來源 ：中國網地產 | 作者： 石昊一
2018年已經過半，房地產也已進入下半場。在2017年財報披露季落下帷幕兩個月後，2018年半年報季即將在夏日炎炎的七月中開場。
中國網地產特邀業內專家，帶您走進《財報在線》的世界，從宏觀、市場、行業、企業等多維度視角，回顧2017年、展望2018年的中國房地產。
張進：房企銷售還會慣性增長 健康度將受多維考驗
在大調控背景下，城市線的佈局將對企業運營產生較大的影響。中國網地產總經理張進認為，當下一線城市的市場環境相對審慎，投資者應避開傳統的一線與超大型城市，但這些城市還保有一定的市場容量，“房地產歸根到底是量價關係，人口淨流入、城市化發展等因素都將影響房價的上漲速度”。
在企業運營健康度方面，張進認為房企獲取土地需要大量資金的支持，而2017年房企整體淨負債較高。“房企開發的成長基礎是土地開發，在未來很長一段時間內將受制於整體調控，”張金分析道，“房企對土地有較大訴求，未來將從住宅用地逐漸轉向多功能用地，從而進行產品多元化，但多元化的融資渠道才能支撐多元化的發展。”
此外，張進還認為可以從房企的風險控制、利潤率指標，管理團隊、採購體系與成本控制的水平，多元化程度等維度判斷其運營的健康度。“未來房企的風險控制將更為嚴格和精細，同時它們的回款速度、現金流等方面將面臨挑戰，”張進說道，“房企的健康度是一個很大範圍的概念，當下房企已窮盡融資手段，未來可能會研發與金融機構配合的產品。”
對於當下房企的土地儲備，張進指出，當下一些房企貨值的實現度足夠，但後續的發展還需觀察，“在當下的調控背景下，後續是否出臺新的限制政策影響較大”。同時，三四線城市已成為熱門區域，2018年房企的銷售還會有慣性增長。“經過長時間的發展，房企營銷方式和手段基本成型固化，如何提升自身產品力是房企的必修課。”張進說道，“房企的增長預期還需觀望，土地儲備轉化為可銷售產品的時間成本，房企對目標、成本的管控能力都與衝擊千億的短期目標息息相關。”
對房企而言，規模與盈利孰輕孰重？張進認為，房企的規模效應已是必然，大房企用更低的成本整體產出利潤，而中小房企則追求單個項目的高利潤率，“也有一些房企依託於高流轉的現金進行發展，利潤率並非擺在首位”。同時，張進還認為房企的規模在未來將對利潤髮展有很大幫助，“雖然並非絕對，與企業的發展理念也有一定關係”。
“一些房企利潤下降，有可能受到了企業轉型、土地獲取、資金槓桿、企業信用評級等原因限制和影響，”張進分析道，“房地產市場在高速發展中，行業集中度走高，併購也會變多，單年報表很難體現，還需長期關注。”
對於行業的未來，張進預測，從前保持著投資屬性與高利潤率的房地產行業，正經歷從高速發展轉變為高質量發展，將在未來走向成熟和穩定，“房地產發展都會經歷週期，當下整個行業已經進入換擋期；房地產行業的估值會隨外部環境影響，未來將會有一系列的調整”。
艾堂明：房企難再保持高利潤 行業將告別投資屬性
在企業城市佈局方面，資深財經評論員艾堂明認為，房企選擇合適的城市與地段佈局是重中之重。“本輪房地產調控不侷限於傳統意義上的一二線城市，範圍較大，”艾堂明分析道，“熱門城市地塊流出較少，競爭激烈。”此外，調控週期長導致房企未來需要更加慎重地拿地，未來的利潤空間還是未知數，需要計算盈利空間。
對未來房企的土地佈局，艾堂明預測，未來房企將遠離大量囤地，採用精細化、多元化的運作，“當下不僅是房地產市場在調控，金融企業也在調控。長遠來看，降低經濟金融風險是一件好事。同時，房企的高負債率與‘去槓桿’政策相悖，房企可能會在未來變賣資產”。
除了土地儲備外，艾堂明指出，通過房企的財務報表等基礎資料判斷企業健康度是最簡單、直接的，“應多角度、辯證地分析房企多年的財務指標。此外，現在一些房企現金流週轉速度下降，盈利週期加長，也需要長期觀察”。
艾堂明預測，2018年房地產行業增速將同比下降。“2017年的優秀業績源自兩年前房地產市場的火熱。”艾堂明說道，“一二線城市房地產市場的火熱傳導到了三四線城市，低廉的成本與上漲的房價令部分房企的利潤增速變高。”隨著房企在三四線城市的庫存變少，在調控背景下保持高增長率將更為困難。在房企的利潤增速下降後，其精細化運作與管理水平將受到考驗。
對於行業未來，艾堂明認為，房地產行業估值將保持穩定，整體取決於房地產市場的穩定。“房地產調控的持續與延續性將強於以前，範圍也更廣，調控有助於市場的穩定；同時房企利潤率的穩定也有助於估值的穩定房地產行業”艾堂明說道，“未來房地產行業將告別暴利、投資屬性，同時逐漸向其他成熟行業靠攏，進入穩定的消費時代。”
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