現在應該也不會有人質疑海湖新區的未來了，海湖新區目前人口超過10萬人，3公里內覆蓋人口達到40萬，而且大部分都是新建住宅，商業價值毋庸置疑。

中央再次強調了穩定內需、消費升級的戰略意圖，這也是海湖新區的歷史機遇。Mr.Liu認為海湖新區現在要做的是：彌補市場空白，商業升級再出發。

Mr.Liu雖然認可網購的發展，但絕不認可網購是購物的最終形態。人類發展了幾百萬年，絕不是為了點鼠標買東西，人之所以為人就是因為人有思想，有情感，這是網購無法滿足的，所以商業地產依然具有活力，就看怎麼玩法升級了。

海湖前景美好，需要破局同質化

言歸正題，根據《西寧市“十三五”現代商貿流通業發展規劃》要求，西寧市主城區將打造“一主、一新、四副”的商貿流通佈局體系。主城區商業中心包括大十字——西門口商貿集聚區為主的城市商業主中心，海湖新區為主的現代化商業新中心。

也就是會說，在十三五期間，也就是2016年-2020年，

海湖新區將成長為西寧現代化商業新中心。

海湖新區的前景是好的，但依然存在很大的挑戰和市場空白點。這就好比在家裡買了一堆傢俱，總要歸置歸置才能產生更大作用。

現在很多人說海湖新區商業過剩，這個問題怎麼說呢？就好比買傢俱，沙發多買了一組，但還差一張床。沙發是過剩的，但床不夠，可以稱為傢俱買多了，但床依然是空白點。

總結點說就是同質化嚴重。海湖新區的時尚、休閒、體驗式業態快速興起，但也面臨巨大的同質化問題，而其他業態是嚴重缺失的。

海湖北側商業即將崛起

從海湖新區結構來看，Mr.Liu把核心的商業商務區分化為兩部分：南側為時尚板塊，主要是面向18-30週歲的年輕客群；北側為高端板塊，客群主要面向25-45週歲的中堅階層。

為什麼會這麼劃定呢？

海湖新區南側的住宅基本都是商品房，面積相對中等，其中大量為婚房，聚集了大量的年輕客群，整個青春板塊完全是年輕人的天下。

海湖新區北側基本都是單位團購房，都是好單位，而且戶型面積普遍偏大，兩居室都少見。即使最晚入市的五礦柴達木廣場一期，也沒有120㎡以下的戶型。這使得北側人群與南側的居住人群產生了巨大差異。

最重要的是，南側時尚板塊已經崛起，萬達廣場、新華聯廣場、唐道637很繁華，定位明確而清晰，現在是內部整合的問題。

北側商業區還在醞釀，必然與南側進行差異化，走向面對更具消費力的城市中堅階層。以彌補區域市場空白。

海湖商業空白點亟需補齊

具體到商業這一塊，也可以清晰看出市場空白點，誰可以彌補這個空白點，誰就可以在海湖商業競爭的紅海中殺出來。

1、零售業態。海湖新區南側的商業都集中向體驗式商業發展，在餐飲、休閒業態上形成了極強的競爭力。但在零售業態，特別是珠寶、化妝品、服裝方面存在巨大的市場空白點。

珠寶與化妝品的市場空白點的缺失是明確的，沒幾家珠寶和化妝品店。服裝方面則主要集中於青年客群，面向中年客群的高檔服裝缺失。從價位上看，不僅高端服裝缺失，而且面向年輕群體的青春服飾也難言完整。

西寧人在這幾個領域的消費能力是毋庸置疑的，以西寧王府井為例，雖然王府井百貨也已經購物中心化，但西寧王府井百貨依然穩控這幾個領域，其業績也是斐然，2017年西寧王府井百貨的淨利潤大漲78.14%。

2、商務餐飲。海湖新區的餐飲主要迎合18-35週歲的客群，海湖新區餐飲集中於特色餐飲或休閒餐飲。

作為西寧寫字樓最為集中的區域，商務餐飲卻很少，主要可選的主要是五星級酒店。五星級酒店你懂得，所以老市中心的商務餐飲依然具備統治力。

雖然空白點存在，但海湖新區南側的青春板塊，卻很難引進這類品牌。因為客群已經界定清楚，兩個必然格格不入。以商業巷為例，時尚青春的色彩很濃重，商務餐飲很少，都是一些很特色的餐飲。畢竟年輕時尚就吵吵鬧鬧的，不適合談商務談生意。

寫字樓林立的海湖新區，如此龐大的商務人群，海湖新區未來必然是西寧商務餐飲最集中的區域，這個機會顯然留給了

海湖新區北側的高端板塊。

經過Mr.Liu的分析大家可以看出，海湖新區依然是西寧商業最璀璨的明珠。之所以看著商業過剩，是因為同質化嚴重，而空白點無人彌補。當開始彌補海湖商業空白點的時候，必然引領海湖新區商業的二次升級。