這是【咚咚找房】微信公眾號：szhome001
本文作者：咚咚找房APP--牛浩思-東莞樓探
儘管提前洩露了尚在走流程的調控建議文件，引起了市場一陣騷動，但新政真的出臺時，還是有點讓人猝不及防。
畢竟不少吃瓜群眾看來，深圳新房價格已經實現了“21連跌”，名義上的調控效果顯然，深圳應該沒有加碼樓市調控的壓力。
事實上，自去年5月限制商辦研發改公寓，到今年3月祭出二手房“三價合一”新規，再到不久前出臺“731新政”，深圳的樓市調控基本上是基於16年“104新政”的縫縫補補。
相關管理層並沒有完全卸下壓力，對深圳樓市形勢保持著較高的關注度，一旦發現樓市中有不符合調控目的的苗頭，便會將之圍堵。
近期新房成交量逐漸提升：
1
打新熱炒源於限價措施，
因明星樓盤帶動
“731新政”之前，我們最常聽到的一詞是“打新”，老牛也不能免俗，多次在文章中提到過。但同時，也明確表明打新不適宜當前普遍市場，小心打到了“坑”。
深圳樓市之所出現了打新熱，源於“限價”措施，而限價影響並非對全市所有樓盤都奏效。沒有被限價影響到的新盤，對它們打新則是無稽之談，還可能成為開發商藉此炒作的嫌疑。
實際上，上半年的打新熱，就是由少數幾個明星樓盤帶動起來，如雙璽三期和潤府三期。它們的整體預售價格，確實與市場預期有比較大的落差，出現了一二手房倒掛現象，“買到即賺到”的效應發散，刺激了市場緊張情緒。
相關管理部門不得不要求這些熱盤實行現場公開抽籤搖號的形式開盤，以杜絕隱秘多年的“喝茶費”“提前鎖房”“眾籌買房”等違規現象再次浮於市面。
然而，深圳優質地段的新盤供應萎縮嚴重，此類新房本身具有相當高的關注度，還引發了實力較強的投資客利用註冊公司等形式參與買房。數據顯示雙璽以公司名義購房的數量佔到了搖號人數的22%，對於普通購房者是一種擠壓，購買難度陡增。
那麼，為了更好地圍堵冒火的投資、投機需求，“731新政”的出臺便是順勢而為，規定新購住宅限售3年、商務公寓限售5年、離婚2年內申請貸款首付比例不低於70%等措施等，均是進一步提高准入成本。
而對於普通購房者而言，基本上沒什麼大的影響，反倒有利於部分真正的購房者和剛需，至少增加了新盤搖號的機率。
2
即將入市的新盤，
還值得“打新”嗎？
擁有優質的區位，合理的價格，自住的需求，沒什麼值不值得的。我們要理解，每一次調控的初衷，都不是為了直接打壓房價，而是剔除管理層認為的市場不良因素。當前的大環境，已經出現結構性的資金鬆動，嚴控資金流向地產領域是可以理解的。維持房地產的相對穩定，是目前的整體調控態勢。
接下來的8-9月份，根據牛浩思團隊的統計，深圳新房住宅市場可能有以下樓盤入市，具體節點以開發商公佈為準。話說回來，現在新盤能不能開盤，開發商自己心裡都沒譜。
總的來說，當下的新房市場在新政過後，看房情緒已經沒之前那麼濃郁了，打新熱潮也在慢慢消退。
不過有的項目還是打得過，比如市面上的高端或豪宅產品，它們受限價的影響最大。還有對應到各區核心的新盤項目，大多是值得打的。
同時，我們也要看到，有更多的項目，並不適用於打新，這時候，大家要小心盲打打到了坑裡。因為，當前深圳新房市場存在幾點，是跟以往有很大的區別：
①新房戶型，相對縮水。地產行業監管趨嚴，以及2014年8月《深圳市建築設計規則》正式施行，限制了偷漏面積的行為，明確了建築產權。
如果按照實用面積來看，目前大多數新房的實用面積是不如前些年的次新盤。那麼，在價格相對持平，而戶型“縮水”的情況之下，如今的新房價格其實也包含了“水分”。對於地段一般的項目來說，即使跟周邊二手房價格相仿，不一定就便宜。
②另算裝修，越來越多。裝修費原則上需要一次性給，個別開發商並不要求一次性給的，也需要在1年內或更多時間內分2-3次給足。
換句話說，就算同樣總價的情況下，新房最低首付要比之前多繳納1成左右。而裝修費也成了開發商為彌補備案價格不達預期的調價手段。
③豪宅不豪，剛需不剛。不少新房項目，其實不見得真的便宜。這主要指的是個別地段一般，或距離市中心較遠的區域的新盤。不僅不存在一二手房價格倒掛的現象，還成為引漲區域價格的標杆。
④限價越大，越不好買。像龍華某新盤，即使公證搖號選房，但一樣可能存在貓膩。通過正常渠道不好買到的新房，都需要付出一定的成本。而大的收益又往往跟風險捆綁同在，搞到不靠譜的渠道，很可能落個打水漂的下場。
總之，目前市場在新政的進一步修補後，剔除了部分遊資，新房市場將以自住需求為主，選擇面應該會好於新政前。
我是牛浩思
閱讀更多 咚咚找房 的文章
