鄒縣東
江蘇永衡昭輝律師事務所 鍾延成律師團隊：
拆遷安置房買賣與普通的商品房買賣不同，因為其交易的週期比較長、房屋的價格差比較大等特點，導致拆遷安置房交易過程中的違約風險要遠遠的高於一般的二手房交易。其中涉及的到至少幾十項的交易風險，這是所有的買房人所必須要注意的。具體可以包括：
（1）從買房時房屋的性質的調查確認、
（2）房屋標的是否明確、
（3）房屋是否存有瑕疵、
（4）是否能夠取得產權證、
（5）有沒有辦理產權證、
（6）房屋是否交付、
（7）房屋的權屬狀況、
（8）限制交易的年限、
（9）房屋買賣合同如何草擬、
（10）如何規避“無權處分”的陷阱、
（11）如何進行風險控制到合同履行中的風險，包括房屋的交付風險、
（12）房屋交付中的手續如何準備、
（13）如何能夠對抗“執行異議”中可能存有的風險、
（14）到款項的支付、
（15）房屋的上市確認、
（16）上市確認過程中的土地收益金的核算等等，整個過程中的風險特別大，更多的時候一般的買房者本身對該房屋的買賣過程中可能存有的風險並不瞭解，對控制的方法也很難掌握和運用，上述這些事項都是買房人買房時所需要特別注意的事項，任何一個事項上存有瑕疵可能會導致無法最終取得房屋的產權。
南京律師鍾延成
1、業主已取得《房產證》可正常交易
有房產證的回遷房，是可以走正常的二手買賣或租賃交易的流程。因為在二手交易的過程中，《房產證》是房管局認可，並受其監督的。所以，有《房產證》的回遷房都是可以正常在房管局過戶轉名的。
2、業主手中只有回遷協議的不能過戶
業主手中只有開發商的回遷協議的，在做二手房交易時是不能在房地產交易中心做過戶和改名的。因為該回遷協議只是業主與開發商之間的私人商業協議，此協議並沒有得到房管局的認可。
二、購買回遷房要注意哪些問題
對於回遷房買賣合同，還需要尤其注意以下幾點，並約定相應的違約責任。
（一）一定要約定房產過戶和交房的時間
簽訂回遷房買賣協議時，出賣人並沒有取得房產證，無法辦理過戶手續。因此，一定要約定房產過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產證，但要寫明自取得房產證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續。
簽訂回遷房買賣協議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現房，則可以約定繳納首付之日即為交房時間。
（二）嚴防“一房多賣”的發生
回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人“一房數賣”留下漏洞可鑽，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續，才能產生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規定，均應當是有效的合同。購房人一定要注意這一點。
（三）買方不要一次性付全款
沒有房產證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款，而賣方認為違約所得小於尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協議的簽訂，需要房產經紀人或者買方較高的談判技巧。
（四）要求賣方的配偶簽名
實踐中，回遷房一般屬於夫妻在婚姻關係存續期間所得的財產，根據婚姻法的有關規定，該房產應屬於夫妻共同財產，一方處分應當得到另一方的同意，否則可能產生兩類法律後果：其一，若房價上漲，而配偶藉口不同意出賣房屋，則有可能產生無效的法律後果；其二，若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財產的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，並輔之以必要的條款，則基本上能夠預防。
上面就是今天給大家介紹的有關回遷房可以買賣嗎以及購買回遷房要注意哪些問題的全部知識，因為現在城市不斷的在改造，所以回遷房的遷戶也是不斷的在增多，所以對於回遷房的交易也是比較常見的，對於回遷房可以買賣嗎，按道理來說，是可以買賣的哦，但是要看具體的要求、
餘健恩
買回遷房有兩種情況：一是回遷房子本來就是你的舊房子被拆遷換來的，你是回遷一手業主；二是你是從一手回遷業主手中買過來的回遷房。
如果是第一種情況，作為回遷業主的你，除了注意房子的質量、朝向、樓層等這些選房的事項外，其他合法合規的手續國家都有規定的，並且在回遷協議裡都體現了，到是沒有特別要注意的，比較省心。
如果是第二種情況，要注意的事項就特別多。首先是手續合法合規的問題，回遷房一手業主是否有房產證、分割的國土證？如有，注意重點看土地性質是出讓還是劃拔？劃拔的土地要買的話，一般需要補完土地差價才能辦不動產權證（房產證）。
其次是交易合規合法的問題。回遷房一手業主手中是否有相關有權政府部門允許交易的文件或合同或協議等紙質材料；還有是否符合該回遷房准許上市交易的時間規定。
總之，要圖便宜從回遷房一手業主手中購買回遷房，一定多看當地政府對該回遷房的政策規定，不要踩坑。
祝你好運。
起落有定
買回遷房注意事項有哪些
1、首先，要看回遷房是否具備房產證，因為沒有房產證的回遷房不受法律保護。其次，回遷房交易時產生的稅費由誰承擔也要明確，回遷房交易時需要繳納兩次費用，一次是取得房屋全部權證時繳納，另一次是原房主轉讓時產生的稅費。
2、如果開發商只有回遷房的回遷協議，購買時需要注意，如果是二手房的話，它不能公證過戶和改名。
3、購買回遷房還要注意防止業主一房兩賣，所以要提前約定好房產過戶和交房時間。而且在簽訂回遷房買賣協議時，要明確辦理房屋全部權轉移手續的時間。
4、購買回拆房時一定要查清楚房屋性質，如果是經濟適用房不得買賣，集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的土地通常是劃撥所得，沒有繳納土地出讓金，所以辦理過戶手續時，需要交土地出讓金。
商品房和回遷房的區別
1、房價不同
商品房和回遷房價格是有區別的，商品房可以在銀行抵押貸款，而回遷房享受國家優惠政策，不含土地轉讓金，所以價格相對較便宜。
2、買賣雙方的關係不同
商品房和回遷房買賣雙方也關係不同，商品房買賣雙方是開發商和購房者，購買商品房時需要簽訂《商品房買賣合同》，價格在合同中約定。而回遷房買賣雙方是拆遷單位和被拆遷人，需要簽訂拆遷補償協議，價格在協議中籤訂。
3、房屋的性質不同
如果拆遷的是商品房，那麼補償的回遷房也是商品房，如果拆遷的是集體土地上的私房，那麼補貼的就不一定是商品房。
新房渠道常鳳圓
在這個炎熱的夏天，首先非常感激在這裡能為你解答這個問題，其次讓我帶領著大家一起走進這個問題，就讓我們一起探討一下。
希望以下為大家分享一這個問題對大家有所幫助，我希望我的分享關於這個問題能夠幫助到大家，也同時也希望大家能夠喜歡我的分享。
買回遷房有兩種情況：一是回遷房子本來就是你的舊房子被拆遷換來的，你是回遷一手業主；二是你是從一手回遷業主手中買過來的回遷房。
如果是第一種情況，作為回遷業主的你，除了注意房子的質量、朝向、樓層等這些選房的事項外，其他合法合規的手續國家都有規定的，並且在回遷協議裡都體現了，到是沒有特別要注意的，比較省心。
如果是第二種情況，要注意的事項就特別多。首先是手續合法合規的問題，回遷房一手業主是否有房產證、分割的國土證？如有，注意重點看土地性質是出讓還是劃拔？劃拔的土地要買的話，一般需要補完土地差價才能辦不動產權證（房產證）。
上面的分享關於這個問題的解答都是個人的意見與建議，我希望我分享的這個問題的解答能夠幫助到大家，同時也希望大家能夠喜歡我的分享，大家如果有更好的關於這個問題的解答，還望分享評論出來共同討論這話題。
最後在這裡，祝願大家都有一個好的心情，明天有一個好的開始，愉快的上班，升職加薪在等你。謝謝！
呂崇嚴
題目提出了三個問題：
1、有沒有風險；
2、合同是否嚴謹；
3、多久能辦理過戶；
以下就這三個問題分別分析一下，不一定全面，歡迎探討；
1、對於購買此房有沒有風險；回答是肯定的!有!有!有!
為什麼這麼說，分兩方面：
（1）因為您在購買此房的時候是沒有房產證的，按法律是不允許交易的，在將來房主反悔的時候是可以主張這個合同是無效的，就這一招您就全盤皆輸!
（2）對於大部分回遷房來說是得到相應補償而得到的，屬於國家給的福利得到的，這類房屋要麼下不來房產證，要麼就是下來房產證會有一定限制，比如是經濟適用房啊等，將來不一定能辦理過戶手續的。
2、合同是否嚴謹：可以說題主是一個相當謹慎的人了，合同約定已經相當仔細，如果正常發展應該是沒有問題的，但是請參考上面的第一條的第一小條，是不是感覺還是不嚴謹了呢？
3、對於多久能辦理過戶的問題，這個時間真的無法確定：
第一、能不能下證還不得而知；
第二、即使下了房產證能不能交易？或者能交易有沒有什麼限制？
這些我們一概不知，請原諒我的無知!
總體建議：買房是大事，別圖小便宜，如若想幸福，請相信政府!
二手房精小英
1、首先，要看回遷房是否具備房產證，因為沒有房產證的回遷房不受法律保護。其次，回遷房交易時產生的稅費由誰承擔也要明確，回遷房交易時需要繳納兩次費用，一次是取得房屋全部權證時繳納，另一次是原房主轉讓時產生的稅費。
2、如果開發商只有回遷房的回遷協議，購買時需要注意，如果是二手房的話，它不能公證過戶和改名。
3、購買回遷房還要注意防止業主一房兩賣，所以要提前約定好房產過戶和交房時間。而且在簽訂回遷房買賣協議時，要明確辦理房屋全部權轉移手續的時間。
4、購買回拆房時一定要查清楚房屋性質，如果是經濟適用房不得買賣，集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的土地通常是劃撥所得，沒有繳納土地出讓金，所以辦理過戶手續時，需要交土地出讓金。
技術分析劉老師
1、首先，要看回遷房是否具備房產證，因為沒有房產證的回遷房不受法律保護。其次，回遷房交易時產生的稅費由誰承擔也要明確，回遷房交易時需要繳納兩次費用，一次是取得房屋全部權證時繳納，另一次是原房主轉讓時產生的稅費。
2、如果開發商只有回遷房的回遷協議，購買時需要注意，如果是二手房的話，它不能公證過戶和改名。
3、購買回遷房還要注意防止業主一房兩賣，所以要提前約定好房產過戶和交房時間。而且在簽訂回遷房買賣協議時，要明確辦理房屋全部權轉移手續的時間。
4、購買回拆房時一定要查清楚房屋性質，如果是經濟適用房不得買賣，集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的土地通常是劃撥所得，沒有繳納土地出讓金，所以辦理過戶手續時，需要交土地出讓金。
商品房和回遷房的區別
1、房價不同商品房和回遷房價格是有區別的，商品房可以在銀行抵押貸款，而回遷房享受國家優惠政策，不含土地轉讓金，所以價格相對較便宜。
2、買賣雙方的關係不同商品房和回遷房買賣雙方也關係不同，商品房買賣雙方是開發商和購房者，購買商品房時需要簽訂《商品房買賣合同》，價格在合同中約定。而回遷房買賣雙方是拆遷單位和被拆遷人，需要簽訂拆遷補償協議，價格在協議中籤訂。
3、房屋的性質不同如果拆遷的是商品房，那麼補償的回遷房也是商品房，如果拆遷的是集體土地上的私房，那麼補貼的就不一定是商品房。
房產聖經
1、首先，要看回遷房是否具備房產證，因為沒有房產證的回遷房不受法律保護。其次，回遷房交易時產生的稅費由誰承擔也要明確，回遷房交易時需要繳納兩次費用，一次是取得房屋全部權證時繳納，另一次是原房主轉讓時產生的稅費。
2、如果開發商只有回遷房的回遷協議，購買時需要注意，如果是二手房的話，它不能公證過戶和改名。
3、購買回遷房還要注意防止業主一房兩賣，所以要提前約定好房產過戶和交房時間。而且在簽訂回遷房買賣協議時，要明確辦理房屋全部權轉移手續的時間。
4、購買回拆房時一定要查清楚房屋性質，如果是經濟適用房不得買賣，集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的土地通常是劃撥所得，沒有繳納土地出讓金，所以辦理過戶手續時，需要交土地出讓金。
商品房和回遷房的區別
1、房價不同
商品房和回遷房價格是有區別的，商品房可以在銀行抵押貸款，而回遷房享受國家優惠政策，不含土地轉讓金，所以價格相對較便宜。
2、買賣雙方的關係不同
商品房和回遷房買賣雙方也關係不同，商品房買賣雙方是開發商和購房者，購買商品房時需要簽訂《商品房買賣合同》，價格在合同中約定。而回遷房買賣雙方是拆遷單位和被拆遷人，需要簽訂拆遷補償協議，價格在協議中籤訂。
3、房屋的性質不同
如果拆遷的是商品房，那麼補償的回遷房也是商品房，如果拆遷的是集體土地上的私房，那麼補貼的就不一定是商品房。
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需要特別注意的問題
1、嚴防“一房數賣”
回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人“一房數賣”留下漏洞可鑽，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續，才能產生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規定，均應當是有效的合同。購買時一定要注意。
2、必須約定房產過戶和交房的時間
簽訂回遷房買賣協議時，出賣人並沒有取得房產證，無法辦理過戶手續。因此，一定要約定房產過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產證，但要寫明自取得房產證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續。簽訂回遷房買賣協議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現房，則可以約定繳納首付之日即為交房時間。
3、買方要留尾款
沒有房產證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣方認為違約所得小於尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協議的簽訂，需要房產經紀人或者買方較高的談判技巧。
4、要求賣方的配偶簽名
實踐中，回遷房一般屬於夫妻在婚姻關係存續期間所得的財產，根據婚姻法的有關規定，該房產應屬於夫妻共同財產，一方處分應當得到另一方的同意，否則可能產生兩類法律後果：其一，若房價上漲，而配偶藉口不同意出賣房屋，則有可能產生無效的法律後果;其二，若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財產的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，並輔之以必要的條款，則基本上能夠預防。
5、儘量要求賣方的第一順序繼承人簽字
因回遷房房產證的取得具有一定的不確定性，在取得房產證之前，若賣方發生不測，該回遷房就可能作為遺產由繼承人分割。因此，回遷房買賣協議中要儘量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實踐中，要求賣方的第一順序繼承人簽字時，一定要注意說話的方式和技巧，以免不快。
