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由於國家對房子仍然堅持以“住而不炒”的定位，所以現在很多地方對於房產投資都有限制，除了限購之外，限售也是抑制炒房的一種。因為限售的存在，買了房之後必須要在3—5年之後才能賣，這對炒房者的資金和耐心都是一個考驗。假如一個炒房者100萬投資了一套房，限售5年後賣出，房價需要漲多少才能盈利呢？
先來看一下買房的成本。首先，要看100萬是全款買房還是貸款買房。如果是全款買房，就不需要支付貸款利息，而貸款買房需要支付利息，這個利息顯然也是購房成本。在限售的城市，一般都會有限購和限貸，既然是投資性購房，基本上不太可能是首套房，而在限貸的城市，二套房的首付比例基本都在50%以上。
假如100萬隻是首付，首付比例50%，貸款100萬，房子總價200萬。目前全國首套房的貸款利率在5.5%左右，二套以上的貸款利率不會比這低，以這一貸款利率，貸100萬，30年，等額本息還款，利息一共是104萬，平均每年的利息3.46萬，如果是5年後把房子賣出，需支付的利息為17.3萬左右。
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此外，不管是全款買房還是貸款買房，都存在一個資金佔用成本，在經濟學中被稱為機會成本。因為當你拿出100萬用來買房的時候，就失去了用這100萬做其他投資的機會。
比如如果不用這100萬來買房，可以用來買銀行的大額存單，現在5年期的大額存單，最高利率能達到5%以上。當用100萬用來買房時，這個買大額存單的5%的收益率就是它的機會成本，而5年的時間，這一成本就是25萬。
除了以上的兩種成本，在房子買賣過程中可能還存在其他的一些費用，比如稅收、中介費、提前還款手續費等。
買新房一般不需要中介費，但稅費是少不了的，買房的稅費主要為契稅，以3%的稅率計算，總價100萬的房子契稅3萬，總價200萬的房子契稅6萬。
買二手房，除了要交契稅之外，可能還得承擔個人所得稅（本應由賣房人承擔，但實際基本都是買房人承擔），並且還可能產生中介費，假如這兩項費率合計2%，100萬的房子費用就是2萬，200萬的房子費用就是4萬。
賣房時稅費可由買方承擔，但中介費可能還是需要的，假如賣房的中介費1%。由於賣房必須要先把銀行貸款還清，所以就涉及到提現還貸，而提前還貸銀行可能也會收取手續費，不過也有的銀行可能不收，為方便計算，就假設這筆費用為零好了。
下面就來算一下總賬，情況可能分以下幾種：
1、全款買新房，買房的成本主要包括機會成本和契稅，再加1萬的賣房中介費，合計成本為25萬+3萬+1萬=29萬。此外，房價至少要漲29%以上才算是盈利。
2、全款買二手房，買房成本主要包括了機會成本、契稅、所得稅、中介費，加1萬的買房中介費後，合計成本25萬+3萬+2萬+1萬=31萬。此時，5年後的房價需要漲31%才能盈利。
3、貸款買新房，買房成本主要有機會成本、貸款利息、契稅，再加2萬的賣房中介費，合計成本為25萬+17.3萬+6萬+2萬=50.3萬。由於此時買的是200萬的房子，所以只要在這基礎上漲25.15%以上，買房投資的收益就是正的。
4、貸款買二手房，買房成本主要為機會成本、貸款利息、契稅、中介費、個人所得稅，加2萬的賣房中介費後，合計成本為25萬+17.3萬+6萬+2萬+2萬=52.3萬。差不多房價要漲26.15%以上，買房投資收益才算是正的。
從上面可以看出，如果是買房投資，貸款買房比全款買房的風險還要低一些，因為想要投資獲利，對房價的上漲幅度的要求要低一些，也就是說更容易獲利。不過，5年最少漲25.15%，這個漲幅看起來並不算小。由此可見，如果房價不大漲，想要靠買房投資賺錢還真沒那麼容易。
所以，現在買房投資的人少了也不是沒道理，現在房價上漲的速度已經放緩，而買房的成本又這麼高。一看到這個成本，很多人估計就會放棄買房投資的念頭了。
濟南房小小
投資房產注意兩個點：一個是貨幣寬鬆，另一個是房產稅。
對於貨幣寬鬆應該很多人都能夠理解，在過去中國房地產市場的幾次起落中，貨幣寬鬆是主要的驅動因素，有幾次感覺很明顯的，前一天降準降息，後一天各地的房產過戶窗口就排起了長龍。開發商和購房者很多時候期待的都是相同的，有人敢於投資房產，就是預計到，在長期趨勢上，貨幣寬鬆是必然的，只是短期有快有慢。當然，個人還是希望貨幣不要太寬鬆。對於一家企業，如果資產淨利率無法覆蓋利息率，那麼借債多了反而會導致虧損，經濟也是如此。
另一個是房產稅，從現階段對房產稅的理解看，其實房產稅在我國更像一種空置稅，有人更傾向於房產稅不會影響房地產市場，認為房產稅的成本是可以轉嫁的，但是愚以為，也許並不是如此。在沒有房產稅的前提下，租客和房東議價的天平傾向於房東，因為租客必須被動接受，否則被趕出去。而房產稅後，這個議價天平會扭轉，房產稅的負擔會促使房東主動的找租客，而找不到租客則主動的出售房屋。從行為動機來說，這個邏輯是可以想通順的。國外的房產稅略有不同，因為國外的房產稅導致了富人區和貧民窟，這類似於我們如今的物業費的模式，只是這是一個地區的物業費。在某個區域徵收的房產稅使用在這個區域的基礎設施。而我國的房產稅預計徵收可能更加普適，因為徵收後需要均衡的使用在各個區域。
如果貨幣是寬鬆的，房產稅徵收最終不會覆蓋到你，那麼投資房地產是相當不錯的。但是現階段中國的樓市，既要面對緊縮，也要面對房產稅的預期，所以，還是謹慎一點為好。
凱恩斯
如果是十年前，隨便怎麼買都能掙錢，但是如今的口號是房住不炒，貿然加槓桿炒房的話，不是很理智的，前兩年由於三四線去庫存，棚改貨幣化，讓很多三四線甚至是小縣城的房價漲了一波，但是如今的去庫存任務已經完成的差不多了，貨幣棚改也接近尾聲，再在三四線城市買房當投資的話，可能會成為高位接盤俠，因為三四線城市的人口淨流出，沒有足夠的人口支撐，年輕人都去大城市打工了，只有逢年過節的時候回來，而返鄉置業的人流也不會加大了，他們更向往大城市。
大家都知道，房價長期看人口，所以我們有必要把房產投資分為一二線和三四來區分，年輕人，大學生大多數都喜歡留在自己工作的城市安家，一線城市畢竟才四個，那麼剩下的青年才俊很自然的流入到一二線城市，因為那裡有更好的教育資源，醫療資源，就業機會等，所以一二線城市的人口淨流入，但是土地又是不可再生資源，所以房價就有了支撐點，好的城市好的地段的房子永遠是熱門的，現在對樓市的指導方針是因城施策，分類調控，如果是有閒錢要投資房產（當然，本人也是反對加槓桿炒房的），儘可能找有產業支撐，有發展前途的城市，找核心地段，在樓市下行的時候還能以租養貸，在樓市上行的時候，這類房產也是漲的最快的，所以在房住不炒的背景下，怎麼選擇城市，選擇地段才是投資的精髓所在！！！
福州聊房君
投資房產有一定的譜！
第一：稅收優勢
儘管各國的稅法不同，從房產投資中所得到的稅收好處不同，但基本原理大同小異。一般來說，購屋貸款的利息，房屋的折舊都可以抵減應稅所得，這樣利用銀行貸款買房就比租房更合算。如果租房，只需繳納租金；如果買房，需要付息還本。在一個均衡的市場上，房屋的租金一般要彌補佔用資金的利息成本和房屋本身 的折舊費用，如果將折舊看成還本，那麼買房與租房的實際每年支出可能相差不多。但是房租是在稅後支付的。而貸款買房，還本付息的金額是在稅前支付的。這就是貸款買房的避稅優勢。
第二：土地升值
投資房地產的收益主要來源於持有期的租金收入和買賣差價。一般來說，投資房地產的平均收益率要高於銀行存款與債券，並僅次於投資於股票的收益率。對於像我們國家這樣一個人口眾多，並且正逐漸向工業化，城市化發展轉型的國家來說，志市房地產的增值潛力更大。如果在20年內，我國的城市化率從目前的20%提高到30%到50%，就有約3億人需要城市居住，寵大的市場潛力意味著現有城市規模的擴張，這必然伴隨著城市邊緣地價的升值以及城市現有土地或住房價格的升值。
第三：使用財務槓桿
房地產投資的魅力還來源於財務槓桿率的使用。財務槓桿意味著通過借入資金來使用收入最大化。由於房地產是一種實物資產，因此投資人被准許以所有購買的房地產為抵押，借入期購買成60-80%的款項。所以如果投資的總收入高於借款的成本，則這種槓桿投資的資產淨收益將會高於沒有使用槓桿的同類投資。
第四：對抗通貨膨脹
在通貨膨脹的時期，由於建材工資使得新建住房的成本大幅上升，從而使得住房價格上漲。另外一面，通貨膨脹也使各項消費成本上升，住房費用，即租金也會隨之上漲。通過後面的房產估價，不難看出，不管是採用哪種估價方法，房產價格都會上漲。另外，通貨膨脹還會帶來有利於借款者的財富分配效應。在固定利率貸款的房地產投資中，通貨膨脹在房地產價格和租金上升時，貸款本金和利息是固定的，困此投資者會發現其債務負擔和付息壓力實際上大大減輕，個人淨資產也會相應增加。
聚寶普惠
作為銀行信貸部的經理，我說說自己的一些想法吧，希望對你有用，也是在頭條的原創首發。
每個人都希望賺更多的錢，不可否認的是，房產確實是我們快速獲取採財富的方式之一，而且是比較穩定的增值方式，那麼我們來看看投資房產的一些基本要素吧。
首先，要考慮投的房產位置，位置決定了你的房產增值的速度，買房投資的木點說最直白的話，就是考慮多久能賺多少錢，看你當地的發展潛力。
如果一個地區或者地方的人口呈現是增長趨勢，那麼這個地區的房價肯定是會上漲，那麼我們來看看國家的經濟戰略規劃，目前大部分地區的房價都是很平穩的，但是國家制定了粵港澳大灣區，這裡的幾個城市的房價都出現了，2年增長幅度超過20%以上的速度，部分地區的房價甚至翻了一番，幾年前大灣區的某個城市，當時的房價是5000一平，從去年開始就漲價到了1,5萬一平，這3-5年時間利潤翻了幾倍，你是可以看出來的，為什麼漲價這麼快，因為有一種經濟叫：政治經濟，國家的的力量在哪裡，哪裡發展的就快。
然後除沿海地區及超一線城市外，考慮的就是省會城市，三線城市的想去二線發展，二線發展的想去一線，一線的想去國外，一個道理，如果一線城市的房產價格太高，導致自己捉襟見肘，那就考慮省會城市！
最後一點，也是最重要的一點，考慮投資房產，一定要考慮他的流通性，如果你購買的房產他的流通性不好的，那麼也會導致未來你的投資收到損失，個人建議地段是最主要考慮的投資技巧，好地段不愁賣，選擇面積，考慮70-120平以內的。
首選：住宅＞公寓＞商鋪＞寫字樓＞豪宅＞別墅
住宅的換手率比較強，公寓針對年輕人也比較容易接受，商鋪屬於投資品，貸款比例只有50%，寫字樓也要看地址，一般好地址的寫字樓更容易成交，豪宅利潤大，但是難出手，別墅就屬於享受型，買別墅買的是地！
以上就是智匯君對您的個人建議，自己打開思路，考慮好準備出手！
希望我的回答讓你豁然開朗，歡迎對我的答案點贊評論，謝謝，我們碼字不易，有任何疑問可以關注我，看到了第一時間回覆！
智匯啟迪
投資買房是否划算分以下情況：
1.先說投資住宅房，如果為剛需族，迴歸住的屬性，不在投資回報討論範疇，如果從投資來講，近百萬的住房，靠租金回報率回收成本是不划算的，但是如果投資在一箇中等城市，城市發展前景非常好，隨著物業的升值，也可能較快回收成本，但風險並存。
2.投資商鋪，這在選擇時要考慮地段，如果是地段位置好，商鋪價格和當前市場價格相適應，則可以投資，回報率年利潤在百分之七左右，則十年回收成本沒問題，投資商鋪看好地段，大膽投資。
3.投資公寓，公寓單價比住宅較低，出租率比住宅稍高，如果在地段區域為稀缺資源，則可以投資，看周邊位置情況，如果大量過剩產品，則不划算。
4.投資辦公用房，這是風險較大投資，這和周邊辦公區域環境，配套有關，也和城市發展前景有關，如果不是自己開公司，最好別投資辦公用房。
以上純屬個人見解。
測繪一哥
目前的房地產市場已經不是像20年前那樣閉真眼睛買買買，就可以躺著賺賺賺的黃金週期了！在經歷了長期的房價上漲之後，目前的房地產其實已經走向了分化！
首先，目前中國房地產總市值450萬億左右，而中國18年GDP突破90萬億，中國M2≈174萬億，但是美國房地產市值是200萬億人民幣，GDP卻是122萬億人民幣！
對於中國房地產和金融目前比例是77比23，而國際上的房地產和金融投資比例30比70。所以說，如果根據國際發達國家的數據來看，中國的房地產市場確實是存在一系列的泡沫和風險的！！
其次，我們也可以通過一些行業大佬和一些龍頭企業的行為來判斷是否現在的房子還具有投資價值！就比如曾經的國內首富王健林現在就在做“輕資產，降槓桿”的舉措；而地產龍頭企業萬科A也是多次高喊著“活下去”的口號；香港富豪李嘉誠更是在這幾年裡頻繁賣出多處“香港豪宅”！所以房地產未來的投資市場確實是需要小心和謹慎的！
那麼現在還有適合投資的房地產嗎？我認為是有的，如果拉長10-20年的週期來看，中國的一線城市和新一線城市依然是一個投資價值非常高的區域，並且物以稀為貴！要知道中國的房地產泡沫主要還是集中於三四線城市的爆炒以及空置率問題，而對於一線城市來說則是一個供不應求的關係！
無論從一線城市的國際地位，人口密度，配套質量，學區房效應，以及入住率等數據來看都是非常不錯。所以拉長週期來看，一線城市還是會遠遠跑贏通貨膨脹，投資價值很高。不過有個問題就是，現在大部分的一線城市都是嚴格執行限購政策的，因此對於投資來說你可能面臨的問題就是有錢人沒資格買，有資格買的卻達不到買入的資金門檻這個尷尬問題！也就是說如果你有錢，又有購買一線城市的資格，可以考慮投資！
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琅琊榜首張大仙
關於投資房產靠不靠譜這個問題我是這樣理解的：
首先，既然說投資就是有賺有賠的，投資有風險大家應該都知道！
再來說投資房產靠不靠譜。個人認為沒有比投資房產更靠譜的事情了！
第一，現在錢放在銀行裡貶值，股市近幾年都不是很好，黃金貴金屬也是變化太快，小商戶近幾年利潤也不大，唯有房產還是比較穩定的。
第二，怎麼才能靠譜。首先看您想投資多少。房產有住宅，商鋪，公寓很多產品，每樣產品都有利弊。比如說商鋪：都說一鋪養三代，但同樣是商鋪有的放很久也租不出去，賣也賣不上合理價錢，但有的商鋪就很多人搶著要租。這就要看買家的眼光了，買商鋪不能看便宜，好的位置必然價格要高，再有一般開發商建的商鋪好的位置平米數都比較大，需要一定的資金才能撬動起來！
第三，現在買住宅投資晚了嗎？要看投資在幾線城市，越大的城市越好的地段越有保證。早在2013年就有專家說房價已經到了高位，再看現在的房價比當時已經翻了至少兩倍。現在房產基本上已經穩定了，漲速也逐步放慢，三四線城市也有量價齊跌的。現在如果想投資的話不要著急，好的地段有房東急售的，新小區手續齊全的，可以考慮。
第四，限購政策。現在很多城市是限購限貸的，青島是新購住房5年內不能銷售，其他房地產市場比較好的城市也基本上都有類似政策，投資者要考慮自己資金的變現情況。
第五，貸款現在利率在高位，如果貸款買房自己做好收益計算。
青島房產小跑堂
敬請關注本人頭條號，希望成為彼此分享交流的平臺，謝謝🙏
應該說從2003年開始至今，投資房產一直是件很可靠的事情。唯獨在2008年的那年，由於美國次債危機，中國當時應對不足，國內房價一度暴跌40%左右，很多老百姓斷供。但是隨著2008年年底的四萬億救市，2009年又迅速的將跌去的房價漲了回來，避免了一次金融危機。
從當下中國城鎮化建設還在進行中，估計還要十到十五年的建設進程，我想至少在這段時間內，投資房地產還是件靠譜的事情。
特別是2018年新確立的十大新一線中心城市，未來商機無窮，城市發展潛力無窮，房價上漲空間很大。
吳爸爸網絡歷險記
這種問題一出，第一個跑來拜帖的會是地政五毛，幫助去槓桿，天底下哪來這麼好機會。第二跑來的是開發商，呵呵，利益所在，飯碗所在。哪有不跟之理。第三跑來的是中介，明天的飯錢就在這裡呢，不幫助喊幾嗓子對不住天下人。第四個跑來的是現身說法的。賺得盆滿缽滿的。第五跑來的才是剛剛入套的。不跟著喊幾嗓子，對不起自己。自己找位置坐下吧。
由於高度一致性和情緒激昂，房子一時半會兒還不會有問題。啥時候不對了呢。簡單道理，一個市場裡每個人都賺錢，這天底下就沒學問了。這個理新中國成立68年來還從沒破過。等著瞧好吧。中國從來都是一窩風，一窩瘋。中國式倒黴它也有個特點，隔壁老王比我虧的多，我就算贏了。結果過幾年看吧。去年下半年開始入手買房的，十年後能跑贏通脹我算你贏。
