問：大師好，寶中天健時尚空間79平三房，總價700萬左右，請幫分析一下！
答：天健隔壁的海天學校是寶安中學集團分校，不是深外寶安部，基於這個因素，天健之前有一波熱炒，短期內看這個公寓樣的樓盤是有點偏高了，同樣海旺學區的其他樓盤，在總價700w的價位也能買到三房，天健的這個價格是市場價。 如果是毛坯那套，就要算一下裝修成本了，自住隨意，投資來看，博超額漲幅的機會比較小。
問：老師你好，我們羅湖一套一房港島銀座60平，益田村高層一套92平三房，香蜜一套89平學位房，現在想換西部一套四房請問有什麼好的推薦和置換建議嗎謝謝
答：你好，羅湖房產未來是跑輸大勢的，建議儘早出手置換。 石廈板塊未來可以跑平大勢，暫時可以保留，做截斷抵押融資。 香蜜一套89平學位房 繼續持有。 西部4房還是要根據你的首付 房票和月供情況做精準推薦。
問：聽說百鴿籠的信義金御半山三期還有少量尾盤，加價80萬左邊右，不知戶型如何？值得買嗎？
答：價格呢，撇開價格談價值，都是耍流氓，再有價值，都有一個評判標準。 百鴿籠承接羅湖的改善外溢，石芽嶺承接布吉的改善人群，這兩個區域都可以買。
問：你好，手頭兩套鼎太風華七期的兩房，68平米，樓層一樓和二樓，北向，安靜，學位沒用過。門口的6萬平米商業今年開放，9號線怡海站已開通，聽說附近的原高壓電通道要改成大公園。本人再科技園上班，想把兩套都賣掉，改為入手科技園中區的匯景豪園177的大戶型，目前報價1000萬左右，稅費高有點猶豫。請問兼顧自住和增值，是否合理，您有什麼建議。 另外，去年中給父母買了龍崗金地龍城中央三期公寓，80平左右精裝3房，年底交樓。沒打算賺多少，長期持有，但也想聽聽您的看法。 謝謝！
答：大沖算是一匹黑馬，440分以上的分數比南外高新還多一人，因為大沖無點招，所以成績含金量還是較高的。 總結原因，不過是很多科技園的碼農住在這邊，而且，相對是普通員工居多，他們更有意願培養孩子通過考試來改變命運，當然，南外優秀的名校傳承，也佔了很大因素。 這一片的住宅相對老舊，品質一般，獨棟大樓居多、地鐵遠、配套差。 匯景豪苑 小區坐落在南山片區高新園附近，一號線深大站A4口出口附近。 優點如下： 1、 近地鐵，且雙地鐵。1號線深大站A4出口 步行約200米，5分鐘可達 。未來13號線也在附近，已經動工。 2、 2 大沖學位，今年南外大沖學區成績不錯，得到成績驗證的學區必將繼續沉澱教學質量且成績穩定。 3、 多數掛盤都是滿五唯一，容易淘到免個稅盤 缺點： 1、 老舊，匯景豪苑98年。 2、 小社區。匯景豪苑5棟 沒有什麼花園。 3、 沒有大型商業配套，高新園萬象天地屬於距離最近的大型商業。院子裡底商有個華潤超市，基本滿足生活所需，底商比較豐富。 4、 小區戶型以及樓體內部風格屬於老香港風格。利用率不高，內陽臺，得房率70%左右 5、 因在深南大道與科苑北路交叉夾角，朝南和朝東戶型看深南大道或科苑北路。比較吵。朝北戶型較為安靜，但客廳也不是落地窗所以採光不是很好。 6、 因為樓齡較舊，所以全款抵押的客戶，需要了解一下各銀行對樓齡的要求以及對審批成數的影響。 這一片置業：自住適當關注，投資持謹慎態度。 豪宅稅可以通過高首付減免。 商住不賺錢心疼比較好，試試上商住這一類型並不推薦，漲幅弱 交易稅費極高，限制流動性。就當消費品好了。
問：十三，2016年買了一套龍光城北二期的望湖高層，純投資，站在山崗了。如果有人平手接盤，損失了利息，是不是也值得出手？還是等到地鐵14號線開通到坪山後再出手？
答：感謝付費諮詢。 已經站崗三年了，如果沒有其他更好的置換標的就先拿著吧，一出一進全是摩擦成本。 14號線沙田站離龍光城有6到7公里，理論上早脫離了地鐵盤範疇，但惠陽臨深情況特殊，對地鐵極為飢渴，只要樓巴，公交能到達地鐵口都算利好，不過由於競品太多，漲幅也會有限。 先出租，安心持有，等下一波小漲時抓緊出手。
問：十三:你好！請問下預算700以內，想買育才學位的房子，花園城一期，三期，五期和桃花園的兩房哪個盤更合適？要兼顧自住需求。謝謝
答：買花園城五期了，桃花園和一期都是01、02年的老房子了，樓齡馬上20年，你住個十年想要置換，房子都30歲了，接盤客也會大減。 花園城三期戶型偏大，你700萬預算只能買大一居，勉強改兩居住起來也不舒服。 五期是10年的盤在市區絕對算次新了，再住十年依然能打，兩居比其他盤小個幾平米，但住起來差別不大。 再加上花園城是知名大盤，買賣都很旺，升值預期也會優於桃花園。
問：你好大神，現在我名下有福永星航華府87平三房，自住； 老婆名下有羅湖東悅名軒62平兩房（去年7月為深圳小學學位及投資，假LH，把星航華府房抵押後貸款後買的），現在出租； 東悅名軒買了一年，沒漲，有點虧，娃才一歲半，深圳小學學位也一般。 現在困惑，這兩套房升值空間都不大，月入還完房貸後所剩無幾，去年貸款利息6.6%，這麼高槓杆持有心有不甘，現在三個方案： 1、繼續目前兩套房現狀，貸款重新做一次，利率可以由6.6%做到4.9%； 2、賣了羅湖東悅名軒，到寶中或南山買一套更有升職空間的學區房； 3、.繼續加槓桿，抵押羅湖的房貸款再買寶中或南山學區房（我老婆說我瘋了）。 請大神給予建議，指點方向。
答：建議如下： 寶安的留著，還有上漲的空間，羅湖的滿兩年之後再出掉，明年下半年建倉還來得及。 你的貸款是可以優化，但贖樓過橋的成本有計算麼？划算的話是可以做。 選籌是個技術活兒，不能再隨便買了，還好你這個坑不大。
問：十三老師，你好，最近有餘錢投資，在金色海琴苑2房70平570萬（套內50平，得房率低，獨棟，無小區，學位南二外海岸小學+深圳灣中學），太古城南區42平720萬（深圳灣中小學），後海公館2房68平800萬（育才4小3中學位，套內68平，得房率高，可改3房）。這三個房應該選哪一個更好？請指點
答：我會建議太古城，是深圳灣成就了深圳灣學校，而不是深圳灣學校成就了深圳灣。
問：十三老師，恆大77兩房和中海康城朝北三房，總價相差不大(280-300)，投資的話，選哪個更好些？
答：我認為康城的兩房三房都會好過於恆大的兩房，一房兩房位置越核心越好，同樣的總價下，功能越多越好，雖然坪山中心區發展也不差，但是和大運比，不是一個級別的，康城的租金也會好些。
問：老師您好，我名下兩套房，我媳婦名下一套，都是按揭房，且均不在深圳。半年前辦理的離婚，現在如果把我媳婦遷戶口到深圳，最低可以做到首付幾成？另外請問是否對離婚有年限限制要求？還是隨時離婚她就有貸款買房資格了？
答：1、按揭五成，全款抵押三成 2、官方兩年內查前妻\\/夫 3、可破解，成熟科技樹，深圳無房，不用離
問：老師你好，如果地鐵學校樓齡等其他因素相當，坂田和大運相比，哪個區域升值潛力更大？
答：好問題，問得好 排除地鐵、學校、樓齡這些因素，純粹兩個地段去pk的話，大運顯然是優於坂田的。 坂田是深圳第三次城市化擴張的輻射區，同樣的地段還有紅山、西麗、寶安中心這些5號線沿線，但這些地段很遺憾的是早期地處關外，遺留了很多城中村，歷史問題導致不能輕裝簡行。但大運、鳳凰城、坪中就得益於沒有太多遺留拆遷問題，得以完整的重新規劃，道路、配套等等各方面都會實現更高的完成度和價值。
問：十三老師，你好！現在手上大概有320萬，我屬於二套，我老婆沒有貸款記錄。準備買個600萬左右的房子，我和老婆的收入一起每個月大概3W。是首付5成還是JLH用我老婆的名義首付3成？首付5成的話每個月還1.6W左右，我們的工資還支撐的了，首付3成的話每個月還2.7W左右，以我們的工資還貸的話壓力非常大，但是手上還剩100W，可以支撐3年的房貸，但是3年後房貸壓力會非常的大，收入也沒有多大的增長空間。哪種方式比較好？
答：這個問題要問我，我的答案就是三成。 在深圳這麼神奇的城市，浪費一個首套首貸名額簡直是暴殄天物。 300多萬資金很夠用了，留足三年房貸已足夠安全，三年後，你和你老婆的收入就不會是三萬了，你買入的第二套也會重新估價。
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