03.01 3月1日“房奴房貸利率“二選一”。請問浮動和固定應該選哪種?

幸付花開


我先舉個例子,給大家說明一下,這兩種利率方式是什麼情況。

比如2018年籤的合同,房貸基準利率上浮20%。房貸基準利率是4.9%,如果上浮20%的話就是5.88%。 根據新規則,未來你可以選擇要麼是按照5.88%的固定利率。

要麼是改成浮動利率,也就是五年期LPR+加點,5.88%(現執行利率)-4.8%(2019年12月的5年期LPR)=1.08%,加點為1.08%。所以你的浮動利率是前一年的5年期LPR+1.08%。


假設2020年12月,5年期lpr利率報價是4.7%,2021年你的貸款執行利率是。4.7%+1.08%=5.78%

比固定利率少0.1%。所以最關鍵點就是看,新的lpr利率是多少?如果低於4.8%浮動利率就是更合適的。

那麼未來,我們轉成浮動利率或者是固定利率怎麼選擇。就看你認為lpr利率是高於4.8還是低於4.8了。

如果你的還款時長,只剩下5到10年了,我認為你可以選成浮動利率。因為這幾年lpr利率是下降的趨勢。這幾年肯定可以少還一點錢。


如果你的那一款還剩下20多年,那你還要考慮一下五年以後LPLPR會不會上升,如果你選擇了浮動利率,但是5年後LPR上升很多,那你肯定就虧了。

五年後世界什麼樣子,誰也不好去預測。

但我個人更推薦選浮動利率。因為大部分人貸款都是手頭比較緊,最關注的還是近幾年能不能少還一點。

哪怕少還個十年八年的後面再漲,因為本金已經變少了,而且收入變多了,那時候多還一點也是值得。


莫水宏觀經濟


銀行是國家的銀行,是國家斂財的工具,往年降基準利率廣大房貸者都能受益,現在央媽要降基準利率刺激市場,但是又不想你們還房貸的從中受益,所以絞盡腦汁想出了LPR這招,美其名曰讓房貸利率與基準利率脫離更加市場化,實則為了進一步割韭菜做準備。首先,選擇固定利率不變的那些人,央媽本次降基準利率他就不能像以前降基準利率少還貸款了,這就先能割不少韭菜。其次,選擇LPR的,看似目前降了也更加市場化,LPR往下也可能是負的,往上沒有封頂,但是會根據實際家銀行數據每年一調整,這裡面就會存在先養韭菜幾年,給點小恩惠,讓大家覺得LPR確實好。但是看看眼下M2的增速,LPR上浮多少那可全聽央媽怎麼說了。固定的現在每月還5000,30年後還是5000,但是30年後5000誰都知道會不值5000。選LPR的現在還4500,3年後可能還變成4000,但是10年後20年後30年後可是有變成8000甚至10000的可能,因為往後錢不值錢了,央媽得讓你們多還些才不吃虧。綜述,普通老百姓二三十年的就別變了,那些計劃三五年內一次還完的可以嘗試變。


銀蛋蛋無敵


如果換一個方式來提問,我相信大家就會非常清晰的得出結論。

這個新的問題就是:20~30年後,利率是增長還是下降?我在回答這個問題之前,先給大家看一組數據。

上圖是從1311年開始至今的全球利率變動情況。數據顯示,平均實際利率從14世紀的5.1%下降到20世紀的2%。其中,2000年至2018年的平均實際利率為1.3%。

相信您看了這個結論以後就會明白:全球的利率一直是下降的。在一個利率下降的趨勢中,顯然,我們是不應該選擇固定利率的。

瞭解了全球情況,我們再來分析一下中國經濟的未來發展。旁解君認為,中國的經濟未來會呈現以下幾個特徵:

  • 經濟持續發展,結構調整優化,總量不斷擴大,發展速度放緩。

  • 利率呈現不斷下降的趨勢,資金的成本會變得更低,居民的投資渠道也會更加寬廣。

  • 資本市場將得到巨大的發展,美國股市的現在,就是我們的明天。


總之結論是非常清晰的,選擇LPR浮動模式,是很好的選擇。

旁解生活與投資


國家政策是統一的,那就是針對存量房貸客戶可以

自由選擇維持原貸款利率不變,或者選擇“LPR+基點”的浮動利率,二者選其一。

但是實際上每一個有房貸的朋友實際情況是不一樣的,因為每個人的舊利率不一樣,有上浮10%的,有打9折的,有剛還款3年的,還有剩餘7年就還完的,因此不能一概而論。

先介紹一下大背景

2019年12月份,央行發佈公告,自2020.3.1日起至2020.8.31日期間,所有商業房貸(公積金房貸不在調整範圍內)存量客戶需要重新簽訂合同,以後得房貸跟LPR掛鉤。這一政策牽扯到我國100萬億的存量房貸。

LPR是浮動的嗎?多久更新一次?現在的數值是多少?

LPR不同於貸款基準利率,LPR每個月由央行發佈一次最新報價,是浮動的。

2019.8月LPR是4.85%,2019年12月LPR是4.8%,最新LPR是今年2月份的4.75%。

如果選擇改為LPR,我的貸款利率是多少?

首先,堅持固定利率不變的話,您的利率以後就不會變了(實際上是選擇重定價週期為整個剩餘貸款週期,簡單的來說就是利率不會變了)。

其次,假如您選擇浮動利率,您的貸款利率為LPR+基點,因為LPR浮動,所以您的貸款利率也隨之浮動。

小知識點:基點=原貸款利率-4.8%

選擇固定利率好還是選擇浮動利率好?

正如我上文所說,每個房貸客戶的實際情況不一樣,需要做具體分析。我舉個例子:

我自己的房貸利率是5.88%,剛還款2年,當時在基準利率4.9%的基礎上上浮了20%。如果我選擇LPR+基點模式,那麼我的新利率為LPR+1.08%。

假設2020年12月LPR降到4.6%,那我2021年的利率就是4.6%+1.08%=5.68%,相比之前的5.88%降低了0.2%,我是賺了。

但是假設到了2021年12月LPR漲到5.1%,那麼2022年我的年利率就是5.1%+1.08%=6.18%,相對於之前的5.88%漲了0.3%,那我就賠了。

因此我們可知,LPR非常重要,上漲或者下跌直接關係到我們還款額是增加還是降低。

那麼LPR呈現什麼樣的趨勢?漲還是跌?

上文我們說到,2019年8月-2020年2月,LPR下跌了1%,有下降的趨勢。

而且,就全世界範圍來看,歐美髮達國家很多都進入了低利率時代、0利率時代甚至是負利率時代,按照這種趨勢,我國將來也可能繼續降低利率,進入低利率時代。

但是,畢竟房貸屬於中長期貸款,誰也無法準確預測5年後、10年後LPR究竟是漲是跌。

我的觀點

以上分析,我建議,以4.9%為分水嶺,低於4.9%的朋友可以繼續堅持固定利率,高於4.9的朋友可以選擇浮動利率,也就是LPR+基點模式。

評論點贊,腰纏萬貫;關注老劉,越來越牛。


中年老劉聊財經


我覺得不定一概而論,做選擇之前要看兩個因素,一個是目前的利率如何,二是要看你對未來LPR走勢的預判。

小明2018年辦理了房貸,期限30年,原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%,現執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%,2019年12月發佈的5年期以上LPR為4.8%。銀行和小明確定在2020年3月20日轉換定價基準,重定價週期為1年,重定價日為每年1月1日,那麼加點幅度應為0.59個百分點5.39%-4.8%=0.59%(59個基點),也就是說2020年3月20日至2020年12月31日,執行的利率水平仍是4.8%+0.59%=5.39%。2021年1月1日,按照重新約定的重定價規則,執行的利率將調整為2020年12月發佈的5年期以上LPR加59個基點,假設2020年12月20日發佈的5年期以上LPR為4.5%,那麼小明2021年1月1日至2021年12月31日的房貸利率就是4.5%+0.59%=5.09%。

轉換對貸款人是否有利?我認為利大於弊,首先給貸款人一個重新跟銀行確定房貸利率的機會,可能要比原來的貸款合同更合適;其次,按照現在的趨勢,LPR是下降的,也就是說轉換後的一段時間內你的貸款利率可能越來越低,節省了一些利息;最後如果你覺得你現在的利率足夠低,比如有的人是7折利率,可以跟銀行商談是否能採用固定利率,鎖定低利率。


鑫財經


按規定,2020年的“商業性個人住房存量貸款”保持利率不變,而此次重籤合同的重點,是確定你的“加點數”,這個“加點數”確定之後,將維持到房貸結束。

下面,直接舉上2盤栗子進行說明。

例一:房貸利率打9折的轉換

例如你是2017年買的房子,當時房貸利率打9折,那麼當前你的實際利率是4.9%的9折,也就是4.41%。

按照2019年12月20日公佈的5年期以上LPR4.8%計算,你的加點數為4.41%-4.80%=-0.39%,即-39個基點(BP),負數意味著你依然享受利率折扣。

例二:房貸利率上浮20%的轉換

例如你的房貸利率是上浮20%,那麼當前你的實際利率就是4.9%的1.2倍,即5.88%。

按照2019年12月20日公佈的5年期以上LPR4.8%計算,你的加點數為

5.88%-4.80%=1.08%,即108個基點(BP)。

除了上面提到的“加點數”,貸款者還要做一道單選題,來重新約定房貸定價機制,其選項為【固定利率】【LPR利率】

這兩種定價機制對日後的月供會有怎樣的影響呢?

首先來看【LPR利率】。咱接著上面的兩盤栗子來說。

如果你在與銀行重籤貸款合同時,確定每年1月1日重新定價。

假如到2020年12月20日,5年期LPR利率降低為4.50%,那麼例一中“打9折”的房貸利率,將從2021年1月1日以後變成4.50%-0.39%=4.11%,房貸利率下降,月供隨之下降。

同理,例二中“上浮20%”的房貸利率,則變成4.50%+1.08%=5.58%,房貸利率下降,月供隨之下降。

反之,假如5年期LPR利率上調,房貸利率也會隨之上漲,月供自然就會增多。

當然,如果選擇【固定利率】,則整個貸款期限內的利率不變,月供也不會變化。

1、如果你剩餘的還貸年限還挺長,甭管利率打折還是上浮,醬嬸都建議您毫不猶豫的選擇LPR利率。

因為長期來看,利率走低是世界性趨勢,日本、歐盟現在都在執行負利率了,雖然中國有能力延緩進入負利率時代,但是利率走低依然是大概率。LPR走低,也許月供也就少那麼一丟丟,但蚊子再小也是肉啊,香!

2、如果你剩餘的房貸較少、還貸年限較短,那轉與不轉的意義並不大。

3、如果你看漲未來利率走勢,大可選擇固定利率,日後LPR利率的漲與跌也雨女無瓜~

各位老鐵,要怎麼選,你心裡有答案了嗎?

此外,需要強調一點,3-8月份期間,不論哪個時間辦理LPR轉換,都將按照2019年12月20日公佈的5年期以上LPR數字,也就是4.8%來計算加點哦,所以大家保持好一米間距,不要擁擠哦。


22號球事兒


3月1日~8月31日,在這6個月時間內,需要將存量的浮動房貸全部轉換,在此過程當中,很多人確實有點迷茫。不知道該如何選擇,是轉換成固定利率合適、還是LPR浮動利率比較好。在此,我們簡單分析一下,以供老鐵們參考:

此次利率基準轉換原則

我們先來看一下,存量房貸利率轉換成LPR之後,有以下幾大原則

  1. 保持當前房貸利率基本不變,是最基本的轉換原則。

  2. 轉換方案一:固定利率=原合同利率。在剩餘的貸款期限內,利率一直保持不變,且與原合同利率相等。

  3. 轉換方案二:LPR為基準的浮動利率=LPR+加點數值

  • 以2019年12月20日公佈的LPR利率(五年期4.80%)為基準,可計算出“加點數值”。這個數值可為正數、也可為負數,一旦確定具體數值之後,在整個貸款期限內,是維持不變的。

  • 另外,貸款人可與銀行約定“重新定價的週期”,可選一年一變、亦或者三年(五年)一變的,而一旦確定了週期,是不可再更改的。

舉個簡單的例子,之前房貸利率為5.39%(基準上浮30%),採用“LPR為基準的浮動利率”的方案:

  1. 加點數值=5.39%-4.80%=0.59%。

  2. 約定“一年一變(1月1日)”,則2020年房貸利率為5.39%。而2021年的實際利率為:2020年12月LPR利率+0.59%(加點數值),以此類推。

至於說該選擇何種方案,有兩點需要考慮的因素

  1. 未來LPR利率的走勢。如果LPR利率持續降低,那麼自然選擇第二種方案更為合適,能有效減少月供的。反之,LPR利率升高,則第一種方案更為妥當。但未來LPR利率的走勢情況,是不可預知的,有可能升高、也有可能降低,這正是第二種方案的風險所在。

  2. 當前的房貸利率的高低。如果當前房貸利率高於4.9%(基準利率),選擇第二種方案更為合適,畢竟短期內來看,LPR利率還是處於下行通道的。而如果當期利率低於4.9%,個人覺得還是選擇固定利率(第一種方案)吧,畢竟能減少一點未來的利率風險不是!

總之,存量房貸利率轉換之後,該如何選擇,是選擇固定利率,還是LPR浮動利率,這得結合個人的實際情況慎重選擇才是!別人的意見,終究只能作為參考而已!


財經者思


無論你現在是上浮,基準,還是下浮利率,都建議你轉:

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老劉侃房


這個問題真的非常的受關注,因為三月開始就要選擇了,怎樣選擇才是更有利的呢?看看專業的分析。

大家好,我是財經評論員,思之想之,其實這件事在2019年就公佈了,只不過是從3月1號開始才實施,要在8月31號之前做出選擇。

也就是房貸族們要在房貸利率中選擇一個方式,那麼選擇現在的固定利率,要麼轉換為lpr加點浮動利率。

什麼意思呢?

固定利率的選擇很簡單,就是說維持現在的房貸利率水平一直不變,一直到你還款完畢。

而轉換為lpr加點浮動利率,在定價週期內,你的房貸利率是會隨著lpr來變化的,lpr下降了,你的房貸利率也會下降,房貸月供支出將會減少。

當然也有上漲的風險存在,如果lpr提高了,月月供也會變多。

lpr是貸款市場報價利率,每月公佈一次,這其實是相當於國家給了你一個選擇,隨行就市更加市場化的利率,所以你要賭的就是概率,如果你認為它下降,那麼你就要選擇lpr,這更划算,因為貸款利息會減少。

目前多數專家都是建議選擇lpr利率,因為長期來看,它是處於下降的通道當中,這是一個更加穩妥的主流的方案,不然國家也不會大力推行這個方式。

建設銀行表示,轉為LPR,房貸利率市場化程度更高,在未來每個利率調整日,隨市場利率水平變化而調整,如LPR降低,可以享受到降息帶來的優惠;轉為固定利率,利率水平將保持不變。

從央行公佈的LPR走勢來看,5年期以上LPR從4.85%降低到了2月20日的4.75%。

如果你有100萬的貸款,能減少多少利息呢?如果lpr下降了20個基點,按照等額本息的方式還款,每月會少還大約60元,一年就可以少還700多元。

需要注意的是,從定價週期最短是一年,也就是利率至少一年調整一次,所以不是每月都調整。

在由於處於疫情期間,所以各大銀行基本上都是通過手機銀行,網上銀行的辦理。

咱這次僅僅針對的是商業貸款,在2020年前發放,或者是已經簽訂借款合同,還未發放,同時參考的貸款基準利率定價,浮動利率。

如果你是住房公積金貸款,那麼此次是不受到影響的。

需要再強調的是,轉換的機會只有一次,確定之後就不能再轉了,所以大家要選擇好。

關注思之想之。


思之想之


如果您剩餘還款時間較長,建議選擇浮動式,如果剩餘還款時間低於5年,其實改不改都差不多,變化不大。

先說下最近LRP利率下調的情況,其中五年期LRP利率下降5個基點達到4.75%。4.75%是個什麼概念呢?2019年房貸基準利率是4.9%,也就是說是低於過去的房貸利率基準的。

再來說說啥是浮動式的房貸利率,假設你過去的房貸利率是4.9%,上浮15%,那麼你的房貸利率就是5.635%。如果你講購房合同改為浮動加點式,那麼你的房貸利率就是4.75%+(5.635%-4.9%)=5.485%,降低了。也就是說如果未來LRP利率下降,你的房貸利率就會下降,反之你的房貸利率就會上漲。

固定式的房貸利率則比較單純,就是你之前買房的時候利率是多少,未來就是多少,一成不變。

如果你的還需要繳納超過10年以上的房貸的話,建議你採用浮動加點式房貸利率的方式,因為在未來LRP大概率是繼續下降的。如果你的房貸合同只剩下幾年的話,就沒必要折騰了,畢竟最近幾年房貸不會下降太多,總體也不會多大變化。

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