農民日報記者 張鳳雲
近日，有媒體記者在農區採訪發現，農村隱形地產市場開始進入發育期，突出標誌為農村宅基地交易趨於活躍。
包括新村建設過程中，因居住環境等改善引發的購買需求；宜居宜業宜遊的新形態農村引發的宅基地升值；鄉村市場建設中商鋪購置費用不斷攀升等。
有的村莊一處宅基連房帶地售價幾十萬元，有的地方外來人口超過本地人口，並有大量城市工商資本下鄉租賃農房的情況。
應該說雖在法律層面未予承認，但農村房屋買賣並非今天才有，自20 世紀80 年代開始，這一市場就已存在。一般是買賣雙方（主要是農民）找村裡的文化人擬定合同，再找一兩個村幹部或者有威望的村民作為見證人，簽字畫押付錢，這筆交易就算完成了。相對來說，交易量小，範圍也受侷限，因此並不成氣候。
如今交易量增加，範圍擴大，房屋增值，交易人群多元化，也是與這些年城鄉經濟社會發展有關係的。
一是，城鎮化進程的加快，大批農村人轉移到城市就業生活，鄉村閒置下來的老屋給買賣提供了可能。
二是，鄉村產業形態發生變化，二三產業在鄉村崛起，也需要以大量房屋以及建設用地作為基礎。
三是，耕地紅線與城鎮化雙重約束下，一些村莊尤其是經濟發達村建設用地指標緊張，也催生了一定的市場。
從現行的城鄉分割的土地管理制度看，農村隱形地產市場活躍化、複雜化對管理秩序提出了不小的挑戰。但從城鄉融合、鄉村振興大方向看，又是經濟社會發展到一定程度的必然。
可以說這種活躍是市場對農村宅基地用益物權價值的發現和反應，應在規範引導的前提下，按同地、同價、同權原則使其顯形化，激活農村農民的土地財產權，解放農村捆綁著的手腳。
之所以這麼說，是因為地產在農村資產中佔有相當的比重，其中又以宅基地的比例為最大。以福建省為例，宅基地、公共公益設施、農村經營性集體建設用地三者比例基本為8∶1∶1。
有調查表明，農民一生中60%以上的投資是住房投資。很多農民外出打工賺的錢也是回家蓋一棟像樣的房子。這是一塊沉澱下來的巨大資產，能否有效盤活，一定程度上決定著鄉村未來的發展。
現實中也能看到，這塊市場是如何發育，又是怎樣孕育著巨大能量的。以東部一些村莊為例，隨著鄉村製造業的發展，吸納了大量外鄉勞動力。人們常年在這裡做工，就有把家人接來同住的需要，買菜需要菜市場，吃飯需要有飯店……
經過一段時間，商業逐步成熟，分工越發明細，原本小小的村莊便有了城鎮的模樣。如今隨著鄉村旅遊業等第三產業的發展，對於農村地產的需求更加旺盛，一部分城市人口帶著資金、知識和經驗上山下鄉，租賃農房開辦民宿，發展田園綜合體，使得鄉村不再侷限在一產的範圍，經濟業態更加立體，思想交流更加深入，鄉村面貌的變化翻天覆地。
也不能否認，農村地產市場的隱形化帶來諸多問題。由於交易多是買方與農戶或村集體直接簽訂合同，或者村集體與農民簽訂合同，並未納入國家統一的產權管理系統，其有效性是靠鄉村約定俗成的自然法約束的。嚴格來說法理上並不站得住腳，一旦產生糾紛處理難度很大。正因此，相當一部分產權難以通過正規途徑獲得融資，一定程度上限制了更多資本參與鄉村建設的可能。
有計劃有步驟地將農村地產納入到正規合法的程序之內，是解決這些問題的關鍵，也是重構產業空間，牽引鄉村轉型，支持鄉村發展的必然選擇。2015 年起，在全國一些縣市進行的三塊地改革，在試點中摸索一套可行的辦法，也是基於這方面的考慮。
鑑於城鄉區域發展不平衡，資本與農民對地價判斷的差異等，在穩步推進其顯形化的過程中，需要著重考慮以下因素：
一是農村地產市場的相對封閉性。農村地產市場由於並未納入正規的全國性的統一管理系統，因此長時間侷限在鄉鎮、縣域等範圍內，形成了一個個相對封閉的獨立市場。城市與鄉村，不同鄉村之間，地產市場在多條不同的軌道上同時運行，帶來價值上的一片片窪地。
二是農村地產市場開放的滯後性。農村地產市場雖然一直存在，但是由於受到各方面的限制，整體上還處於沉睡狀態，其價值及未來溢價空間尚未形成合理的評價體系和標準。如何保證宅基地等入市所釋放的巨大價值更多在農村體現，大部分土地出讓收益留在農村，留給農民，是必須考慮的。
三是交易主體本身的差異性。同樣一塊錢，對於不同的人來說邊際效應是不同的。一個農民，孩子要上學，老人要看病，這時候房子與錢比較，錢對他來說就更加重要。加之貧困人口錢本來就少，把支出往後推延的餘地不大。在城鄉差距依然很大，社會保障還不健全的情況下，農村地產交易規則設計務求周全，以免城市居民或資本下鄉圈地，剝奪農民長久收益。
應該說，這方面市場上已經有比較好的探索，比如一些地方的“共享住宅”，就不是一次性買斷，而是建立合理的利益聯結機制。市場主體面向農村提供閒置農房改造、老舊宅基房翻建及在線資源對接、房屋資源共享銷售等服務，撬動鄉村旅遊、民俗等第三產業的發展，農戶以“地主”身份分享經營收入，達到多方共贏的目的。
也可以考慮以村為單位成立社區委員會，在產權交易過程中設置一定的約束條件，比如用途上的管制，鄉村風貌上的維護，以及其它使用權限上的限制等等，也是維護村莊及農戶長遠利益的一個不錯的辦法。
城鄉經濟發展已經到了這樣的階段，對於如何從制度上破局的要求更加迫切了。既要守好底線，也要積極探索，現實已經把這道考題放在面前，不容迴避。
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