能力，房價就是房產未來持續出租租金的當前一次性變現的貨幣體現能力。
既然房價就是未來盈利能力也就是租金(自住就相當於租給了自己，自己給自己支付租金)的總和，那麼房價就應該跟租金回報成正比，可是，我們發現中國的房價跟租金回報根本沒有關係，反而是越租不出去的房子，越有人炒作，就像當年股市爆炒創業板把市盈率(對應樓市中的租金回報率的倒數)炒上了天，結果爆發了2015年的股災行情，天天跌停的局面至今讓人歷歷在目。
股災過後，股市迎來了一輪藍籌股行情，大幅上漲的卻是業績良好有穩定回報的股票，比如茅臺酒，中國平安，美的電器，格力空調等等，當初那些爆炒沒有業績支撐的基本上煙飛雲散。
樓市也是一樣，環京樓市也曾上演了高歌猛進的行情，比如永清從5000漲到20000，現在跌到了8000，原因就是沒有租金的支持。
盈利能力就是股票公司的價值線，也叫作中樞線，股價圍繞中樞線的波動就是市場運行的軌跡，當股價低於中樞線的時候就可以買進，當股價高於中樞線的時候就選擇賣出，這就是價值投資者的操作規律。
而投機者的操作就是炒作，也就是房價越漲的越買進，房價越跌的越賣出，根本不看租金回報率也就是價值中樞。
以前，投資房產的多數人是投機者，也就是短期買賣依靠差價來盈利，這種人只有讓房價炒高了才可以順利變現，為了掩人耳目，天天鼓吹租金回報無用論，希望價值投資者也變成投機者。
價值投資者在房價低迷時可以獲得租金收益，在房價進入牛市時可以賣出。而投機者只能房價上漲才能有收益，而房價低迷時不僅虧本還沒有租金收益。
現在，樓市經過回調開始進入平穩期，用決策的提法就是抑制房地產泡沫，泡沫就是租金回報率太低。所以，未來房價的的走勢基本會平穩，而房租的走勢是穩步上漲，最終房價跟房租的比例跟國際通行標準接軌，房價泡沫得以徹底消除。
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