轉自：江蘇高院
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零佣金、價格低、不限購、可貸款，這些關鍵詞讓司法拍賣受到了市民的青睞，也促進了債權人合法權益的迅速兌現。但近來，一些網民反映，不少拍賣的房屋，都有驚人的長期租賃（十幾至二十年），且租金已經一次性支付，面對這樣的拍賣房產自己是望而生畏。執行異議人依據“買賣不破租賃”規則啟動程序要求保護租賃關係，可能被惡意被執行人利用法律漏洞與第三人串通建立虛假租賃關係規避執行或者與其他債權人簽訂名為租賃合同實為擔保等性質的合同以損害其他債權人、房屋競買人利益。這也給法院執行工作帶來了不小的壓力，“我們一直在考慮如何給法官安上火眼金睛，來識破形形色色的虛假租賃。”姑蘇法院執行局曹黎豐局長表示。
2014年10月，姑蘇法院對某小貸公司與林某某等三人民間借貸糾紛作出民事判決，判決林某某等三人歸還貸款220萬元及相應利息，如不能按期履行上述債務，某小貸公司有權以拍賣、變賣抵押物（三人位於楓橋路的房屋）所得的價款優先受償。該判決發生法律效力後，某小貸公司申請執行，請求之一為拍賣、變賣上述房屋。姑蘇法院於執行期間在涉案房屋張貼拍賣公告，限期被執行人或居住人騰清房屋。
2015年6月，宋某向姑蘇法院申請對房屋帶租約（租期20年）拍賣，某小貸公司提出異議。被告林某某在2015年10月28日所作筆錄中表示，租賃合同系在小貸公司貸款未發放之前由宋某提出簽訂的，其與宋某之間並不存在真實的租賃關係，租賃合同所約定的50萬元租金實為借款，雙方在2013年11月1日至2014年1月期間共發生4筆借款，均出具了借條，其向某小貸公司借款過程中得到了宋某的幫助，簽訂租賃合同的目的是宋某為了保障其債權以及保證房子在被拍賣時可以阻止交付。姑蘇法院於2016年5月作出執行裁定書，裁定除去該房屋上的租賃關係，並裁令宋某將房屋騰空。宋某不服該裁定，向姑蘇法院提出案外人執行異議，要求停止上述裁定的執行。姑蘇法院經聽證後，於2016年8月裁定駁回宋某的異議請求。宋某於是提起案外人異議之訴，請求判令對房屋帶租約拍賣。
法院經審理認為，宋某是否能在長達20年的租賃期內繼續佔用該房屋，應從租賃合同訂立的背景、時間、目的、履行現狀等因素進行真實性、合法性審查。
首先，從合同簽訂的背景和時間點來看。宋某與被告林某某系朋友關係，雙方之間此前就存在借款往來，宋某應當知悉被告林某某的財務狀況和居住情況，其在庭審中也認可在簽約當時被告林某某有大額的資金缺口。雙方簽訂合同的落款時間與被告林某某獲得某小貸公司借款的時間間隔並不長，房屋當時的市場價格應當高於抵押權價值（220萬元），被告林某某在進行抵押借款之前，為獲取占房屋價值較小比例的50萬元租金，而將家庭實際居住使用的住房交由他人佔用長達20年，融資成本過高，且影響了房屋的價值發揮，可能性不大，相反，其所稱合同簽訂出於對宋某債權的保障並在今後阻止房屋交付的簽約目的，更符合客觀事實。
其次，從合同確定的租金水平和付款方式來看。本案合同約定租金總額50萬元，折算後月租金僅為2083.33元，遠低於當時租賃市場的行情，且未考慮租賃市場的價格上漲變化因素，被告林某某所稱金額根據雙方借款金額確定較為可信。宋某所主張的實際支付租金的金額和合同約定並不相符且不能說明原因，同時從合同對付款方式的約定和實際付款的時間來看，部分款項在合同簽署及房屋交付前即已付清，部分款項支付的時間發生在被告林某某獲得某小貸公司的借款之後，可見被告林某某通過簽訂租賃合同來獲取資金的必要性不足。
再次，從房屋的實際使用狀況來看。房屋系成套住宅房屋，居住使用應系其主要功能。宋某擁有其他住宅，其雖提供了2014年的物業費收據以證明其對房屋的佔用，但並未在租賃期內將房屋作為自己或他人的居所進行使用，也未提供其他對房屋進行合理合法使用的證據，不符合租賃合同關係的一般特徵。綜上，本案宋某與被告林某某等所簽訂的租賃合同不符合房產租賃市場的一般交易習慣，客觀上可能給抵押權人實現抵押權造成障礙，結合被告林某某的陳述，可以認定合同雙方當事人存在通過簽訂《房屋租賃合同》規避法院執行的主觀故意，該租賃合同關係並不真實，不產生阻止向拍賣受讓人交付的法律效力。宋某應停止房屋，對其請求對房屋帶租約拍賣的訴訟請求，法院不予支持，駁回宋某的全部訴訟請求。
法官說法：
如果案外人據以提出異議的“租賃關係”具有以下多個特點：租賃合同落款日期在設定抵押或法院查封之前；未辦理租賃登記備案手續；約定最長租賃年限；聲稱租金已一次性付清；出租人和承租人關係特殊等。對“租賃關係”的真實性就要打一個問號了。
法官表示，“買賣不破租賃”確實是法律規定，主要是為了保護處於弱勢地位的承租人權益。可是，現在這些制度確被一些人拿來規避、對抗執行。被執行財產上如存在長期租賃關係，必然對財產能否處置變現及變現金額產生影響。因此在案件審理中需要格外慎重，通過對雙方簽訂租賃合同的背景、經過及合同內容所反映的租金水平、付款方式等方面進行審查，並結合租賃合同的基本特徵及市場一般交易習慣進行判斷，認定合同雙方是否存在規避法院執行的主觀故意，租賃合同關係是否真實，從而確保被執行財產的有效變現，保障申請執行人的合法權益。一般來說，租賃合同必須在抵押、查封前簽訂，且承租人應當依據租賃合同佔有房屋，開始佔有的時間節點應當是在案涉房屋抵押、查封前，而且應當至今佔有。比如：在抵押、查封前已經在且至今仍在案涉房屋內生產經營的；已經領取以案涉房屋作為住所地的營業執照且至今未變更住所地的；迄今一直在繳納水電、物業費的……
“對虛構租賃關係、對抗法院執行的行為，姑蘇法院已開展“法徽正懸”專項行動，一經查實，將依法予以制裁。”曹黎豐說。
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