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引言
今年6月21日，北京市規劃國土委、通州區政府共同發佈《北京城市副中心控制性詳細規劃(街區層面)》草案，在去年9月份出臺的《北京城市總體規劃(2016年-2035年)》的基礎上，對北京城市副中心未來的規劃和發展提出更為詳盡的意見和要求。
那麼，這份草案對於通州及北京房地產市場的發展將會產生何種影響？
天安門東側與長安街平行處，坐落著中國歷史上一條赫赫有名的街道——東交民巷。與東交民巷垂直交叉綠樹蔭蔭的正義路多年來一直是北京市人民政府的所在地。
然而，自2015年北京市宣佈將市政府牽址至通州，到2017年末，北京市委、市人大、市政協已率先搬遷，預計未來通州將會接納超過40萬的政府相關工作人員，正義路同北京市政府的關聯將成為歷史，“北京城市副中心”正式浮出水面。
今年6月21日，北京市規劃國土委、通州區政府共同發佈《北京城市副中心控制性詳細規劃(街區層面)》草案，草案中最值得關注的是對人口數量的描述。
在此基礎上，通州將要接納來自北京市政府的40-50萬人，通州區政府在三年前曾表示，未來通州區將根據資源約束尤其是水資源，以水資源承載能力測算人口上限，測算到2020年的人口上限為160萬人，這其中包括隨著行政事業單位搬遷而轉移過來的人口。
按照這一數字，北京市政府遷入之後的人口總數已經超過了原有的預測上限。因此，未來控制通州區整體人口數量的增長將會是政府長期執行的政策。
草案中另外一個值得關注的重點是綠化建設。未來通州的人均綠地面積將會達到30平米，這比目前北京市的平均水平16.2平米提高了將近一倍。
不難理解，同中央政府一樣，北京市政府也希望自己的辦公所在地是一個清靜之所，規劃中的城市副中心將會保持一個相對較低的密度，這不光包括常住人口的低密度，同時也意味著除了市級政府機關及與其密切相關的部分企事業單位，通州副中心能夠為其他企業提供的發展空間將較為有限。
按照原來的預想，北京市政府的搬遷將會給大批市屬企業帶來聯動效應，但目前通州已經建成的寫字樓有多棟在售，其目標買家大多是市屬金融機構和企業，可以拿出來出租的、產權統一的優質寫字樓項目鳳毛麟角；另外一個佐證是，在北京的土地交易中，2017年通州商用土地僅成交一例，這意味著未來通州核心區可供建設的商業項目將會非常有限。
以目前的定位，未來城市副中心料將不會形成類似CBD這樣的商務中心，原本對於通州城市副中心有可能對北京市寫字樓市場造成衝擊的看法目前看來是過慮了。
從住宅市場來看，自2015年北京市政府將要搬遷通州的消息傳出，通州的房價就一路飛漲，投資者為了不錯過這一政策紅利開始大舉進軍通州市場，這導致通州住宅在2015年8月全國房地產一片火熱之時全面限購，在一個城市針對某個區出臺限購政策極為罕見，通州是特例中的特例。
同時，通州的商辦項目也先於北京在2016年5月開始限購，對通州住宅市場的打擊可謂是不留餘地，通州的住宅成交因此跌至冰點。然而，限購併不能阻止房價的上漲。
在新的規劃中，通州將要在每個社區建立“家園中心”以服務於周邊居民，同時，也強調了要建小街區，密路網，這些措辭都不禁讓人對通州未來的居住環境產生嚮往。前些天北京市中考成績公佈，讓人大跌眼鏡的是，以往在教育水平表現上並不起眼的通州今年中考情況比肩東西城，這同過去三年北京市政府加大了在通州的教育投入有很大關係。
優質的教育資源是目前大城市最為稀缺的資源，北京市政府如能成功地解決通州的教育問題，則其區域的吸引力將會有極大的提升。從其他城市政府搬遷給其周邊區域帶來的附加影響來看，北京市政府的搬遷將會給通州的發展帶來一個質的飛躍，即便在限購條件下，未來通州住宅市場的價格仍有較大的上升空間。
從長遠發展來看，通州一定會受益於城市副中心的重新規劃和建設，北京市政府在副中心的規劃上花了很多的心思，方案一改再改，力圖要以世界級的標準打造一座新城，而城市副中心範圍之外的通州境內其他區域也會受到良好的輻射作用。
利好政策還會波及到通州的東南部區域如廊坊和北三縣地區，這些區域已經被北京市按照“統一規劃、統一政策、統一管控”要求進行整合規劃，可以說，北京市政府的搬遷有效地推進了京津冀協同發展的步伐。
文：戴德梁行北中國區研究部主管 魏東
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