對於中國數千萬“按揭族”來說，一個重要的時刻來了！按照央行此前的公告，個人房貸利率大變革：根據中國人民銀行〔2019〕第30號公告，存量浮動利率貸款定價基準轉換自2020年3月1日如期啟動。目前，主要銀行已完成相關準備工作，並通過其官方網站、微信公眾號等渠道發佈了公告，貸款客戶可根據承貸銀行公告，與銀行協商辦理存量浮動利率貸款定價基準轉換。存量貸款如何轉向LPR定價？
從（3月1日）起到8月31日，“存量房貸”正式進入切換期，需要重籤合作、改變“玩法”。
種種跡象顯示，“抗擊疫情+房貸規則變化”將開啟一個新階段，對於剛需、改善型需求的客戶來說，最佳的購房時機到了！之所以要“按揭族”重籤房貸合同，是因為從去年10月開始，房貸利率的“錨”改變了。
以前，按揭利率的“錨”是“5年期銀行貸款基準利率”，後來基準利率被廢，央行推出了LPR（貸款市場報價利率）。LPR的5年期利率，就是房貸利率新的“錨”。
在新的“玩法”下，你的按揭利率構成方式是：LPR+加點。而之前是“基準利率±浮動部分”。在重籤合同時，你有兩種選擇，第一利率固定不變，第二隔一段時間重新定價一次。
如果選固定，那麼未來你的房貸利率一成不變，哪怕幾年之後利率上升到8%還是降低到4%，都跟你無關。
如果選每隔一段時間重新定價一次，最短週期是1年。如果選1年重新定價一次，那麼明年到期日之後，就可以按照此前一次的LPR利率（每月20日有一次最新報價）重新給你定價。
很明顯，基本都會選擇1年重新定價1次，而不是固定利率。
原因很簡單：從全球看，過去幾十年利率是不斷走低。而從中國看，過去20年房貸利率也是一路下行。換言之，一年定價一次，未來的按揭會越來越輕。
下圖就是過去20年，中國房貸基準利率的走勢（數據來源於央行）：
那麼LPR和基準利率有啥區別：基準利率是央行決定的政策利率，而LPR是商業銀行競價產生的市場利率。
基準利率不定期調整，央行上一次調整基準利率還是2015年，5年期以上貸款利率（房貸利率）至今仍為4.9%，而LPR利率每月調整一次。
LPR是由18家商業銀行共同報價產生，計算方法是去掉一個最高價和一個最低價，然後算術平均得出，每月20日重新報價計算，5年期以上貸款利率是4.75％。
哪些貸款需要轉換：看貸款合同，如果當初和銀行約定的利率是按照基準利率定價（上浮或者折扣），就需要轉換。
如果約定的是固定利率，就不能轉換。
二套房、公寓、商鋪、寫字樓……只要是跟基準利率掛鉤浮動的個人貸款，都需要轉換。
劃重點，公積金貸款、不良貸款不能轉換。
什麼渠道可以轉換：具體操作要以貸款銀行的解釋為準，不過，綜合多家銀行的公告看，8月30日之前，房貸客戶基本都可以在貸款行的手機銀行、網上銀行、智慧櫃員機、短信銀行、任一網點等渠道完成定價基準轉換。
換錨之後，存量房貸利率如何計算：等價轉換，不升不降，保持原合同約定的利率到年底，直到明年再調整。也就是說，雖然LPR利率接連下降，但今年的房貸利率保持不變。
利率的具體算法是“LPR＋固定點差”，這裡的LPR值，選取的是上一年12月的5年期以上貸款利率4.8%，而固定點差的算法比較關鍵，是由“原合同約定利率－2019年12月的LPR”。
舉個例子，張三有一筆存量房貸，利率約定的是基準利率上浮10%，那就是4.9%×（1+10%）=5.39%，2020年仍然是這個利率不變，他的“固定點差”則是5.39%－4.8%=0.59%。
再舉個例子，李四有一筆存量房貸，利率約定的是基準利率的9折，也就是4.9%×90%=4.41%，2020年仍然是這個利率不變，他的“固定點差”則是4.41%－4.8%=－0.39%。
也就說，這個固定點差可以是正數，也可以負數，如果之前約定的利率是基準利率上浮，這個點差就是正數，如果約定的是下浮，這個點差就可能是負數。
劃重點來了，這個點差一旦確定，就一直固定不變了。
舉個例子，如果2020年12月的LPR（5年以上貸款利率）變成了4.5%，那2021年，上述張三的房貸利率就變成了4.5％＋0.59%＝5.09%，而李四的利率就變成了4.5％－0.39%＝4.11％。
新增房貸利率如何計算：計算方法也是“LPR＋基點”，這裡的LPR是最新的5年以上LPR貸款利率，而加多少基點由各地政府決定，每個基點等於萬分之一。
又要劃重點了，加多少“基點”，地方政府可以靈活調整，樓市較熱的地區，基點可能就高，樓市較冷的地區，基點可能就低。例如南寧、蘇州、鄭州等熱點城市的基點都超過100，首套房利率超過6%。
舉個例子，假如某人今年現在買房，當地首套房利率的加點如果是100個基點，那麼它的房貸利率就是4.75%（2月LPR利率）＋1%（加點）=5.75%。
發現沒，LPR利率雖然市場化了，各行各業終於可以享受到LPR降息的快感了，但房貸利率被排除在外，因為地方可以根據需要隨時調整基點。
所以，單就樓市而已，無論搞不搞LPR，差別不大，換湯不換藥而已。房地產原本就是最不市場化的一個行業，別指望這麼快就能在利率上享受市場化了。
轉換之後，銀行和房奴誰是贏家：單就2020年來看，銀行肯定是贏家，LPR雖然在降，但房奴的利息沒有因此減少，因為轉換原則是“保持原合同最近利率不變進行等價轉換”。
解釋一下，去年12月的5年以上LPR貸款利率是4.8%，相比2015年的基準利率已經下降了10個基點，如果按照過去的算法，只要基準利率下降，房奴的利息也會跟著減。但今年要求利率不變，這意味著房奴錯失了10個基點的降息利好。根據財經作家劉曉博的測算，各大銀行至少可以佔到280億元的便宜。
2020年之後，由於“固定加點”不變，算法有一點複雜，不能一概而論。但一般來說，如果2021年LPR利率繼續走低，那些原本享受基準利率折扣的人，會比以前的算法交的利息更少，而那些原本按照基準利率上浮的人，會比以前的算法交的利息稍多。如果LPR走高的話，情況剛好反過來。
你只有一次選擇機會，當選哪個：央行提供了兩個選擇，且選擇機會只有一次，一是固定利率，二是浮動利率。
舉個例子，倘若上述張三選擇的是固定利率，那麼他的房貸利率就一直是5.39%，而且以後不管LPR如何變化，都是按照這個利率還款。
倘若張三選擇的是浮動利率，那麼他的房貸利率會隨著LPR的變化，每年調整一次。
所以，哪一種選擇更划算？關鍵看你如何判斷今後的LPR走勢，如果你認為LPR長期看漲，就選固定利率，如果你認為LPR利率長期看跌，就選浮動利率。
目前主流的觀點認為，當前正處在全球貨幣寬鬆週期，中國的低利率將是大勢所趨，此時選擇浮動利率更划算。
低利率大勢所趨，樓市會不會跟著爽：首先，LPR並非完全市場化的利率，表面上它雖然由18家商業銀行競價產生，不受政府幹預，但實際上仍然受制於央行的MLF操作（中期借貸便利），LPR不會真正飛出宏觀調控的手掌心。
簡單來說，MLF可以理解為央行借錢給銀行的參考利率，而LPR是銀行借錢給客戶的參考利率。在很大程度上，MLF是LPR的錨，對其影響很大。例如，2月份，央行通過降低MLF利率，間接促成LPR利率的下調。
其次，房貸利率和LPR不能劃等號，前文說過，地方政府可以根據需要在LPR的基礎上加點，樓市過熱，加點就多，樓市過冷，加點就少。所以，即使利率市場化了，房貸利率仍然是政府嚴格管制的。
接下來，你可能會看到隨著政府刺激經濟，市場利率不斷走低，各行各業享受LPR走低的紅利，唯獨房地產被排除在外。“房住不炒”仍然是總基調，至少在央媽目前的口徑裡，房貸利率絲毫沒有放水的跡象。
總結：受疫情影響，樓市已經進入調整期，房價正處在窪地，樓市贏來了鬆綁和轉機，各種利好紛至沓來。
截止到目前，在中央默許下，包括河北、天津、重慶、浙江、上海、西安、無錫、南昌、杭州、濟南、南京、南昌、駐馬店、馬鞍山、南寧、蘇州等20多個省市發佈了樓市政策，開始救市。
國內疫情形勢逐漸好轉，拐點雖然還不明確，但根據2003年非典時期的樓市走勢來看，一旦出現便是樓市反彈之時。
最關鍵的是，對市場最為敏感的房企，已聞風而動，一波波優惠打折春雨襲來，滋潤了沉寂在疫情中的樓市。 對於即將購房的人來說，利率下行趨勢已成，此時買房可謂是最佳時間點。
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