2020-03-01 06:08:45 佚名

李中東

把商鋪說成如今最危險的資產我是不認同的，我所見到年收益率在7或8的鋪子還是很多，好位置的鋪子即使店在換但從來不會空置。

我想人們只所以認為商鋪投資最危險，可能有兩方面原因：一是看到或者聽到很多投資失敗的例子，比如周邊空置的鋪子、實體店經營困難等等，二是認同網絡購物的普及使實體店沒有了存在的意義。

我首先用個現實的例子來說一下商鋪的風險來自哪裡，以及怎麼避免風險。

下面這張圖片是我今天為了回答這個問題剛剛去外面怕的。這是一個剛建成交付的回字型商業體，

第一張是商業體的外圍，這一側是臨街的。

第二張是入口的情況。

第三張是入口進入後內部的情況。

我先簡單介紹一下，這個商業體剛剛交付半年，地上一共四層。地下是車庫和超市，四層是電影院。當初是一、二、三層賣給個人投資，地下和四層是開發商自持。我們可以看到半年來臨街和入口處的商鋪還沒有租出去，而內圈一層已經絕大部分出租完畢，連二三層也大部分出租完畢。租金收益也不錯。而且形成了從電影院到超市等多品類業態。而且這是在這個商業體只有南面一側有居民區，東、西、北三測還是空地沒有開放的情況下完成的。

上面這個例子說明了什麼？我看說明了兩點：

1 怎麼選商鋪至關重要。

這是它最大的風險點，需要投資者具備相當的經驗。至少目前為止不同商鋪的投資者有了不同的命運。實際上在這個項目上即使有些經驗的投資者都可能會掉坑裡，因為按常理說臨街商鋪和入口處最容易出租，而且租金高，現在在這個項目上反了，裡圈的比臨街和入口處商鋪好出租。因為人們的出行多數都是開車了，車停到地下車庫，人坐電梯出來後就在裡圈。再加上裡圈的商鋪面對面商業氛圍比較好，聚人氣。而臨街商鋪門口沒有停車位，路邊也不讓停車。所以人們出行方式和習慣的改變導致人流向的變化影響了商鋪的價值。

一個商鋪是否有價值還有很多其他關鍵因素。比如這個售賣的商業體中開發商自持四層電影院和地下超市，這一點對於日後的引流起到了關鍵作用。決定了一二三層租戶敢於進來。如果沒有這一點這個商業體做起來的難度大增，商鋪的風險也大增。還有商鋪的面積也大小搭配，這樣就可以適合多業態的要求，為日後形成商圈打下了基礎。（關於這個案例我後面會找時間拍個實地的視頻大夥兒看得會更清楚些）。有的項目開發商單純為了賣切割成一個一個很小的單元，這樣日後很難做起來。我們這邊有個區域開發了個萬達廣場自持，萬達地產在廣場邊上有搞了個小型商街，切割成一個個小商鋪對外賣，這樣的商鋪風險太大根本不敢碰，萬達廣場的人流溢出的概率不大，裡面已經什麼業態都有了，外面的這些大量同質商鋪由不同業主持有的情況能做起來太難了。上面只是針對性的說了些風險點，這些可能就是很多人看到的風險，但我們清楚了不碰就沒有風險。

2 這麼短的時間內在周邊還沒開放完善的情況下出租達到這種程度就很好的說明實體店還是有它的生命力的。

實體店的生意比過去差是事實。但其中的原因是不是都是因為電商造成的需要我們深入思考。實體店經營者的理念需不需要更新，我們社會變化這麼快，憑什麼實體店經營還是跟過去一樣的方式一成不變。大量分銷式的商品確實適合網上賣，而我們實體店的優勢是體驗，這就是商鋪存在的理由。相信經過商鋪經營理念不斷的創新後很多商品就又會從網上回到實體店。優衣庫、無印良品不是一直活的好好的。

最後要說的是商鋪投資不同於住宅投資，有很強的專業性，對於一位沒有經驗的投資者肯定風險大，但道理是沒有經驗進入哪個投資市風險都大您同意吧？股市、期貨、期權風險一個比一個大，甚至現在進行過去躺著都掙錢的住宅投資我看風險都不會比股市小。

蘆花莊園的老李

說這話的人一看就知道是內行的人，如今的商鋪真的是最危險的資產，如果投資能不碰就不要碰了。

為什麼這麼說呢？就拿我們小區來說吧，我們小區是2016年交房的，交房之後我們開始裝修，真正入住基本上是2017年左右。然後小區下面有幾十家商鋪，這些商鋪也陸續開業。有做理髮店的，按摩店的，水果店的，藥店的，還有各種餐飲店等等。

我們小區所處的位置還算可以，周圍是城中村，人口密度也很大。當然光是我們小區就有1500多戶，這些商鋪一開始估計也都以為生意應該不會太差。可是事實上，從他們開業到，現在，兩年多時間，有些店鋪都換過好幾波人，店鋪做的生意也都換過好幾種，就是這樣也沒見哪一家生意做得好。所以到現在好多店鋪還是空的，租不出去。

還有我公司樓下，地下好多店鋪，還是在地鐵出口位置，生意見他們也很難做。尤其是那些賣衣服的店鋪，常年都見貼著店鋪轉讓字樣。稍微做得好的店鋪估計就是那些便利店了，還有就是那些賣早餐的。我覺得現在投資店鋪如果位置不是很好，或是人流量不是很大，你想出租都租不出去，基本上就是虧本的買賣。

如果有錢寧願購買理財產品，也不要投資店鋪，現如今店鋪真的很難出租的。

月牙亮投

原來都說“一鋪養三代”，現在看來，商鋪的投資風險越來越大，尤其是三四線城市，很多地段一般，人口密度不大的地方，商鋪租不出，賣不掉，已經成為地產投資的“雞肋”。

我一個同學在自己小區的沿街位置購買了一個商鋪，當時花了100萬左右，原來認為商鋪沿街應該不錯，但是由於距離小區入口較遠，前面和右面有綠化帶，就像在一個死衚衕裡，又無法停車，所以兩年多了沒有租出去，想賣也很難出手。

像他這種算是特殊情況，但是，整體看現在投資商鋪確實風險比較大了，一是商鋪的價格已經炒得很高了，由於前期房價上漲較快，商鋪更是水漲船高，無論什麼地方，只要是店面就比普通房價高兩三倍，泡沫非常嚴重；二是開發商為了賺錢，到處規劃沿街商鋪，小區周邊幾乎都規劃成商鋪，太氾濫了；三是現在電子商務發達，很多交易都是通過網上完成，淘寶、天貓、京東取代了大量的實體店鋪；四是商鋪租金已經高得讓人望而卻步，很多個體經營者開店，自己賺的不如房租多，因此實體店鋪關門的越來越多。

由此可見，現在投資一定要睜大眼睛，做好風險控制。一是要選擇有投資價值的優質地段，二是充分考慮未來的投資收益目標，三是做好租售兩難的情況下如何度過危機的打算。現在整體經濟形勢一般，賺錢感覺越來越難了，這種情況對商鋪的影響是最直接的。

雖然現在投資商鋪風險很大，但如果說商鋪是最危險的資產，我倒不認同，畢竟商鋪屬於不動產，即便租不出，賣不掉，店鋪仍然會在那裡，貶值的空間也不大，只是喪失了賺錢的機會而已，相比股票、期貨等高風險投資，不動產仍然屬於風險小的。

我一個同學在2016年把全部資金投入股市，然後還融資融券，結果100萬資金去年就全部虧光了，如果他當時投資商鋪的話，也不會淪落到現在的地步。

任何投資都是有風險的，在你沒有制定風險控制方法之前，最好不要盲目投資，商鋪也是這樣，所以並沒有最危險的資產，只有最危險的投資方法。

互金直通車

這種觀點我不完全認同，並非所有的商鋪如今是最風險的資產，只能說不同商鋪有不同的價值;至於如今真正還想要投資商鋪需要謹慎，三思而後行，下面說說我個人看法。

首先說說我個人投資商鋪情況，201我在老家新城區靠近高鐵站和客運站那裡也投資了一間商鋪。而我投資商鋪我就看商鋪未來的價值，現在兩年了商鋪還是空置著，由於還沒有發現好，人流不足。我投資這家商鋪主要是博取未來新城區發展好之後，旺起來之後的價值。真正等旺起來就是一筆大財富，不管是出租或者拿來買都可以。所以我認為現在真正想要投資商鋪一定要注重商鋪未來價值，不能看眼前的利益，把目光放長遠投資，這是我個人觀點。

投資商鋪其實真正的就是靠收租來收回成本，獲取投資的收益;但隨著互聯網的衝擊，現在很多商鋪都關門了，都經營不下去，所以你想投資商鋪，這兩點你一定要考慮清楚。其次重點考慮商鋪的出租率和租金，商鋪未來的價值，商鋪周邊的發展前景。

出租率

商鋪周邊的有多少控制率，如果周邊的商鋪都是沒有空置的，說明那裡的商鋪有價值，可以考慮投資。反之假如空置率高，證明附近生意不好做，肯定謹慎投資。

租金

假如你看好某家商鋪，可以結合現在的資金，以及未來的租金進行預估，如果商鋪年回報率達到6%以上，這個商鋪可以考慮投資，低於6%暫時不考慮，或者直接放棄投資。

商鋪未來的價值

現在很多城市都是發展新區，大量資金往新城區發展，舊城區是保持原樣。所以假如有閒錢，可以在新城區買到未來十年八年有價值的商鋪，一旦新城區旺起來就是一次財富，所以考慮商鋪未來的價值。

商鋪的位置

商鋪的位置非常重要，同一條街不同的位置，商鋪的價值是完全不同的。所以位置好，地段好的商鋪現在也是可以考慮的。

總之在當前2019年樓市遇冷，投資商鋪確實需要謹慎，不能盲目的亂投資。有句話這樣說的，投資商鋪跟投資股票類似，都是投資未來的價值，投資好了富三代，投資不好坑三代。

綜合以上分析可以得出結論，並非所有的商鋪都是屬於危險資產，並非所有的商鋪都不能投資，一定要考慮周全到底能不能投資才是最重要的。

老金財經

不能認同！投資商鋪不是兒戲，懶人心態去瞎買，投什麼風險都是巨大的。

商鋪投資確實有風險

我們在實踐中，遇到很多開發商朋友，搞商業自己都沒有經驗，包括雲南龍頭地產企業，小區品質搞得倒是不錯的，但商業這塊始終沒有拿得出手的項目，就是炒不熱。

我另外一個在江蘇做實業的朋友，被他們地產公司銷售人員忽悠，花了9000多萬買了五間連著的鋪面，當時是做售樓部用，八面風位置，看著蠻霸氣的，想著肯定賺。哪知房屋交付後，商鋪前面靠近路邊綠化處，栽了一大排翠竹，長得還快，2、3年就把鋪面的視野擋了，空了4年多都沒租出去，最後是一個做美容整形的租了，年租120萬，折算成年收益率1.33%，你說坑不坑人。

商鋪投資的風險點

沒有選好商鋪，不容易租出去，租金收益還不高；前任租客搬走後，尋找下一任租客不容易，中間容易出現空置期；後期想轉手也不容易出手，甚至還要虧些錢才賣得掉。

還有一個風險點在於稅收，根據1986年國務院出臺的《房地產稅暫行條例》，商鋪還要按年繳納房地產稅，要麼以商鋪餘值的1.2%繳納，要麼以租金收入的12%交，這是政策風險，目前並沒有嚴格執行，所以，很多擁有商鋪的人估計都不知道這個稅。

在實際經營中，商鋪租賃糾紛也是一大風險點。租客租過來後，簽了長約，後來轉租了，收了轉讓費之類的；如果轉手的次數多了，層層加價，房東很難收回去，一旦想收回去，租賃糾紛就很容易爆發。

如何預防商鋪投資風險

1.調查好租金收益。商鋪能不能租得起價，是通過調查和經驗完全可以判斷的。位於成熟地段，周邊各種市政配套完善，常住人口多，商鋪能輻射的人流也多，人流消費能力強，這樣的商鋪肯定是不愁租的，自然就租得起價。

2.分析好商鋪的增值空間。商鋪增值也是跟地段、區位、人流、配套、出租率和收益率掛鉤的，好租、租金高的商鋪，後期的增值空間肯定是很大的。

3.管控好租戶。在籤原始租房合同時，儘量不要給予租戶轉租權，後期他想轉讓鋪面了，雙方再來商量，這樣便於控制轉租次數，對受讓人也是一種保護。也可以在租房合同中約定好，一旦轉租後，必須要跟原房東再次簽約確認，目的都是保護房東和受讓人利益。

4.合理納稅。“把豬養肥了殺”，還是要注意的；正常納稅，合理納稅，是公民義務，不要為了撿便宜，惹來大麻煩。

5.謹慎投資。很多人覺得商鋪投資風險大，在於容易被銷售忽悠，容易被中介洗腦！在自己沒有親自調查、瞭解的情況下，稀裡糊塗就買了商鋪，完全被銷售洗腦了，沉浸在美好的投資前景中不能自拔。

因此，商鋪是重大投資，必須要親力親為，實地瞭解，多番調查，才能得出能不能投資的決策。商鋪投資是一門技術活，也是一門體力活。任何懶惰的想法和行為，最終的結果就是失敗投資。

房壇法菜

現在商鋪太多了，對原來黃金地段的商鋪嚴重打擊，原來一鋪十幾萬租金，轉讓費二十多萬，現在不僅房租降了，轉讓費也不用了。有些還不好租。我鄰居在市場二樓買了個鋪，五十多萬，結果現在一年租金5000都沒人要。有些乾脆也就不租了就關著。這情況全國各地到處都是

九月的雨2018

對於商鋪這一塊現在比較的熟悉，然後說一下我的看法。

現在商鋪基本上分為兩個大類，一個是沿街的門頭房，一個是商場裡邊的鋪位。

這兩種房子來說，商場裡邊的房子的風險要大於沿街門頭房的。

先分別說一下他們的優缺點

沿街門頭房優點1.獨立產權。2.人流量大，車流量多。3.可以自由的選擇自己的業態。4.自主性強。缺點：1.價格高。2.業態亂，沒有統一規劃。3.受天氣影響嚴重。

內鋪：優點：1.商場統一管理，業態統一。2.裝修檔次較高。3.商場運營起來後可以很好的享受流量加成。缺點：1.必須接受商場的管理2.如果商場沒有經營好，自己生意也會有影響3.沒有實體牆分割，自己容易找不到

這只是房子本身的特點，還有現在在三四線城市建設了大量的城市綜合體，以及商鋪，再加上電商的影響，現在商鋪的生意，真的影響很大。

峰神pHq

我不認同商鋪是最危險的房產投資的看法，相反，商鋪是不動產裡最有投資價值的。

請問恆隆廣場，是什麼樣等級的“最危險的房產投資”？

認為商鋪最危險的，基本上都是工薪階層，根本不懂投資商鋪。

請問你沒有經過駕駛員培訓，拿到駕駛證，製造出車禍現場，原因就可以歸咎汽車是最危險的交通工具麼？

商鋪是指專門用於商業經營活動的，經營者對消費者提供商品交易、服務及感受體驗的場所。

現在人人都有手機，手機都能拍照攝影，難道說人人就可以輕鬆成為攝影師，就可以拍出電影電視劇？

術業有專攻，任何時候都是。

在不動產投資領域也不例外。

不動產投資，尤其是商鋪投資，從來就不是普通人可以隨便參與的。

商鋪，也不是沿街搞個捲簾門就算商鋪了。

說商鋪不行的主，你倒是說說哪傢俱體的“肯德基”“麥當勞”租賃的商鋪是“最危險的資產”？

不是商鋪不行，是你的智商財商不行。

我們都看到了“肯德基”“麥當勞”等洋快餐的紅火，但是有幾個知道，他們在篩選商鋪時，就事先有過各種實地測試呢？

所有的商業成功都絕非偶然，同樣哪些叫囂商鋪是“最危險的資產”的人，他們做其他投資一樣“最危險”，因為我還沒有見過一個靠嘴皮子成功的企業家。

那些叫囂商鋪是“最危險的資產”的人，我幾乎可以肯定，都是不懂投資的。

這些人，才是“最危險的資產”！

離他們遠些，別被忽悠。

一世明哥私家歷史

目前來說，大部分商鋪是這個情況。

1.早年間投資商鋪的都掙錢了，一鋪養三代真的是讓很多投資客大賺了很多年，所以這些老的鋪面現在，不管是位置還是租金都還是很高的，強手！

2.近幾年投資買鋪面的為什麼會出現倒掛，和往年完全不一樣，租金很低，甚至都很難租出去，還要每月按時還貸款，壓力非常大。

3.觀察發現，我們可以看到，以前的門面大都是在城市中心，區域中心，四岔路口，等位置，基本都是純一樓，公攤面積也不是很大，租戶是可以掙到錢的。

4.現在的新的門面大都是在開發商的樓盤住房樓下一圈，就是說有多少棟樓沿街，就會有多少門面，而且都是上下兩層的格局，本來門面就多，在加上二樓面積的浪費導致成本高，無法賺到錢。

5.為什麼會賺不到錢，主要原因是，在購買門面是，開發商是把上下兩層的面積全部按照商鋪門面來賣的，按照單價來看不高，甚至有的比小區住宅價格還便宜，銷售按照15年—20年的回報率，一平方可以租多少錢來計算出投資利潤，很誘人！到租客手上，房東都是按照開發商計算的價格面積來計算的，每月租金虛高，再加上樓上面積用不上，樓下面積又很小，導致投入大，回報小。

6.雖然說門面過剩，但是大部分門面還是租出去了，就是價格多少的問題，生意不好做，為什麼還有這麼多人來租房？原因是市面上就行很多加盟店，門檻很低，投資不打即可當老闆，吸引了很多不想打工的人，所以我們會經常看到，前幾天還是這個門頭，今天又換成做其他生意的了，就這麼循環！