2006年年初，在你即將空降到金邊國際機場，透過舷倉窗口窺探柬埔寨這片平坦的湄公河下游腹地時，可見幾乎整齊劃一的低矮的紅瓦磚牆平房，密佈著首都的鬧市區，邊緣地帶則是一塊塊的空曠處女地，其中也散落著一些工廠、倉庫建築群。只有三、五條主幹道路貫穿市區，清晰可見。這樣簡單地，就完整描述了首都金邊當時的天際線。
柬埔寨作為獨立王國後，房地產業發展的歷程並不長。我們把時光軸倒移30年，基本就能概括出柬埔寨房地產業形成和發展的軌跡，它大致經歷了4個階段。
時光倒轉回已故國父西哈努克親王當政時期，政府的以社會進步和消除社會不公為政綱，極力發展首都金邊的城市建設，推進文化教育事業。十年間首都發展了大量有劃時代的城市設施，如善存至今的真臘劇院、柬埔寨科技學院、皇家大學等等。
六十年代建築設計的超前革新，在當時的亞洲獨佔鰲頭，65年李光耀首度出任新加坡總理後，感慨地表示要借鑑金邊的成功經驗。這一時期的經濟以國有企業把持主脈，除卻農業、貿易和進出口，其他經濟實業尚未成型。
然而好景不長，自二十世紀六十年代中期，柬埔寨開始陷入動盪飄搖的多事之秋，長達30年之久。經歷過左右翼衝突引發的內戰、越戰炮火的牽連、70年軍事政變、紅高棉政權、1978年柬越戰爭、1979年紅高棉垮臺，1991年“巴黎協議”的簽訂結束長達10年的柬越戰爭，柬埔寨終於迎來了相對平靜的政局。
柬埔寨房地產業的發展軌跡
第一階段
1978年越南入侵柬埔寨到1991年10月“巴黎協定”前的“孵化期”
1979年紅高棉政權被顛覆，金邊倖存的私人物業在居民蜂擁返潮中，紛紛被無序搶佔，全然不需要合法的市場行為。
1979年越南佔據柬埔寨，但是並沒有從持續多年的柬越戰事中得到什麼好處，而且面臨中越戰爭和國際社會的壓力，1982年開始從柬埔寨撤軍。1985初年洪森當選總理，柬埔寨開始了漫長的多邊和談。
然而此時，金邊乃至柬全境的局勢日趨穩定，首都開始有房屋買賣，買者多為金邊市效區或是其它城市的華人，很多是戰亂前原來的業主。賣家的房產往往是搶佔而來的，出售自然有利可圖，不過價格很便宜，幾兩甚至幾錢黃金便可買到一間房屋。
第二階段
1992年至1997年7月柬埔寨國內武裝衝突事件前的“生長期”
偉大的“巴黎協議”簽訂後，1992年3月聯合國駐柬過渡政權的共 2.2萬聯合國維和人員，包括22個國家組成的維和部隊、6,000名官員、3,500名警察和1,700僱員及志願者進駐柬埔寨。
隨後，房地產價格伴隨著房屋租金一起飛漲，而各式各樣新別墅和排屋也應運而生。1993年上半年的柬埔寨首屆大選期間，由於政局的不明朗，造成了房地產價格和市場的波動，但在大選成功完成後，房地產業又很快又得到了恢復。（2018年大選時的行市與此同出一轍。）
1994年8月，柬埔寨政府頒佈《投資法》，開始以大量優惠政策吸引國內外私人領域的投資。此外，柬埔寨開始享受28個歐美國家給予的“普惠制”（GSP）待遇。大量外資湧入，用於購地、租地，來料加工工廠如雨後春筍般建立起來，使土地市場在1995年和1996年間達到了量價齊升的高潮。
土地交易熱潮由金邊市區向市郊、西哈努克市、暹粒市等地延伸。郊區的路況好的地段既工廠區，大塊的土地早已大幅度漲價，房地產行業產值連續數年以20%以上的速度增長。此時，為適應旅遊業發展的需要，大批酒店也在金邊和主要旅遊地區興建，也大大促進了這一時期房地產業的發展。
可以說，柬埔寨的房地產業在這一階段已是初具產業規模。
*1994年 柬埔寨
第三階段
1997年7月2011上半年峰迴路轉的“徘徊期”
1997年7月柬埔寨國內發生武裝衝突事件，而後在1998年第二屆全國大選期間的國內局勢也出現不穩。
從2004年到2007年，柬埔寨的房地產市場價格也曾出現過前所未有的上漲，房地產價格每年上漲約25％至40％。土地價格上漲從金邊、暹粒和西哈努克港開始後，繁榮蔓延到柬埔寨其他與越南和泰國的邊境的熱點地區，甚至是鄰國老撾。
2007年金邊的住宅地價從2006年的每平方米600美元飆升至每平方米1,600美元。根據聯合國開發計劃署（UNDP）的一項研究，2007年建築項目投資額從2003年的5億美元飆升至超過32億美元。政府積極支持發展下，城市中大量違章建築和其他醜陋破舊的建築被拆除後地塊賣予開發商。
*2007年 金邊
來到2008年中期，泡沫破滅了。柬埔寨房地產業應聲而落，大幅降溫。相當一部分囤積的土地並未得到充分開發，房地產業已不被市場看好。無論是金邊市還是其他遠離首都的城市和農村地區，房地產業均進入“有行無市”的全面蕭條時期。
全球經濟和金融危機對柬埔寨當時最大的投資來源國之一的韓國帶來了致命打擊。因此，韓國投資者要麼回撤，要麼擱置項目。
根據土地管理城市規劃和建設部的數據，房地產開發投資從2008年的31.9億美元下降到2009年的19.9億美元，而後2010年僅為8.4億美元。截至2010年底，首都金邊的土地價格比2008年中期的峰值低約40％至50％。
*2008年 金邊
第四階段
2011年至今，外國所有權法促進了需求的“突破上升期”
根據2010年4月通過的柬埔寨“外國人所有權物業法”，外國人可以擁有公寓和公寓單位，但不能擁有土地，也就是不包括一樓的建築物。此外，允許外國投資者可直接按最高比例70％擁有共管公寓項目，也可以註冊由本地人控股的合資公司來擁有土地。
其實早在2005年柬埔寨政府就修改了投資法，允許外國人擁有不動產。然而，法律因為沒有對土地所有權做出符合憲法的規範，所以無法實施。
*2010年 金邊
柬埔寨的律師認為現行的外國人物權法，比任何其他絕對禁止外國人擁有土地所有權的東南亞國家的法律，更可行和更安全。
從2011年到2018年，由於旅遊業，服裝製造業和農業的強勁推動，經濟平均每年增長7.1％。受強勁的經濟增長和新的外國所有權法引用的雙重刺激，房地產市場在2011年開始復甦。
柬埔寨土地的價格目前區域間差幅仍然較大。舉例來說，金邊中央市場周圍的地段，平均地價達每平米1萬美元，稱為金邊之最；皇宮和河邊的平均地價為6000美元。而柬埔寨金邊郊區稻田的平均地價僅10美元左右。
金邊的房價近10年基本保持在10%--20%的增長，平均公寓銷售價格從2012年到2017年翻了一倍多，從每平方米1,460美元到3,212美元不等。
*2016年 金邊鑽石島
柬埔寨房地產業的總體特徵
近30多年以來的發展軌跡來看,柬埔寨的房地產和政治的聯繫非常緊密，政局穩定與否，與房地產的價格直接相關。由於國內的貧富的差距非常大，其國內的消費力嚴重不足的，地產行情的波動基本都是由外資或是外國人購買力起決定作用，因此投資風險性相對比較高，相反這也是資本運作逐鹿的方式類型。
柬埔寨的房地產業態呈現動態發展變化，發展初期以土地買賣和加工製造也相關的物業開發為主；隨後出現小有規模的排屋園區，以華裔富商主導，同時來自日本、韓國、法國、東南亞等外資也帶來了不少中端公寓住宅、商用樓盤（包括大量酒店、中低端寫字樓）；
最近若干年，各類不動產在柬埔寨全面開花，以中資作為主力軍，住宅層高紀錄不斷刷新，高端公寓、酒店式公寓、城市綜合體佔絕對比重，零售商業、高端寫字樓、度假村等品類也非常惹眼。
關於抵押貸款市場
柬埔寨的住房按揭貸款的規模依然很小。抵押貸款和住房貸款業務在2008年才開始被引入房地產行業。抵押貸款市場的規模從2010年佔比GDP的1％增長到2017年的約7％。
根據柬埔寨國家銀行（NBC）的數據，截至2018年7月，未償還抵押貸款總額（僅限自住房）為18.2億美元，比2017年同期增長30％。抵押貸款的持續上升的原因，部分歸因於借貸利率下降。2018年7月，柬埔寨瑞爾貸款的12個月加權平均貸款利率為11.37％，低於2017年同期的14.53％。
但是住房按揭的可操作性大大限制了它的發展，和房地產公寓市場的繁榮很不匹配。因為銀行只會考慮接受連帶土地的不動產作為抵押物，外國人希望以按揭方式購買一層以上的公寓、商用辦公間或商鋪是基本無法操作的。
房地產新趨勢
在需求方面，共管公寓的需求在增長，尤其是來自柬埔寨本地居民方面。雖然目前大多數買家仍然來自中國，香港，馬來西亞和新加坡，但由於生活水平的提高，市場也吸引了更多的當地人。本地新興中產階層的壯大，也刺激著聯排別墅等項目的快速增長。
據房地產業內人士稱，柬埔寨現在出現了轉向商業項目的新發展趨勢。這是因為柬埔寨房地產市場在經歷週期動態變化，因此住宅開發速度有所放慢，但相反商業市場的開發卻在提速。更多的零售物業，如大型購物商城、批發市場，更多的酒店會帶動房地產市場的持續發展。
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