現如今，房地產越來越像中醫，不適合朋友飯局，大家觀點分歧太大，甚至掀桌的都有可能！有房的希望未來大漲，沒房希望未來大跌，
而這個轉變很多時候是從簽下賣房合同的那一刻開始···所以，拿房地產行業來講微觀方面的財經新聞應該會很有挑戰。
恆大“網上賣房”
微觀方面研究個別經濟體的經濟活動，我們就從最近恆大的“網上購房”說起，
歸結起來就一句話——放心買、補差價、還可以無理由退。
我們先從“無理由退”說，也就是從籤合同到交房期間可以無理由退，這個看上去比較好，也利於買房人。
以前，大家賣房大都是期房，就是未來某一時刻交付，但是最近兩年大都是現房，為什麼這麼說，從恆大的存貨上就能看得出來：
從2015年底到2019年6月底，存貨從3850億，直接升到了1.19萬億，漲了整整三倍，這裡的存貨包括土地、在建房子以及已經建好的。
通過公開數據查詢，也可以看到2015-2019年恆大每年拿地金額分別1150億 、1319億、398億、437億。可以發現最近兩年，恆大拿地金額下降非常明顯，同樣是龍頭地產公司的萬科2019年拿地1610億，相當於恆大的四倍。
一方面收入和庫存每年都快速增長，另一方面每年拿地金額驟降。只能說明一個問題：庫存壓力大。有關恆大降價賣房的消息經常出，真實與否一挖數據便知真假。
那麼這就回到經濟學中一個很簡單的問題——
降價能帶來需求量增加。至於它的補差價策略就是典型的變相降價而已。
根據最新消息，截止到2月16日，也就是恆大發布“網上賣房”三天，已經有4.75萬套房源被鎖定，價值580億元，超過一個月的銷售額，效果明顯。
不出意外的話，其他大型房企也會陸續推出相關的促銷活動，因為大家存貨和資金壓力都大。
有人會說，反正到時候還可以隨時退，現在交定金感覺也沒什麼影響？
這裡有一個經濟學中很經典的問題——沉沒成本，就是當你買了這套房，這套房價格真的下降，你也會很捨不得賣，因為你花了很多的時間和經歷去研究地段、樓層等。
這在日常生活中非常常見，比如你買票看到個爛片，很多人還是傾向於看完；雙十一研究各種優惠，最後買了自己並不需要的東西，交了個男朋友對你不好，捨不得分等等。
在現代社會，為了避免陷入這種困境，記住一點：沉沒成本不是成本！
房價
現代社會，任何商品的價格都不僅僅是你付出的金錢，比如最近比較緊缺的口罩，你可以付出每個1-2塊錢買政府指定藥店的，但是需要預約和排隊，也可以付出幾十塊錢買一些其他渠道不需要預約和排隊的。這個預約和排隊也是商品價格的表現形式之一。
房價也是這個道理，它也是一系列權益疊加的總和。這也是我們為什麼總是能看到一些天價學區房的新聞，靠近地鐵的房子相對貴一些也是這個道理。
學區房疊加了上學名額，地鐵房疊加了交通便利。所以，理性的人在考慮學區房和地鐵房的時候，應該單獨核算。比如，同等戶型的房子，學區房貴了200萬，那就應該想想，這200萬是不是可以供小孩直接上一些更好的學校？
房價的影響因素
現在，似乎任何一個人都能跟你把房價講的頭頭是道，從土地到人口，從經濟到政策，從投資到剛需等等。我們就從微觀的視角一一來看。
土地不夠？都說北上廣深土地緊張，大家去城市周邊，還有大片空地閒置，各個城市都是如此。很多人會說，政府會有意控制土地供應穩定房價。需注意的是，我查了一些官方原話都是“加大住宅用地供應”。下圖是2018年以來128個典型城市流拍率變化：
在現代社會中，不要忽略，政府本身也是一個經濟個體，也是會符合基本的經濟規律。比如，土地流拍，也就是沒賣出去，原因無非兩個：地段不好，價格不合適。那麼為了避免流拍，換地段，調價格就是最基本的邏輯。（給的政策也包含在其中）
住房剛需？先說明一下什麼叫剛需，需求量受價格影響比較小。嚴格意義上來說，現代社會沒有什麼是剛需，比如說維持生命的水和食物，如果價格非常高的話，那麼個人的需求量會降到很低，特別是窮人，即使是富人也會有所節制。
那麼，我們就能推出，需求量其實跟財富和收入非常相關。對於房子也是如此，低收入人群對於北上廣深的房子是“沒有需求”，嚴格地說，沒有有效需求，因為壓根買不起。但是，如果他們收入提高，那麼需求就逐漸產生。
所以說，中高收入人群是決定一個城市房價未來的重要因素。這也是最近兩年，各主要城市不遺餘力搶人才的原因。
以上兩個因素，不管是土地供給還是住房需求，其實都是有很大彈性，這個彈性就取決於價格！價格上漲抑制了部分需求，價格下跌釋放了部分需求。
這兩年經常看到類似新聞：“深圳房價連續下跌21個月，均價每平米下跌1200元。”這種新聞，當作笑話看就行，沒有必要浪費流量。
現在發佈房價報告、數據的大都是房地產相關的中介機構，出於利益關係，他們是不可能出“看空”報告的，就好比A股市場分析師很少出賣出報告一個道理。
那麼普通人應該如何去判斷未來房價呢？
比很多房價相關的分析報告，其中相關性大、比較合理有兩點：收入和M2.
收入，剛剛已經說過，中高收入人群是決定一個城市房價未來的重要因素。 有中高收入群體並不意味著房價一定漲，只是能穩住，跌下來有人能有能力買。所以，從世界範圍內來看，那些高收入城市的房價在經濟週期波動中相對堅挺。
M2，廣義貨幣供應量，也就是購買力。很多研究分析報告都在對比M2跟房價的關係，過去二十多年正相關非常明顯，不過過去20年M2漲幅10倍，房價的整體漲幅應該是大於10倍，然後得出結論說，未來房價漲幅至少大於M2的增速。這是值得商榷的。
以日本為例，第一張圖是1980年以來的日本M2總量數據，第二張圖是日本的長期房價。
1991年的時候，如果你告訴別人，你研究出了東京房價上漲是M2推升的結果這個“經濟學規律”，並斷言，只要未來二十年M2繼續增加，房價必將繼續上漲。
在當時，你很可能會像今天大講這類理論的網紅一樣收到很多掌聲，因為你已經“對了”二十年。但今天，當日本的M2確實繼續增加了二十幾年以後，不知道當年那些為你鼓掌的人，打你的心有沒有？
所以，通過M2判斷房價看上去也不一定靠譜。
很多朋友問我對於未來房價的看法：
1、M2可以參考。如果未來M2繼續高速增長，那CPI也不會低，大家手裡的錢不值錢，就會想方設法買資產（房產）保值。
2、中高收入群體很重要。影響商品價格最直觀的就是供需關係，目前很多房地產公司已經有相當多的土地儲備，也就是說，未來房子的供給應該是沒有問題，關鍵看需求，需求受財富和收入影響。
3、收益率是關鍵。市場經濟是靠利益驅動，有利益的地方總是不缺乏人前仆後繼，對於房子而言，要麼有升值、要麼有租金，而且還要高於其他投資品種才會吸引資金進場，如果沒有，就會有人想退場！
上一期，我們說過一個社會的關鍵詞的遠去很多時候意味著社會紅利的逐漸消失。“煤老闆”、“炒房團”大家這兩年還有聽說嗎？
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