說起售後返租商鋪，相信很多人都有所瞭解。商鋪售後返租模式在很早之前就出現了，並且在很多地方都出現過。
如果讓我用一句話來形容售後返租商鋪，我會用“毒如砒霜，無藥可醫”這句話。理由是我一個親戚在幾年前花20多萬買了商場裡的售後返租商鋪，買後沒多久，商場就爛尾了，到現在也沒得到解決，20多萬算是打水漂了。
什麼是售後返租商鋪？
說得簡單點，就是開發商將商鋪賣給購房者後，購房者什麼都不用管，由開發商約定回報率進行包租，購房者只用按時收房租即可。這個模式直接解決了購房者害怕商鋪租金低、商鋪租不出去的擔心。所以售後返租商鋪受歡迎是有原因的。來看看售後返租商鋪的幾個“優勢”。
長時間包租、高回報
售後返租商鋪基本上都承諾包租10年、15年，甚至20年。也就意味著購房者在很長一段時間都不用擔心商鋪租不出去的情況。高回報是售後返租商鋪最大的“殺手鐧”，這種商鋪的回報率往往高於市場上普通理財產品的回報率，和定期存款利率相比有很大優勢。比如前三年回報率為6%、7%、8%，第四年回報率為9%，第五年回報率為10%。也就是類似這個回報率，對很多人還是有誘惑力的。
租金抵房款
售樓返租商鋪還有一個特點，就是商鋪價格便宜。比如首付十幾萬就能買獨立產權商鋪，甚至首付幾萬就能買獨立產權商鋪。現在有多少家庭還沒幾萬或者十幾萬的存款？售後返租商鋪的低門檻也是它很大的一大賣點。其實並不是商鋪的單價便宜，而是因為“租金抵房款”。開發商會讓購房者選擇是否將前三年的租金，或者將前兩年的租金用來抵房款。按照前三年6%、7%、8%的回報率計算，前三年租金可以直接抵扣21%的房款。30萬的商鋪可以直接抵扣6.3萬的房款，只需支付23.7萬的房款即可，再選擇貸款五成購買，只需支付不到12萬即可。
原價回購或高價回購
如果上面的這幾點還不能讓你放心，開發商再放一個“大招”，就是原價回購或高價回購。比如購房者在買商鋪的10年後，不想要這個商鋪了，不用擔心賣不出去的情況。開發商會原價回購或者高價回購。也就是說賺了10年的租金，還能拿回購房款或更多的購房款。
以上這幾點就是售後返租商鋪的“優勢”了，難怪那麼多人買了，這簡直就是“天上掉餡餅”的好事啊！那售後返租商鋪真的有這麼好嗎？來看看內行人的分析吧。
高回報難實現
售後返租商鋪以商場和專業市場裡的商鋪為主，它並不是獨立的商鋪，而是隻有獨立產權的商鋪。比如商場裡的一個商鋪為50個平方，開發商將其分為5個10平米的產權面積，購房者可以選擇買10個平方或者20個平方，或者更多。雖然買的商鋪是獨立產權面積，但商鋪實際還是一個50平米的整體，不會分割成10平米的商鋪，也就是說你只知道你買的商鋪在哪裡，但它並不是一個可以直接用的10平米商鋪。
按照商場3樓的商鋪計算，商鋪單價3萬一平，產權面積10平米。購買一個商鋪需要30萬，前三年租金抵房款，直接抵扣21%，按照抵扣6萬元計算，只需支付24萬房款即可。第四年開始收租金，開發商承諾回報率為9%，年租金為27000元，月租金為2250元，摺合每平米租金為225元。大家想一想，一個還未營業的商場，三樓月租金能達到225元/平米？現在很多地段較好的臨街商鋪都不能達到月租金200元/平米的租金水平。所以開發商承諾的高回報是很難達到的，如果商鋪租不出去或者商鋪租金達不到這麼多，開發商就需要補貼租金，一個商場的商鋪總面積多少？開發商一個月需要補貼多少錢？
售後返租合同不是和開發商簽訂
上面這些返租的條件是很具誘惑力的，很多購房者還是有防備之心的，如果開發商只是口頭承諾，相信沒多少人會買。這些返租條件都是要簽訂合同的，因為合同具有法律效力，所以購房者的防備之心也就放下了。但是需要注意的是大部分的售後返租商鋪的返租合同都不是開發商簽訂的，而是和其他獨立公司簽訂的，比如某某物業公司或者某某投資管理公司。為什麼要這樣做呢？也就是說以後如果返租協議出現什麼問題，購房者找不了開發商，只能找和自己籤合同的物業公司或投資管理公司。這些公司往往都是些小公司，沒什麼資金實力的。當返租合同無法履行，購房者會選擇打官司，官司打贏了，但是這些公司跑路了或者根本沒錢，能怎麼辦？
綜上所述，售後返租商鋪雖然看起來很好，但是好好想一想是能夠發現問題的。現在商鋪整體行情並不好，知名的大型連鎖商場都經常出現空置的商鋪，何況這種不知名的商場。我所在地為成都雙流，我周圍一公里範圍內有兩個爛尾的大型商場，都是售後返租模式，成都範圍內售後返租商鋪不成功的案例就更多了。在這裡提醒大家如果考慮購買售後返租商鋪，一定要謹慎考慮。你們周圍有售後返租商鋪的案例嗎？歡迎大家評論。
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