問：十三好 龍崗寶荷片區未來前景如何？該片區農民房少，舊改推進快，產業豐富，14號線開通後會激活這個片區嗎？ 謝謝！

答：感謝付費提問 龍崗寶荷堅定看好，我去坪山的路上多次經過寶荷、寶龍工業區，這個片區的土地難得以工業為主、未來舊改拆遷速度快，也是大量開發商關注的板塊，再加上地鐵14號線快線3年後通車，這裡的漲幅也許會高出很多人的想象。

問：十三老師你好，想跟你請教一下。 我現在西麗一套房，價值700萬左右，貸款320萬，月供17000。 目前手上沒存款，收入可以支撐2.2萬月供。 不想錯過這一波行情。 現在想通過貸款貸出100多萬，計劃在中山全款買一套。 深圳的房子可以出租9000左右，工作外地居多，可以搬去中山。 這樣的計劃是否可行？ 中山是否值得投資？ 或者有沒有其他選擇？ 謝謝，打擾了

答：你的投資理念我沒看懂。 這一百多萬如何貸出？如果用你西麗這套房，需要墊資全款付清後再貸出，成本相當不低。 然後你用貸出來的錢去中山買房，還是全款，中山又是大灣區最難漲的城市，這個邏輯我實在沒看懂啊沒看懂。 如果有資格有閒錢，又實在想不明白如何投資，約時間和我面談吧。

問：您好，八卦嶺宿舍拆遷+荔園東學位，現在還適合買嗎？將來想原地還建。目前手上賣房有600w現金，還貸希望控制在2w內，第二套，買兩套八卦嶺？？可行？我還是想買後海，自住+增值，兩個怎麼取捨啊？感激不盡！

答：感謝付費諮詢。 不要買八卦嶺，荔園東建校傳出後，幾個月時間，八卦嶺宿舍成交價從5萬多飆到了7萬多，漲幅40%。 名校小學對房價帶動根本達不到這個漲幅，十三可以確定的說，這波不理性上漲已經過度透支了名校落地帶來的預期，後期還要回調。 至於八卦嶺的拆遷，目前簽約率只有90%，離能拆還早著呢。 你手上600W現金，不管是買後海，還是買前海，都比扔在這個坑裡有價值的多。

問：你好！我們家庭目前年收入200w左右，福田有一套紅本自住房大面積但學位很一般（市值1500左右），兩套小產權房，一套已經準備舊改，還有三套歷史遺留房在辦紅本。羅湖一套紅本房，布吉一棟農民房。目前房貸月供3萬左右。想問如果把自住房置換再加槓桿買一套3000w左右的房可行嗎？福田和南山的哪個樓盤比較推介呢？

答：抱歉才看到信息； 這個總價只有深圳灣、香蜜湖；選擇也相對容易，照顧自身感受就好； 但如果還想在兼顧自住和升值的情況下可以1+1的方式去操作

問：老師能否點評一下中洲灣，尤其是中洲灣二期住宅，謝謝

答：中洲灣是一個血統純粹的舊改盤，一期被上下沙無數農民房團團包圍，現場體驗頗為震撼。 一期容積率高達8.5，8000多平米的建面起了四棟48層的大高樓，三棟住宅，一棟公寓，其中兩棟住宅賠給了原住民，只有一棟住宅和一棟公寓可以銷售，開發商舊改有多艱難，看中洲灣就知道了。 二期比一期面積要大，但連在一起仍處在大片農民房包圍之中，二期肯定仍是高密度和壓抑侷促，以及和大量的原住民混居，居住體驗絕對沒有開發商描述的那麼美好。 配套的上沙小學上沙中學就更不必說了，想等到上下沙完全拆除，需要二十到三十年的等待，即使全部拆完，也無非是另一個高密度的大沖。 買這個盤的人大多數被開發商描述的美好預期所打動，但結果大概率會失望。

問：請問一下，有長沙的落戶渠道嗎？感謝

答：你好，沒注意到星球提問，不好意思。 目前我們主要做深圳這邊的業務 長沙目前還沒有涉及。

問：十三老師您好，由於資金有限，只能買的起總價260萬的房子，首付50%，因為人在外地，一直在網上看，之前一直關注布吉，後來看你們說那邊潛力不太好，現在看市區一室一廳的，羅湖的柏林花園想聽聽您的看法，或者有更好的區域推薦一下，萬分感謝

答：你說的是田貝的泊林花園吧，2006年的盤，在羅湖算次新了，問題是整個羅湖都處在沒落大週期，大勢如此，哪個盤也無法獨善其身。 現在買羅湖的人，或者是老羅湖，或者是看重配套學區錢又不多的剛需，你人在外地，明顯是為了投資，投資就不要去羅湖湊熱鬧，除非是貪圖租售比高一些。 總預算260萬，可選的範圍不是太多，或者去西部買個非熱點片區的小戶型，蹭一點熱點的漲幅；或者去東部認真選籌，等待下一波風起。

問：十三老師，請問你的投資理論是深圳核心區漲幅佔優，拉大與周邊郊區的差距；還是隨著郊區的配套設施逐漸完善，漲幅更可觀，逐漸拉近與市區的差距？ 有大V認為，總價相等情況下，面積是王道，單價高面積小永遠幹不過單價低面積大的，請問你怎麼看？

答：深圳的投資理論是不分核心區還是郊區，哪裡有熱點哪裡漲。 目前來看西部過熱東部過冷，西部投資氛圍太濃，以後會洗出一部分盲目跟漲的樓盤，東部價格反而沒有泡沫。 另外你說的大V完全不瞭解深圳，在深圳老破大是最差的牌，漲不動還賣不掉。 十三經常收到老破大的業主求救，幫我賣賣這套房吧，對不起，我不想坑下一個接盤客。

問：十三好，入深圳最快多久可以辦下來？網上看夫妻隨遷碩士學歷可以不受兩年限制，父母隨遷看到要至少滿八年，有可以更短時間的入戶辦法嗎？感謝

問：十三老師您好，房產問題想您諮詢如下： 目前家庭持有深圳兩套房產：1. 梅林關星河盛世89平自住，紅本在手；2. 大運佳兆業未來城120平，首付三層有貸款，2020年交房。家庭情況是3口之家，小朋友半歲，以後父母會來深圳，家庭年收入實際到手80左右。因為老婆在福田中心區工作，4號線上下班太擠，且小朋友後續考慮小學學位問題，擬計劃兩套方案如下：1. 將星河盛世置換為星河國際兩房，上班近，小區環境好；2. 將星河抵押，全款買入中銀花園兩房，上班兩站地鐵，小學學位還可以。不知考慮是否周全，或者有其它可解決方案，還請幫忙解答，謝謝！

答：又是一位超大額付費粉絲，有很強的知識付費意識，贊一個，但是在房產置換和投資方面顯然不太在行。 首先，你想換這套房子肯定是自住，因為你們工作在福田中心區，現在住梅林關都嫌遠，以後更不可能去住佳兆業未來城。 那麼問題來了，娃半歲，父母以來會來深，換個三房是剛需，為嘛看的都是兩房? 兩房就兩房了，還有兩個謎之備選，星河國際和中銀花園。 這兩個盤，一個是午後兩三點的太陽，正在走下行拋物線，一個是一般人不敢染指的神盤，更談不上什麼學位還可以，這兩個標的選擇讓我好費解，而且對你來說偏保守。 我們來測算一下，你紅本在手的星河盛世市值650萬，佳兆業未來城市值600萬貸420萬，家庭負債率為33%。月供2萬6，月入6萬7，從負債率和月供能力來看，都有追加的餘地。 如果賣掉星河盛世，再買入一套900萬左右的物業，負債率提高到44%，月供提高到3萬9，都在家庭安全閥值之內。 而900萬左右的物業，可選面就大了，三房，品質不錯，還能兼顧學位。 房產置換是大事，要做一步到位的選擇，而不是瞎折騰。

問：十三老師好！最近在看寶安老城房子，請幫分析下，考慮學位＋潛在空間。 1，寶安弘雅花園 帶建安小學 文匯中學 2，寶安麗景城帶天驕小學和文匯中學 3，寶安桃源居三區 中澳實驗學校小學和中學。 以上3個區位哪個合適些，今年下半年小孩讀小學。

答：這三個選項，劣勢是學位一般，房子偏老，小區周邊環境雜亂，離地鐵口遠。 優勢是在寶安，西部熱點外溢片區，配套成熟。 這三個盤，如果總價接近，我會建議選麗景城。 弘雅花園是89年的老式樓梯房，這類資產已經被主流購房人群拋棄；桃源居的主要問題是社區太大導致拋盤眾多，價格易橫難漲。 綜合來說，麗景城是一個相對均衡的選擇。

問：十三老師，你好，請教兩個問題: 1. 本人深戶，父母55歲，可以隨遷戶口到深圳嗎 2. 父母在老家有一套純公積金貸款的房子，戶口遷至深圳可以三成首付買房嗎

答：1，可以隨遷，但需要你入深戶滿八年 2，公積金貸款不上徵信，可以三成買房

很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。

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