琅琊榜首張大仙
從房地產行業的中長期發展來看，疫情作為突發性事件，無法對市場產生根本性影響，預計房地產銷售數據或將隨著疫情的緩解在二季度逐步恢復，下半年有望恢復性增長。
一、從政策層面來理解，可以肯定的是樓市調控不會加緊了，有可能各地會因城施策逐步放鬆之前的加緊政策。國家調控是把雙刃劍，當樓上行加快時會出臺政策抑制過快上漲，反之，當樓市下行過快時，同樣會出臺對應政策來抑制過快下行。因為前期上漲過快，現在的不加緊就是政策的放鬆。國家的樓市政策很明確，就是樓市穩定健康發展。穩定健康發展的根本是什麼呢？健康的樓市就是小漲不要大漲，小跌不要大跌，這是正常的震盪。但是樓市總體長期必須是向上的。因為經濟在發展，國家在發展，居民收入在增加，物價在上漲等等這些客觀因素與樓市密切相關。繁榮的經濟就會有上漲的樓市，蕭條的經濟樓市必然下行。疫情只是短期影響，短期內影響樓市，樓市會有短暫的調整。但長期經濟依然向好，就支撐樓市上行。預測樓市的走勢是一季度稍有下調，二季度開始穩步上行。
二、從房地產企業層面來理解，短期內房企面臨資金流的困境。一是疫情使高週轉的開發商被迫“慢下來”，銷售回款受阻，現金流將會嚴重承受巨大壓力，對高週轉模式依賴越大的企業，風險也越大，特別是高負債的企業，利息和債務是剛性支付，資金壓力大；二是本次疫情對三四線城市返鄉置業需求形成顯著衝擊，對於佈局在三四線的企業會有更大影響；三是當下開發企業最直接的反應是銷售的線上化，加大力度開啟線上銷售方式。但是，由於缺少線下的跟進與轉化，線上的效果很難獨立發揮，對銷售回款的實際效果有限。四是開發商新房銷售對線下中介渠道的依賴度將會更大，可以預見，未來中介渠道將全產品線、全流程，聯動、包銷等多種方式全面滲透。
綜合分析，疫情對小型房地產影響較大，會促使部分樓盤降價求量來解決資金鍊問題，但疫情沒有改變市場的供求關係，需求釋放只是被延後了，會隨著疫情的控制得到恢復。疫情對大型開發商影響較小，售樓處的逐步開放以及前期的積壓客戶釋放將緩解房企壓力。
向日葵廣視角
疫情對房地產銷售的衝擊，最終從數據上得到證實。
克而瑞研究中心於29日傍晚發佈的統計數據顯示，2月，百強房企全口徑銷售額3243.3億元，環比降低43.8%，同比降低37.9%。房企在今年2月的銷售業績創下近幾年來單月銷售最低記錄。不過隨著各地售樓部的逐步開放，房企3月份的銷售有望逐步迴歸正常。
具體到各家房企，中國恆大(03333.HK)實現全口徑銷售額465億元，遙遙領先同行。而萬科A(000002.SZ)和碧桂園(02007.HK)分別實現全口徑銷售額267.7億元和300億元，同比減少33.8%、49.2%。
恆大脫穎而出，與該集團在後半月的高調造勢促銷不無關係。2月13日，恆大打響全面“網上購房”第一槍。此後，恆大再祭優惠舉措，2月18日至2月29日，全國在售樓盤可打七五折優惠。該集團副總裁劉雪飛稱，活動推出以來，截至29日網上認購將達15萬套。
另外，恆大再一次調動內部全員參與營銷的積極性，讓數萬員工深入一線發現尋找客戶，促成銷售。一位恆大中層員工向《第一財經》透露，僅他所在的部門，就成功帶動了七八組客戶簽約成交。
今年前兩月，恆大錄得875.5億全口徑銷售額，位居行業第一，分別超出其後的萬科、碧桂園40億元、110億元。前十房企中，唯有恆大銷售額未同比下跌。
除了恆大之外，其他房企遭遇的疫情影響較為顯著。萬科2019年前兩月累計全口徑銷售額921億元，今年跌至835億元；碧桂園去年同期銷售額1050億元，位居行業第一，今年跌至765億元；保利發展去年同期銷售額656億元，今年跌至448億元。
其餘中海地產、融創中國、綠地控股、新城控股、龍湖集團等均全線下跌。其中，金地集團、龍湖集團和新城控股三家2月的銷售金額僅為27億、56.8億和49.3億。
從1-2月累計銷售金額看，百強房企整體業績規模同比降低23.8%。其中，有超8成百強房企2月單月和累計業績同比雙降。這導致百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻均同比降低。截至2月末，TOP50和TOP100房企銷售操盤金額的入榜門檻為36.5億元和12.3億元，分別同比降低35.6%和37.1%。TOP20和TOP30房企銷售操盤金額的入榜門檻也分別同比降低近30%，降幅均較1月進一步擴大。
不過，從歷年銷售的時間結構來看，第一季度在房企全年業績中佔比較小，市場暫時未過度悲觀。克而瑞稱，1-2月恰逢傳統假期，在全年的平均權重不超過10%，對全年數據的影響有限；3、4、5月平均權重保持穩定，基本在6%-8%不等。只有現金流緊繃的房企，可能會陷入艱難境地。
高力國際調研112家開發商後表示，考慮到疫情對第一季度市場的影響，多數開發商估計今年收入將同比減少10%-30%；相信從第二季度開始，收入將會慢慢恢復。
目前，許多售樓部都已經開始開門迎客，積壓的購房需求也開始逐步湧向市場。第一財經記者日前在廣州多個樓盤看到，儘管疫情未完全消除，但售樓部人氣並不差，人們戴著口罩看房的熱情依然高漲。
“從現在到3月底，房企是最難的。” 陽光城集團執行副總裁吳建斌稱。若銷售回款持續低迷，房企將面臨巨大的現金流壓力。此時，何時能有效復工，是整個行業最關心的問題。截至目前，全國仍有近六成售樓處尚未開放。
隨著部分城市陸續復工，停擺的樓市正迎來解封希望。據克而瑞調研數據，目前新房市場售樓處正常開放比例提升至近3成，部分開放近2成。其中，徐州、無錫、漳州、鹽城的售樓處基本已全部復工。案場銷售人員中42%左右已經在崗，較上週提升30%。
“銷售對房企來講，最大的意義就是現金流。”當代置業執行董事兼總裁張鵬稱，疫情發生後，需求受到抑制，返工復工至今還沒有恢復正常。短期來講，企業最重要的是健康、安全地活下去。
吳建斌坦言，房企到二季度可能會有些銷售回款，對現金流會有幫助。但是大量的支出也從2月份、3月份壓後到了4、5、6月份，屆時房企剛性兌付壓力將比較大。
一般而言，房企成本主要包括土地成本、建安成本、銷售費用、員工薪酬、其他管理費用、利息支出、土地增值稅等。克而瑞測算後發現，64家百強房企每月員工薪酬、利息成本等剛性支出約8.58億元。部分槓桿率及融資成本較高的房企，面臨較大的成本壓力。
為化解潛在困境，2月份以來，包括萬科、龍湖集團、陽光城（000671.SZ）、碧桂園、招商蛇口（001979.SZ）等房企均拋出百億發債計劃，以補充公司營運資金缺口，應對近期到期的有息債務。
與此同時，房企銷售戰場轉移至線上，並祭出各種促銷活動獲客。據CRIC統計，目前TOP200房企中已有143家重啟或開放線上售樓處，包括自建線上售樓平臺和與第三方房產線上平臺，如樂居、房天下等合作兩種方式。
合碩機構首席分析師郭毅認為，線上售樓處覆蓋面廣、傳播力強且呈現內容也更加豐富化；其次，線上售樓處可大大弱化中介和渠道引流銷售，對房企來說既可降低成本又能增加利潤；同時，可以促進房企管理的信息化和智能化。
不過，吳建斌認為，當下經營性現金流主要靠盤活“內存”，真正的銷售回款幫助不大。“每家企業從2019年結轉到2020年都有大量庫存，大企業有幾千億庫存，中小企業也有幾十億到上百億庫存，這些庫存解決一部分，對企業幫助很大。”
克而瑞同樣認為，受項目施工進度影響，房企補貨受限，市場新推貨值上市也將延緩。在此形勢下，留存貨值（即前一年剩餘可售貨值）成為房企在銷售上搶佔先機的籌碼。
據2019年房企披露數據，規模房企如恆大、中海、碧桂園、融創等留存貨值量均超過2000億元。大部分房企去年留存貨值可覆蓋今年上半年銷售。而建業、中梁等部分房企貨值充裕度低40%，銷售主要依靠當年的投資開發項目，今年推盤面臨較大壓力。
