问：十三好 龙岗宝荷片区未来前景如何？该片区农民房少，旧改推进快，产业丰富，14号线开通后会激活这个片区吗？ 谢谢！

答：感谢付费提问 龙岗宝荷坚定看好，我去坪山的路上多次经过宝荷、宝龙工业区，这个片区的土地难得以工业为主、未来旧改拆迁速度快，也是大量开发商关注的板块，再加上地铁14号线快线3年后通车，这里的涨幅也许会高出很多人的想象。

问：十三老师你好，想跟你请教一下。 我现在西丽一套房，价值700万左右，贷款320万，月供17000。 目前手上没存款，收入可以支撑2.2万月供。 不想错过这一波行情。 现在想通过贷款贷出100多万，计划在中山全款买一套。 深圳的房子可以出租9000左右，工作外地居多，可以搬去中山。 这样的计划是否可行？ 中山是否值得投资？ 或者有没有其他选择？ 谢谢，打扰了

答：你的投资理念我没看懂。 这一百多万如何贷出？如果用你西丽这套房，需要垫资全款付清后再贷出，成本相当不低。 然后你用贷出来的钱去中山买房，还是全款，中山又是大湾区最难涨的城市，这个逻辑我实在没看懂啊没看懂。 如果有资格有闲钱，又实在想不明白如何投资，约时间和我面谈吧。

问：您好，八卦岭宿舍拆迁+荔园东学位，现在还适合买吗？将来想原地还建。目前手上卖房有600w现金，还贷希望控制在2w内，第二套，买两套八卦岭？？可行？我还是想买后海，自住+增值，两个怎么取舍啊？感激不尽！

答：感谢付费咨询。 不要买八卦岭，荔园东建校传出后，几个月时间，八卦岭宿舍成交价从5万多飙到了7万多，涨幅40%。 名校小学对房价带动根本达不到这个涨幅，十三可以确定的说，这波不理性上涨已经过度透支了名校落地带来的预期，后期还要回调。 至于八卦岭的拆迁，目前签约率只有90%，离能拆还早着呢。 你手上600W现金，不管是买后海，还是买前海，都比扔在这个坑里有价值的多。

问：你好！我们家庭目前年收入200w左右，福田有一套红本自住房大面积但学位很一般（市值1500左右），两套小产权房，一套已经准备旧改，还有三套历史遗留房在办红本。罗湖一套红本房，布吉一栋农民房。目前房贷月供3万左右。想问如果把自住房置换再加杠杆买一套3000w左右的房可行吗？福田和南山的哪个楼盘比较推介呢？

答：抱歉才看到信息； 这个总价只有深圳湾、香蜜湖；选择也相对容易，照顾自身感受就好； 但如果还想在兼顾自住和升值的情况下可以1+1的方式去操作

问：老师能否点评一下中洲湾，尤其是中洲湾二期住宅，谢谢

答：中洲湾是一个血统纯粹的旧改盘，一期被上下沙无数农民房团团包围，现场体验颇为震撼。 一期容积率高达8.5，8000多平米的建面起了四栋48层的大高楼，三栋住宅，一栋公寓，其中两栋住宅赔给了原住民，只有一栋住宅和一栋公寓可以销售，开发商旧改有多艰难，看中洲湾就知道了。 二期比一期面积要大，但连在一起仍处在大片农民房包围之中，二期肯定仍是高密度和压抑局促，以及和大量的原住民混居，居住体验绝对没有开发商描述的那么美好。 配套的上沙小学上沙中学就更不必说了，想等到上下沙完全拆除，需要二十到三十年的等待，即使全部拆完，也无非是另一个高密度的大冲。 买这个盘的人大多数被开发商描述的美好预期所打动，但结果大概率会失望。

问：请问一下，有长沙的落户渠道吗？感谢

答：你好，没注意到星球提问，不好意思。 目前我们主要做深圳这边的业务 长沙目前还没有涉及。

问：十三老师您好，由于资金有限，只能买的起总价260万的房子，首付50%，因为人在外地，一直在网上看，之前一直关注布吉，后来看你们说那边潜力不太好，现在看市区一室一厅的，罗湖的柏林花园想听听您的看法，或者有更好的区域推荐一下，万分感谢

答：你说的是田贝的泊林花园吧，2006年的盘，在罗湖算次新了，问题是整个罗湖都处在没落大周期，大势如此，哪个盘也无法独善其身。 现在买罗湖的人，或者是老罗湖，或者是看重配套学区钱又不多的刚需，你人在外地，明显是为了投资，投资就不要去罗湖凑热闹，除非是贪图租售比高一些。 总预算260万，可选的范围不是太多，或者去西部买个非热点片区的小户型，蹭一点热点的涨幅；或者去东部认真选筹，等待下一波风起。

问：十三老师，请问你的投资理论是深圳核心区涨幅占优，拉大与周边郊区的差距；还是随着郊区的配套设施逐渐完善，涨幅更可观，逐渐拉近与市区的差距？ 有大V认为，总价相等情况下，面积是王道，单价高面积小永远干不过单价低面积大的，请问你怎么看？

答：深圳的投资理论是不分核心区还是郊区，哪里有热点哪里涨。 目前来看西部过热东部过冷，西部投资氛围太浓，以后会洗出一部分盲目跟涨的楼盘，东部价格反而没有泡沫。 另外你说的大V完全不了解深圳，在深圳老破大是最差的牌，涨不动还卖不掉。 十三经常收到老破大的业主求救，帮我卖卖这套房吧，对不起，我不想坑下一个接盘客。

问：十三好，入深圳最快多久可以办下来？网上看夫妻随迁硕士学历可以不受两年限制，父母随迁看到要至少满八年，有可以更短时间的入户办法吗？感谢

问：十三老师您好，房产问题想您咨询如下： 目前家庭持有深圳两套房产：1. 梅林关星河盛世89平自住，红本在手；2. 大运佳兆业未来城120平，首付三层有贷款，2020年交房。家庭情况是3口之家，小朋友半岁，以后父母会来深圳，家庭年收入实际到手80左右。因为老婆在福田中心区工作，4号线上下班太挤，且小朋友后续考虑小学学位问题，拟计划两套方案如下：1. 将星河盛世置换为星河国际两房，上班近，小区环境好；2. 将星河抵押，全款买入中银花园两房，上班两站地铁，小学学位还可以。不知考虑是否周全，或者有其它可解决方案，还请帮忙解答，谢谢！

答：又是一位超大额付费粉丝，有很强的知识付费意识，赞一个，但是在房产置换和投资方面显然不太在行。 首先，你想换这套房子肯定是自住，因为你们工作在福田中心区，现在住梅林关都嫌远，以后更不可能去住佳兆业未来城。 那么问题来了，娃半岁，父母以来会来深，换个三房是刚需，为嘛看的都是两房? 两房就两房了，还有两个谜之备选，星河国际和中银花园。 这两个盘，一个是午后两三点的太阳，正在走下行抛物线，一个是一般人不敢染指的神盘，更谈不上什么学位还可以，这两个标的选择让我好费解，而且对你来说偏保守。 我们来测算一下，你红本在手的星河盛世市值650万，佳兆业未来城市值600万贷420万，家庭负债率为33%。月供2万6，月入6万7，从负债率和月供能力来看，都有追加的余地。 如果卖掉星河盛世，再买入一套900万左右的物业，负债率提高到44%，月供提高到3万9，都在家庭安全阀值之内。 而900万左右的物业，可选面就大了，三房，品质不错，还能兼顾学位。 房产置换是大事，要做一步到位的选择，而不是瞎折腾。

问：十三老师好！最近在看宝安老城房子，请帮分析下，考虑学位＋潜在空间。 1，宝安弘雅花园 带建安小学 文汇中学 2，宝安丽景城带天骄小学和文汇中学 3，宝安桃源居三区 中澳实验学校小学和中学。 以上3个区位哪个合适些，今年下半年小孩读小学。

答：这三个选项，劣势是学位一般，房子偏老，小区周边环境杂乱，离地铁口远。 优势是在宝安，西部热点外溢片区，配套成熟。 这三个盘，如果总价接近，我会建议选丽景城。 弘雅花园是89年的老式楼梯房，这类资产已经被主流购房人群抛弃；桃源居的主要问题是社区太大导致抛盘众多，价格易横难涨。 综合来说，丽景城是一个相对均衡的选择。

问：十三老师，你好，请教两个问题: 1. 本人深户，父母55岁，可以随迁户口到深圳吗 2. 父母在老家有一套纯公积金贷款的房子，户口迁至深圳可以三成首付买房吗

答：1，可以随迁，但需要你入深户满八年 2，公积金贷款不上征信，可以三成买房

很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。

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