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■本文作者：張坤 北京在明律師事務所
導讀：徵收項目和大家平時所說的“拆遷”有聯繫也有區別，二者並不能完全等同。《國有土地上房屋徵收與補償條例》頒佈實施後，絕大多數情況下，徵收項目由市、縣級人民政府主導並負責，具有強制性，被徵收人拒不簽約配合將會面臨人民法院強制執行。而“拆遷”則是五花八門，主體繁多，一般不具有強制性，實施主體與被拆遷人雙方有較大的協商談判空間。本文，在明律師張坤將幫助大家識別“冒牌徵收”，保護好自身權益。
一、如何識別“冒牌徵收”？
咱老百姓在日常生活中很容易產生一個誤區，就是將村委會、街道辦等組織等同於“政府”，認為只要是這些組織開始實施徵收行為，無論其提出的補償條件多麼不合理，都只能配合搬遷，主動騰空房屋。
根據法律規定，在徵收領域中，“政府”僅指國務院、省級和市、縣級地方人民政府，街道辦只有在特定情形下才能行使政府的部分行政職權，比如承擔徵收與補償的具體工作。
不過，這需要兩個前提條件。第一，就是該區域必須事先具備合法的徵收項目。第二，是市、縣級人民政府書面委託授權其承擔具體的徵收實施事宜。只要不是同時具備這兩個條件，您基本就可以將街道辦實施的徵收行為理解為“冒牌徵收”了。
至於集體土地徵收中的村委會，即便同時具有了前面兩個條件，也不具備任何合法的徵收權力，肯定也屬於“冒牌徵收”。因為它壓根就不是一個行政機關，不是大家所說的“政府”，根本不具備相應職責權限。所以，當您看到村委會以自身名義一會兒要求騰退，一會兒要求村民配合簽約，基本都是狐假虎威的“冒牌徵收”。
二、如何應對“冒牌徵收”？
應對“冒牌徵收”的最好方式就是謹慎行事，並在必要時及時向專業人士諮詢，直到市、縣級人民政府發佈正式的徵收決定公告。之所以如此處理，是因為“冒牌徵收”有可能轉變為“正牌徵收”。
例如許多地區關於舊城區改建類項目的政策中，均設置了“預徵收”環節（也叫“模擬徵收”），這本身是對《國有土地上房屋徵收與補償條例》的一種突破，從法理上講是違法的。
但是，從涉及此類項目案件的法院判決結果來看，人民法院似乎已經認可了“預徵收”這種模式，就是在沒有正式的徵收項目存在的情況下，由街道辦或者村委會打頭陣，與大家進行簽約。
當簽約率達到一定比例後（即所謂的生效比例，一般是80%以上），大家的簽約行為就推動了政府作出徵收決定，徵收行為即具備了法律效力，補償協議的內容對被徵收人也產生了約束力，也就是大家口中的“生米煮成熟飯”了。
因此，當大家面對徵收拆遷項目時，一定要睜大眼睛，如果發現是一個“冒牌徵收”項目，而且感覺徵收補償極其不合理，切勿盲目簽字配合搬遷，否則就“生米煮成熟飯”了，我們也無法再採取有效措施保護自身權益了。
三、如何粗略預估自己的補償是否合理？
其實，徵收補償是否合理，廣大被徵收人可以參照自家周邊房屋的市場價作出大致判斷。根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》的明文規定，這就是“1:1+”的補償利益原則。
即將因徵收所造成的被徵收人的實際權益損失予以完全的彌補、填平，並在此基礎上爭取小幅適度提升改善，“拆一還一”，實現“1:1+”的基礎性補償標準，不讓被徵收人在拆遷中吃虧。
經常有人問，有些地方的補償比例已經高出了1:1，但是我們這裡拆遷補償比例低於1:1，我該怎麼辦？我們可以告訴您，徵收補償比例低於1:1，就意味著您的補償不合理了。
根據法律規定，徵收方必須確保被徵收人“原有生活水平不降低”，並在此基礎上要有所改善。當然，具體個案中的比例最終是多少，也要根據被徵收房屋實際情況以及補償方案中的計算規則綜合判定。
總之，補償比例1:1是基礎，不可再打折扣。
四、徵收中為何會出現補償比例高於1:1的情況？
1．被徵收房屋和安置房屋差價較大
當被徵收人選擇產權調換這種補償方式時，並未進行原址回遷，而是通過其它區域的房屋進行產權置換，計算、結清被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價。
部分徵收方在建設安置房屋時已經考慮到了被徵收人的居住條件應當有所改善，所以比例會高於1:1。
2．所涉項目的補償標準本身就高
這種情況大多出現於黃金地段的區位，被徵收範圍的位置好，地價高，升值潛力大，或是徵收方出於建設地鐵車站、交通樞紐等基礎設施的需要而急於用地，補償比例就可能高於1:1。
最後，在明律師要提示廣大被徵收人，一個徵收項目的徵收主體必須依法負有相應職責權限，其實施徵收的每一個工作環節也必須依照法定程序進行。當你對徵收拆遷項目產生種種疑問時，一定要及時諮詢專業人士的意見，儘早採取救濟措施，以免被“冒牌徵收”項目或是那些不合法徵收行為欺騙，造成權益受損。
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