有個把月沒翻預售信息了，今天，房價君去瞄了一眼。
2月，成交與供應，受疫情與春節影響，幾乎是冰封狀態。截止2020年2月27日，全市僅有兩個樓盤取得了預售許可證。
其中，惠城，惠陽，大亞灣，博羅，龍門五個區縣，預售全部為零。僅仲愷、惠東有新預售批准，項目分別為仲愷陳江的禹洲嘉譽觀瀾以及惠東的萬科雙月灣。
其中，仲愷區取得預售項目五經山水大觀昕園（推廣名：禹州嘉譽觀瀾），惠民之家預售平臺顯示信息，該項目18號樓於2月22日取得預售，34層高，兩梯四戶，132套房源，主力戶型97平米以及118平米。
值得注意的是，本次備案的18號樓整體均價為10448元/平米，房價君向前查了下該項目在之前的備案價格。
該項目上一批備案的10棟產品，2019年7月22日備案，同樣為32層高，兩梯四戶，主力戶型87以及98平米，去除1樓商鋪價格後，備案均價為9354元/平米。
也就是說，暫不提景觀等因素的影響，該項目半年時間後再度備案，新品的價格相對比前期，足足漲了1094元/平米！
以下是禹洲嘉譽觀瀾最新18棟備案價格明細。
（上下滑動全部備案情況）
以下是禹洲嘉譽觀瀾2019年7月22日10棟備案價格明細。
（上下滑動全部備案情況）
說好的疫情期間等降價撿漏，沒想到等來的依舊是價格上漲？是什麼原因靠成該項目的備案價格會有這麼大的漲幅呢？繼續看下去：
禹洲嘉譽觀瀾，處於仲愷大道旁，項目周邊，以工業區為主。距離項目最近的商業中心，是源東雲錦之前確定簽約的天虹。百度測距1.5公里左右。
而該項目周邊，均價大都為8000元/平米左右的價格。為什麼嘉譽觀瀾有底氣比周邊項目賣貴如此多的價差？
原因主要有兩個。一是該項目有湖景。二是該項目有名校教育配套華中師範附屬惠州實驗學校（小+初九年，暫時為私立）。
先說學校：
2019年10月，廣東五經遠志教育投資有限公司3754萬元拿下仲愷陳江佔地面積41366平米的教育用地。
該地塊即為禹洲嘉譽觀瀾的一直向業主承諾的名校教育配套華中師範附屬惠州實驗學校用地。該學校將分兩期建設，小學部以及初中部為一期工程，原計劃為2020年9月建成並投入使用。二期為高中部，開工時間目前不確定。學校劃總建築面積64824㎡，總投入近2.7億元。
再說湖景。
項目內部有大約面積200米的自然生態湖如意湖。對比陳江大部分有商業配套項目來講，該項目的自然資源，也有一定的競爭力。
本次價格比前期備案價格高出近千元的18號樓，有一個主要的原因為該棟為無遮擋湖景房。具體位置見下圖：
該項目為五經與禹洲合作開發項目，其中，一二期已售罄，目前在售為三期嘉譽觀瀾，總佔地約3.7萬平米，建面13萬平米，共891戶，容積率2.8，主力戶型設計以三房為主，少量118平米四房。
說一點點個人的看法，給大家做參考。不喜勿噴。
從區域位置上來講，該樓盤位於仲愷大道旁邊，交通算是便利的。但周邊環境實在是不敢恭維，對比陳江天益城商圈以及鑫月歡樂海灣商圈來講，周邊的環境是硬傷。
最大的優勢在於其擁有區域內的名校學位，雖說是私立的，但華師附中的實力畢竟在那裡放著。相信還是有很多為了孩子做出在這裡置業的選擇的。
另外，周圍環境破，但項目裡面的原生態湖景，在同區域內，還是比較有競爭力的。仲愷與潼湖不一樣，仲愷擁有自然景觀的房子可選擇的確實也不多。
對比來看，目前已經成熟的陳江商圈，第一梯隊的綜合體房價，在12000元/平米，普通 住宅，普遍維持在10000元/平米左右。
禹洲嘉譽觀瀾的價格，與陳江新中心商圈內的比較優質的住宅物業基本持平，價格上優勢並不是很大。主要賣學位，以及部分有景觀情節的人吧。
另外，戶型配比中，88平米的小三房以及98平米的三房兩衛是主力配置，佔了很大一部分佔比。從戶型中看，改善性需求的也許會比較少，自住會比較合適。
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