大軍的生活
您好，我是一名金融從業人員，來談談我的看法。
根據央行利率市場化改革的進展，央行去年底宣佈了一個重磅消息：宣告房貸利率新方式——存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR。
此次新規主要調整對象為2020年1月1日之前商業銀行發放的所有房貸（不含公積金貸款）。同時，新規要求，從2020年3月1日開始，到8月31日之前，存量房貸要全部轉化完成。
也就是說，只要你還在還房貸，你將會面臨兩個選擇。
在接下來的一段時間內，你將接到相關商業銀行的短信、電話等各種渠道的通知，將定價基準轉換為LPR或固定利率，且兩項只可選其一，轉換後就不能再改了。
需要提醒的是，LPR至少每年都會調整一次，而固定利率基本不變，假設你貸款20年的話就是維持20年利率不變。
建議大家選擇轉換成LPR，這樣才能在以後降息的過程中享受到紅利。近日，前央行行長周小川說了一句話，中國可以儘量避免快速的進入到負利率時代。換言之，中國遲早會進入到負利率時代。
此次新規的到來可以說意料之中，儘管官方說法是為深化利率市場化改革。實際上，我們可以看出，央行增加了對樓市的管控力度。
我們知道，以往每一次降息降準，資金大概率都會流向房地產市場。但新規後，即從2020年1月1日起，所有銀行發放房貸，要全部按照新的定價機制，即LPR作為基準再加點（上下浮）來定價。
換句話說，央行想要把資金趕出樓市，太容易了，只要通過LPR加點（上下浮）即可守住資金流向樓市的大閘門。當LPR下降時可防止房貸利率下降過快，反之當LPR上升時亦可防止房貸利率上升過快，一定程度上起到阻尼器的作用，維護了存量房貸市場的穩定。
那麼，怎麼個轉換法，轉換後差別幾何？新規指出：
“存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR，除商業性個人住房貸款外，加點數值由借貸雙方協商確定。商業性個人住房貸款的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月發佈的相應期限LPR的差值。從轉換時點至此後的第一個重定價日（不含），執行的利率水平應等於原合同最近的執行利率水平，即2019年12月相應期限LPR與該加點數值之和。之後，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。”
可能有人要說，字都認識，但串在一起還真是相當費解。
舉個例子：假設現在有一筆貸款30年，剩餘期限25年，原約定合同5年期以上基準利率上浮10%的貸款要轉換，那麼按現在執行的利率就是4.9%×（1+10%）=5.39%。
2019年12月發佈的5年期以上的LPR是4.8%，假如借貸人和銀行確定在4月1日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年的1月1日，那麼加點幅度就是0.59個百分點，因為5.39%-4.8%就是0.59%。
那麼在2020年4月1日到2020年12月31日，你還房貸所執行的利率就是按照5.39%來執行。只有到了2021年1月1日開始，第一個重定價日到了，你的利率才會變，假如LPR降息了，從4.8%降到了4.6%，那你的利率也就變成了5.19%。即4.6%+0.59%。
再給個利率打折的栗子
假設你是09年買的房子，當時最低是7折，貸款30年，現在還剩20年，原約定合同利率就是4.9%×0.7=3.43%。2019年12月發佈的5年期以上的LPR是4.8%，如果借貸人和銀行確定在4月1日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年的1月1日，那麼加點幅度就是負的1.37個百分點，（3.43%-4.8%=-1.37%）。
那麼在2020年4月1日到2020年12月31日，你還房貸所執行的利率就是按照3.43%來執行。同上，只有到了2021年1月1日開始，第一個重定價日到了，你的利率才會變，假如LPR降息了，從4.8%降到了4.6%，那你的利率又變成了3.23%（4.6%-1.37%）了。
再簡單一點（以一年期計）：以後每年的執行利率=（原合同約定利率-前一年發佈的LPR）+當年的LPR
總之，這次存量貸款利率轉換為LPR政策，在當前利率下行的大背景下，對原來有折扣的人來說是個利好，可以更多減輕房貸負擔，而這部分人通常是早期購房、購買首套房的人。而相反，對於原來沒折扣或者支付1倍以上利率的人來說，則是利空，因為LPR政策利率下降的幅度沒有老規則那麼多，相比老規則要支付更多的成本，而這部分人通常也都是買二套房、多套房的人。這一微妙政策的核心邏輯，正精準體現了國家“房住不炒”的調控思路，而這也正是央行此次利率轉換政策的高明之處。
請予參考，謝謝。
行走著的駱駝
在如今的經濟環境下，到底該選擇浮動還是固定？答案其實一目瞭然，目前全球經濟已經進入大寬鬆時代，利率走低是大勢所趨，很多歐美國家已經進入負利率時代，我國的利率相比於幾年前已經大幅下行。所以選擇浮動利率是必然選擇！
另外，關於LPR大家關心的問題也在這裡放一放，希望對大家有幫助！
Q1:什麼是LPR?
A1:LPR全稱為貸款市場報價利率，是由具有代表性的報價行，根據本行對最優質客戶的貸款利率，以公開市場操作利率（MLF)加點形成的方式報價，由中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心計算並公佈的基礎性的貸款參考利率。目前LPR已成為人民幣貸款定價參考基準。
Q2:LPR利率什麼時間發佈？包括哪些期限？
A2:自2019年8月20日開始，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心於每月20日（遇節假日順延）9點30分公佈貸款市場報價利率LPR。LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。
Q3:為什麼要將貸款定價基準轉換為LPR?
A3:目前，新發放貸款已經參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍基於貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利於保護借貸雙方的權益。因此，根據《中國人民銀行公告[2019]第30號》，從2020年3月1日開始，將存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR,原則上應於2020年8月31日前完成。
Q4:貸款業務的固定利率、浮動利率是指什麼？
A4:固定利率和浮動利率是確定貸款利率的兩種方式。在貸款定價基準轉換時，如您選擇採用固定利率方式，則轉換後的貸款執行利率在剩餘貸款期限內固定不變，不隨LPR變動而調整；如您選擇採用浮動利率方式，則轉換後的貸款執行利率，會根據您選擇的重定價週期、重定價日，隨LPR的變動而定期調整。
Q5:如何選擇LPR期限品種？
A5:LPR的期限品種，依據原合同借款期限確定。其中：合同借款期限在5年（含）以下的貸款，參考1年期LPR進行定價；合同借款期限在5年以上的貸款，參考5年期以上LPR進行定價。
Q6:重定價週期和重定價日是指什麼？
A6:重定價週期是指浮動利率貸款的利率進行重新調整的週期，重定價日是指每個重定價週期內進行重定價的日子。例如，某筆個人住房貸款的重定價週期為1年、重定價日為1月1日，則該筆貸款的執行利率在每年的1月1日調整一次。
Q7:貸款定價基準能多次轉換嗎？
A7:根據《中國人民銀行公告（2019)第30號》，貸款定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。
Q8:哪些貸款需要轉換定價基準？
A8:2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同尚未發放的，參考貸款基準利率定價的浮動利率個人貸款(不包括公積金個人住房貸款）,需要進行貸款定價基準轉換。
Q9:有共同借款人的貸款，如何轉換？
A9:對於存在共同借款人的貸款，需所有借款人就轉換意見達成一致，由主借人先辦理轉換後，其他共同借款人再辦理轉換（只需確認、簽署協議即可）,當全部共同借款人分別完成協議簽約後，系統才會完成定價基準轉換。
Q10:在2020年3月1日-8月31日期間，選擇不同的時間辦理個人購房貸款定價基準轉換，是否有差別？
A10:對於個人購房貸款，在2020年3月1日-8月31日之間任意時點轉換，均根據貸款原執行利率水平和2019年12月20日發佈的相應期限LPR確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響。同時，如您選擇轉換後的利率定價方式為“浮動利率”，需要提醒您關注重定價日的影響。貸款定價基準轉換後，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。
winson小強
關於個人浮動利率貸款是否轉換為LPR利率，我個人的建議是目前我們要響應國家號召去跟銀行籤轉換協議。作為一名業內人士，在目前的形勢下，尤其是我國遭受新冠肺炎疫情的衝擊下，在可預見的十年甚至更長時間內我國的貸款利率水平會大概率會呈現下降態勢，所以建議您按照銀行的通知安排去跟銀行簽訂協議來實施定價基準轉換。當然不一定去銀行網點，通過手機銀行、網上銀行等等也可以完成。
當然，您肯定有很多疑問：為什麼要籤？簽了會不會吃虧？能否不籤？下面一一來做個解釋：
1.什麼是LPR?銀行為什麼要求我們要做這個轉換？
LPR，就是Loan Prime Rate,貸款市場利率，商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，這個利率目前是由18家商業銀行組成的報價團每月20號報價而產生的。而之前貸款利率是參照中國人民銀行公佈的貸款基準利率而執行的。通俗地講，2019年8月20日起，我們辦理的貸款的利率就是國家規定的。在2019年8月20日之後，貸款利率是由市場決定的，而且每月一次進行更新調整。
至於為什麼要對存量的浮動利率貸款轉換成LPR？根據國家的說法是，是為了深化利率市場化改革。我個人理解就是利率以後就由市場來決定了，政府就儘量不管了，這是大勢所趨，是符合經濟發展規律的。世界上發達國家的利率基本上都是由市場決定的。
2.把個人住房貸款轉換LPR是否划算？不轉換行不行？
根據中國人民銀行公告〔2019〕第30號規定，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），也可以轉換為固定利率貸款。個人可以選擇轉為LPR，也可以轉為固定利率貸款。
如果您有個人住房貸款，我個人理解您目前有三種選擇：①轉換成LPR即基於貸款市場利率的浮動利率、②轉換成固定利率，或③者維持不變。下面發我來分析一下這三種利率的：
第一種：轉換成LPR即基於貸款市場利率的浮動利率。也是就是把原來貸款合同裡基於貸款基準利率的利率變革為LPR+點數模式。舉例來說，如果您的個人住房貸款原來合同期限20年，剩餘期限8年，原來合同約定的利率是貸款基準利率上浮10%，那麼現在執行的利率為4.9%×（1+10%）=5.39%，2019年12月發佈的5年期以上LPR為4.8%。如果您選擇在3月30日開始轉換，重新定價日為每年1月1日，那加點幅度為5.39%-4.8%=0.59%。那麼您重籤之後的貸款利率計算就分為兩個階段:2020年12月31日之前，執行的利率仍然是5.39%（維持不變)；2021年1月1日起，按照2020年12月20日發佈的5年期以上LPR+0.59%來執行，以此類推，每年1月1日開始執行的新的利率（上年12月20日發佈的5年期以上LPR+0.59%。目前LPR呈現下行趨勢，假定到2020年12月20日LPR變成了4.6%，那麼2021年您的貸款利率就是5.19%，比現在利率就下降了很多，這意味著每月少還了利息，所以這是對我們有利的。
這種利率算法看起來很複雜，簡單理解就是簽了LPR後房貸利率一年一變，變多少看上年末貸款市場利率水平。在我國長期來看，在我們可以預見的十年甚至更長時間裡，整個市場的貸款利率水平是呈現下行的趨勢下，這是對我們是有利的。
第二種：轉換為固定利率,就是將現有的貸款利率固定下來，在後續的還款期限內一直保持不變了。在上面的例子裡，如果選擇轉換為固定利率，那在剩餘的8年裡都會按照5.39%來執行。
這樣就很清楚了，即使以後8年裡市場的整體利率水平下降，而您還只能按照固定的5.39%來還房貸，就不划算了。
第三種：維持不變，就是不跟銀行籤轉換協議。我個人理解銀行會繼續按照2019年8月20日之前的利率來執行。前面的例子就是繼續按照5.39%來執行。這種方式實際上跟第二種沒有區別了，只是變相轉換為固定利率了。
總結一下，如果您有還有銀行貸款，無論是房貸還是消費貸等其它貸款，只要是貸款合同裡簽訂的是浮動利率的，我建議現在就去響應國家號召跟銀行籤一個LPR利率轉換協議，然後就安安安靜享受整個國家貸款利率水平下行帶來的紅利了。尤其是在眼下新冠肺炎疫情帶來的巨大影響下，國家大概率會推動貸款利率進一步下行，以促進經濟恢復和國民經濟長期健康發展。
銀行網點那些事
換基準後，LPR和基準利率形成雙軌基準，LPR作為中長期按揭貸款的基準，基準利率變成短期企業生產貸款和個人消費貸款基準，國家後續降息，企業拿貸款生產利率低可以提高企業週轉和擴大生產，降息造成的居民儲蓄釋放和降低消費貸利率擴大了消費市場，銀行丟了儲蓄金，也丟了短期貸款盈利造成資金流短缺怎麼辦？降準用過了，印錢也用過了，還有什麼辦法？於是給銀行一個資金流第二發動機LPR，銀行可以拉昇LPR，提高中長期按揭貸款的資金迴流速度生產資金，維持運轉，同時提高了中長期按揭貸款門檻，變相調節了樓市，也讓有首付能按揭買房的人出更多的錢支持國家發展，所以，這個政策導向是不貸款買房，好好消費，有了錢現金買房…剛需的話加油幹，掙更多的錢交給銀行支持國家發展
雷鳴四季
建議與銀行修改貸款利率為LPR+浮點。就我國未來經濟和國外發達國家發展史來看，未來的市場利率大概率是下降的，所以LPR這一貸款利率新基準未來也會是下降的。也就意味著未來你的房貸利率會降低。
1.房貸利率計算
一般房貸合同簽訂後，利率上浮比例或者浮點，是不變的，變的是房貸利率基準。
LPR出來以前，用的央行的基準利率，兩者雖然不同，但就房貸利率就算方法來講是一樣的。都是基準+調整浮點\\比例。
比如，最開始簽訂合同時基準利率為4.9%，銀行規定上浮60個點，那麼你的房貸利率就是5.5%。後期浮點不會變動，只能更改基準利率，當基準利率降低至4.8%時，房貸利率也就隨之降為5.4%。
2.LPR未來大概率持續下降
短期來看，最近幾個月，受疫情影響，房地產面臨資金流不足的巨大壓力，消費、旅遊業等受很大負面影響，我國甚至全國經濟都收到了打擊，LPR勢必會降低，否則市場現金不足，經濟很難復甦。事實也是如此，自從LPR實施以來，五年期的已經降了兩次，從4.85%降至4.75。
長期來看，中國正在像發達國家靠近，人均GDP已經破1萬美元，我們看國外發達國家的發展史，就能預測到未來我國經濟情況。GDP增速降低、通貨膨脹率降低，搞不好也會進入負利率時代。那麼LPR未來一定是降的，只不過是時間問題。
3.建議選擇LPR的房貸利率
我們在決定是否更改房貸利率計算方法時，其實就是想選擇房貸利率低的。
根據存量貸款利率更改規定，最開始更改時，房貸利率和之前的一樣。比如之前為5.5%，最近一個月的LPR為4.8%，那麼新合同中浮點就是70個點。以後以此浮點計算，即LPR+70個點。
那麼LPR未來大概率下降，也就意味著當我們選擇LPR方式時，未來房貸利率也會逐年降低。
PS：LPR每月20號更新一次，但房貸利率更改週期為一年，也就是說不是LPR一變我們利率就變了，要等到更改週期，參考最新的LPR，然後與銀行協商是否更改合同。
閒散的小愚民
長遠來看，毫無疑問利率下調是趨勢，所以你知道怎麼選擇了
