一
區分原則是形式主義物權變動模式的一項重要內容。也就是說，凡是採用形式主義物權變動模式，都要堅持區分原則。不過，我國民法學界關於物權法上的區分原則，存在兩種不同的理解：一種觀點認為，區分原則僅指物權變動與其原因行為相區分；另一種觀點則認為，區分原則不僅指物權變動與其原因行為相區分，而且還指物權行為與債權行為相區分。不難看出，是否承認物權行為獨立性，是產生這一分歧的主要原因。
當然，無論是否贊同物權行為獨立性，都不否認在形式主義物權變動模式下應區分物權變動與原因行為，即交付或者登記僅僅是物權變動的生效要件，而非買賣合同、擔保合同等原因行為的生效要件。道理很簡單：法律之所以要求當事人交付標的物或者辦理登記，是因為物權具有對抗第三人的效力，故其變動需以當事人完成法定公示方式為要件，而買賣合同、擔保合同等原因行為僅僅在合同當事人之間發生債權債務關係，自身並不能直接引起物權發生變動，故無須以交付或者登記為生效要件。
二
在我國，強調物權變動與其原因行為的區分確實具有特殊的意義。前文（No.2）述及，在《物權法》通過並實施以前，我國民法並無關於不動產登記的全面規定，關於不動產登記的規定主要存在於《土地管理法》、《城市房地產管理法》等公法性的法律中。例如《土地管理法》第12條規定：“依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續”；《房地產管理法》第60條規定：“……房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記”。由於這些法律並沒有規定當事人訂立不動產買賣合同後未辦理變更登記的法律後果，因此在當事人未依法辦理登記的情況下，當時的司法實踐常常以合同不具備法定形式要件為由認定買賣合同不成立或者以買賣合同違反法律的強制性規定為由認定買賣合同無效。例如1990年2月最高人民法院在致黑龍江省高級人民法院《關於公產房屋的買賣及買賣協議簽訂後一方可否反悔的覆函》中認為“簽訂房屋買賣協議後，提出解除買賣協議，未辦理產權轉移登記手續，應認為該民事法律行為依法尚未成立，一方反悔是允許的”；1995年12月27日最高人民法院發佈的《關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》（以下簡稱“解答”）第14條規定“土地使用者就同一土地使用權分別與幾方簽訂土地使用權轉讓合同，均未辦理土地使用權變更登記手續的，一般應認定各合同無效……”。顯然，司法實踐中之所以出現如此規定，是因為最高人民法院誤將買賣合同等同於所有權移轉，從而將不動產登記理解為買賣合同的成立要件或者生效要件。
當然，不僅當時的司法實踐如此，當時的立法也是如此，例如1995年生效的《擔保法》就混淆了抵押合同與抵押權，誤將抵押登記作為抵押合同的生效要件。該法第41條規定：“當事人以本法第42條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效”。據此，上述“解答”第15條規定:“土地使用者未辦理土地使用權抵押登記手續，將土地使用權進行抵押的，應當認定抵押合同無效。”這樣一來，在當事人僅訂立抵押合同而未辦理抵押登記時，債權人既不能取得抵押權，也無法獲得有效合同的保護。例如，在抵押人拒絕辦理抵押登記的情況下，債權人無法根據抵押合同請求抵押人承擔違約責任，且即使在能夠辦理抵押登記的情況下，債權人也無法根據抵押合同請求抵押人協助辦理抵押登記以取得抵押權。這顯然對債權人的交易安全構成了極大的威脅，也不符合誠實信用原則的要求。為了解決這一問題，《擔保法司法解釋》第56條第2款規定：“法律規定登記生效的抵押合同簽訂後，抵押人違背誠實信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權人受到損失的，抵押人應當承擔賠償責任。”需要指出的是，此處所謂賠償責任，既非擔保責任，也非違約責任，而是締約過失責任。債權人就受到損失要求抵押人負賠償責任，不僅需證明抵押人的行為違反誠實信用原則，而且賠償範圍限於信賴利益的損失。更加重要的是，即使在能夠辦理抵押登記的情況下，由於債權人不能根據抵押合同請求抵押人繼續履行合同以取得抵押權，致使其債權沒有擔保物權的擔保，從而無法就該特定財產優先受償。由此可見，儘管《擔保法司法解釋》在努力化解因立法缺陷而帶來的問題，但是並不完整。
三
我國民法嚴格區分物權變動與其原因行為是從《合同法司法解釋（一）》開始的。針對司法實踐中一些法院因錯誤適用《合同法》第44條第2款而將不動產登記作為買賣合同之生效要件的情況，該司法解釋第9條明確規定：“依照合同法第44條第2款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批准手續，或者辦理批准、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准手續的，或者仍未辦理批准、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的所有權及其它物權不能轉移。”可見，根據該司法解釋，將登記作為買賣合同等原因行為的生效要件，必須以法律、行政法規明確規定合同須經登記才生效為前提，否則，登記就是物權變動的生效要件，而非買賣合同等原因行為的生效要件，當事人沒有辦理登記手續，僅僅導致物權不發生變動，而不影響買賣合同等原因行為的效力。
儘管該司法解釋僅僅針對《合同法》第44條第2款的適用，而未言及人民法院是否可以依據《合同法》第52條第5項，以當事人的行為違反法律、行政法規的強制性規定為由認定買賣合同無效，但是，考慮到《合同法》第44條第2款已經將登記作為合同的特別生效要件，在當事人未辦理登記時，人民法院自不能再根據《合同法》第52條第5項認定合同無效（關於這一點，後續文章還將詳細討論）。也就是說，上述司法解釋實際上已經確立了物權變動與其原因行為區分的原則。
不過，雖然《合同法司法解釋（一）》已經確立了區分原則，從而解決了相當一部分問題，但《擔保法》第41條所存在的問題，則無法通過該司法解釋化解，原因是該條明確規定了抵押合同自登記時生效。因此，為了全面解決立法和實踐中存在的問題，《物權法》第15條進一步規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”顯然，該條實際上廢除了《擔保法》第41條。至此，我國民法全面確立了物權變動與其原因行為的區分原則。
四
也有學者認為，不能將區分原則僅僅理解為物權變動與其原因行為的區分，還應進一步理解為物權行為與債權行為的區分或者處分行為與負擔行為的區分，因為區分原則不僅要解決不動產登記的法律地位問題，還要解決處分權欠缺的法律後果問題。
前文述及（No.3），德國民法強調物權行為獨立於債權行為的一個重要的意義在於利用二者在成立要件或者生效要件的不同來解決交易的階段化問題。例如將出賣人對標的物享有處分權作為物權行為的生效要件而非債權行為的生效要件，既可以解決出賣人無權處分情形下對真正權利人的保護問題，又可以避免將處分權作為買賣合同等債權行為的生效要件而導致對買受人交易安全保護不力的問題。正因為如此，物權行為也被認為是處分行為，而債權行為則被認為是負擔行為：處分行為旨在處分標的物以引起物權變動，而負擔行為則僅在當事人之間形成以給付義務為內容的債權債務關係。
在出賣人無權處分的情形下，為保護真正權利人的利益，我國《合同法》第51條亦明確規定當事人所訂立的合同只有經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權時，該合同才有效。在過去的司法實踐中，由於我國民法通說不承認物權行為理論，因此不少法院在審理諸如夫妻一方擅自出賣共有財產等案件時，常常依據這一條文認定當事人所訂立的買賣合同無效。其結果是，雖然真正權利人的利益獲得了保護，但卻殃及到買受人的交易安全，因為買賣合同一旦被認定無效，則買受人在不滿足善意取得的情況下，只能向出賣人主張締約過失責任，而無法主張違約責任。顯然，無論是從比較法的角度看還是從我國現行法的規定看，取得處分權並將標的物所有權移轉至買受人應是出賣人在訂立買賣合同後的一項義務而非買賣合同的生效要件，因此，上述以出賣人欠缺處分權為由認定買賣合同的做法被有的學者批評為“錯把義務當成抗辯”。為此，《買賣合同司法解釋》第3條規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。”
儘管上述司法解釋的規定有利於解決實踐中存在的問題，但也引發了新的問題：《買賣合同司法解釋》第3條與《合同法》第51條之間究竟是何種關係？從表面上看，這兩條的規定似乎是矛盾的。因此，一種較為流行的觀點認為，《買賣合同司法解釋》第3條實際上已經廢除了《合同法》第51條。但是，也有一種觀點認為，這兩個條文並不矛盾，因為二者的適用對象不同：前者適用於買賣合同等債權行為，而後者則適用於旨在引起物權變動的物權行為。顯然，後一種觀點以承認物權行為獨立性為基礎。不僅如此，有人據此認為，我國民法上的區分原則不僅指物權變動與其原因行為相區分，還指物權行為與債權行為相區分，否則，就無法解釋現行法的相關規定。
五
筆者認為，《合同法》第51條確立的無權處分規則旨在保護真正權利人的利益，顯然不能將其廢除。否則，在出讓人無權處分時，我們又拿什麼制度來保護真正權利人呢？另外，善意取得制度以出讓人無權處分為前提，如果無權處分規則被廢除，則善意取得制度也將失去存在的依據。在此背景下，承認物權行為獨立於債權行為而存在，進而將區分原則發展到物權行為與債權行為相區分，確實有利於解釋現行法的相關規定。相反，如果我國民法通說仍然拒絕物權行為理論，反對物權行為獨立於債權行為，就應拿出讓人信服的理論來解釋我國現行法的相關規定。可惜的是，我國民法通說雖然強烈反對物權行為理論，但對於我國現行法在適用中遇到的問題，卻至今無法提供令人信服的解決方案。這就難免讓人質疑通說的立場究竟是否正確。
在筆者看來，既然物權行為獨立性是交易階段化的產物，那麼，如果不承認物權行為獨立於債權行為，就應通過其他途徑來解決交易階段化的問題。對此，筆者曾撰文指出，在不承認物權行為理論而無法通過區分物權行為與債權行為來解決交易階段化的背景下，一種可能的解決方案是在合同效力制度上“下功夫”，將買賣合同的效力區分為履行效力和移轉效力，以回應交易階段化的需求。大致思路是：如果不承認物權行為獨立於債權行為，則買賣合同不僅包含當事人發生債權債務關係的效果意思，也包含了當事人發生物權變動的效果意思。前者產生的是買賣合同在出賣人與買受人之間的履行效力，後者產生的則是買賣合同移轉標的物所有權的移轉效力。根據現行法的規定，雖然買賣合同的履行效力僅需當事人意思表示一致為要件，但買賣合同的移轉效力則不僅還須以標的物的交付或者登記為生效要件，而且還須以出賣人對標的物享有處分權為生效要件。也就是說，《合同法》第51條規定的“合同有效”，應僅指買賣合同的移轉效力，而非指買賣合同的履行效力。
顯然，上述思路如果成立，則可能會對當前民法理論產生一定的衝擊，自然無法在這一短文進行全面的論證，有興趣的讀者，可以參閱筆者發表在《法學家》2015年第5期的“再談無權處分行為的效力”一文。另外，在本公號後續關於合同效力的文章中，筆者還將專門討論無權處分所訂合同效力問題。這裡需要指出的是，如果不承認物權行為獨立性，就要將當事人移轉標的物所有權的意思包含到買賣合同中，那麼買賣合同就不能簡單理解為一個僅發生債權債務關係的行為，而且也應是一個具有引起物權變動效力的行為，只不過這個移轉效力的實際發生除了當事人的合意外，還需具備其他要件。就此而言，當我們討論買賣合同的效力時，就應區分究竟是何種效力。也正因為如此，在出賣人無權處分的情況下，即使我們依《買賣合同司法解釋》第3條認定買賣合同有效，也僅僅是指買賣合同的履行效力已經實際發生，並不意味著買賣合同的移轉效力也已經實際發生。進一步而言，即使是買賣合同有效（履行效力），且當事人已經辦理登記手續，也不一定就發生了物權變動，因為買賣合同有效（履行效力）和登記，僅僅是不動產物權變動的必要條件，而非充分條件，除了買賣合同有效（履行效力）和登記外，物權變動的發生還須出賣人對標的物享有處分權。這就印證了前文（No.1）提出的一個觀點：即使在形式主義物權變動模式下，物權的變動與不動產登記簿的記載之間也仍然有不一致的可能，即：當事人已經辦理了登記，但物權變動可能沒有發生。當然，如果以物權行為獨立性來解釋我國現行法，結論也是一樣：根據區分原則，引起物權變動的物權行為須以出賣人享有處分權為生效要件，因此，即使作為債權行為的買賣合同有效且當事人已經辦理登記，也並不意味著物權已經發生了變動。
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