前言
今天在櫻桃大房子發了哈爾濱的文章，因為後面有富力的廣告，所以很多人比較反感，認為我是為了做廣告，在吹哈爾濱樓市，所以我在小財女上把廣告部分去掉，把原稿關於樓市的內容（被刪掉的部分）發到小財女上，力求公正客觀。
我說讓剛需買，是建立在房價只上漲了30%左右的基礎上，但後來粉絲留言告訴我，這兩年哈爾濱房價除了偏遠的江北大學城附近，所有的新房價格起碼漲了一倍，兩年內，群力哈西漲的最高，松北、香坊翻倍了，即使是偏遠的平房也漲了5000-8000元/平米。
假如真的是翻倍了，那我肯定是不會建議再買的，這是我對粉絲的一個負責任的購房建議，被粉絲稱為櫻桃購房指南，就是翻倍止步。
為了負責起見，我在房天下隨機查詢了一些新房的價格走勢圖。
先說漲的最高的地區，群力片區，招商貝肯山，2014年8月開盤8500元/平米，三個月後降價一千，到2016年5月還保持在7500的價格，2017年漲價，目前1.7萬，這個盤確實是翻倍了；群力觀江國際，2012年就賣到1萬了，2017年漲幅加快，從1.2萬漲到1.6萬，目前賣1.8萬/平米，六年了，這個盤還沒有翻倍，最近兩年漲了50%。
哈西片區，恆大珺庭，2016年11月，9500元/平米，目前價格16000，上漲70%；君貴東方瑞景，2016年1月開盤8500元，目前15000。
超前上漲的這些片區，已經翻倍的，領漲的，我同樣建議你不要去追漲買了，除非你是真的很喜歡，很講究生活品質， 非這個片區不買。
香坊片區，恆大丁香郡，7500漲到9300，最近兩年上漲30%；萬科招商城市之光最近一年開盤從8000漲到10000萬/平米，上漲20%；華潤置地紫雲府從1.3萬漲到1.45萬/平米，上漲12%。
這種漲幅不大的片區，我覺得後面肯定會補漲，剛需買入也沒風險。至於聽不聽隨便你。這只是我個人的觀點而已，反正你賺到了也不會感謝我。
松北片區，松浦觀江國際，從2016年9月的6500漲到現在的1萬，上漲50%；富力城，2014年精裝6500漲到現在的1萬，四年上漲50%。
很多人說我不分析基本面，東北的經濟確實不好，跟南方沒法比，而且目前增速比天津還好一點，整個北方的經濟除了北京都不好，說人口流失也是事實，這些都不能否認。
但是，在ZF一手掌控的房價面前，如果想要漲價去庫存，所有的基本面都是扯淡，所以之前天津房價一樣可以翻倍，那些連公務員工資都發不出的三四線城市一樣可以翻倍，不賣地就可以了，市場總有需求的，作為一個省會城市，對周邊地級市總會有些吸引力的，有能力的可以去南方，去海南，沒能力的只能留在東北，儘量在省會。
原稿
這是我第一次到哈爾濱這個城市，因為之前聽聞都是諸如東北老齡化嚴重，也因氣候寒冷，年輕人都在逃離苦寒之地，經濟衰落，養老金入不敷出，投資環境惡劣等負面新聞，所以對東北印象比較差。
可能是期望值不高，給了我意外的驚喜，最讓我驚訝的是，開發商告訴我，這兩年來，哈爾濱新房大部分只漲了30%左右，簡直讓我目瞪口呆，哈爾濱人民真的太幸福了！不用受高房價的折磨！
但一種不安的氣氛已漂浮在哈爾濱的上空，因為已經連續大半年沒有出讓過一塊住宅用地了，過去多年供過於求帶來的低房價，是否會因此而打破？
不過從長期來說，我並不看好哈爾濱的房價，一是經濟開始走下坡路，再難以回到過去高速增長時期，二是人口流出的趨勢難以逆轉。
1
在哈爾濱人眼裡，目前最好的區域是群力新區（行政區域屬於道里區）和哈西新區（行政區域是南崗區），這兩個區域內的房價漲幅也最明顯，最主要是供不應求，土地出讓少，新盤供給不多，因此價格漲幅較大。比如2012年群力八千多的房子，現在能漲到一萬七八。
群力新區規劃了大量的公園，包括前年的松花江邊的外灘公園，居住的舒適度上更高，出門隨處可見的公園，非常宜居，屬於哈爾濱改善型群體的首選片區，對面就是有名的哈爾濱冰雪大世界，所以價格也是最貴的。
哈西那邊有高鐵站，更多的承載了交通樞紐的一個功能。
道外區、香坊區都是老城區，沒有新地，再加上配套老舊，居住環境相對混亂一點，所以那邊的價格一直沒起來。
平房區，距離哈爾濱傳統的主城區太遠，主要集中了大量工廠在那邊，沒人流導入，加上平均收入水平稍差，房價上漲也很緩慢。
松北新區，是2015年12月國家批覆的新區，雖然有兩三年了，但是由於面積太大，人口不集中，也沒有什麼產業，所以房價不高，現在均價 1萬左右，是因為去年萬達城開業後，整個商業運營比較好，吸引了大量人氣，再加上一些開發在主城區拿不到地，只能跑到松北去拿地，還有今年松北新區被國務院點名表揚，省裡又要著力開發松北區，所以房價有所上漲。
如下圖所示，除道外區以外，2018年相比2017年，上漲幅度均在20%。
富力江灣新城，群力新區的高端江景房，2012年開盤，當時起點就很高，高層賣到了1.68萬/平米，六年過去了，現在漲到2.5萬/平米，只漲了八千元一個平米，漲幅50%。
銷售說買這裡房子的基本上屬於終極置業，因為都是兩三百平米的超級大戶型，絕非第一次二次買房了，對哈爾濱這個城市的消費水平來說，四五百萬一套，也不是剛需級別能買得起的。本地的購房群體大概佔到7成左右，還有3成是黑龍江各地級市的人來買。
哈爾濱的一位房企朋友告訴我，哈爾濱確實會很多有錢人往南方，往北京跑，但也會有很多黑龍江各地市的人往哈爾濱跑，所以哈爾濱對黑龍江還是有比較大的吸虹效應的，畢竟哈爾濱的醫療、教育在黑龍江是最好的，如果說黑龍江最後只剩一個有希望的地方，那就是哈爾濱。
不止是這個盤，我後來查數據，哈爾濱的房價確實漲的很慢，2011年到2016年期間，一直穩定在七千多，從2014年全國調控放鬆以來，也一直不溫不火，直到2016年市場才有溫和復甦。
（以下圖片均來自易居哈爾濱）
根據易居統計，哈爾濱商品房均價，2016年均價為7362元/平米，2017年上漲到8450元/平米，一年時間均價漲一千左右。
哈爾濱房價真正感覺到有點漲幅，是從2017年開始，主要是多家大房企高價搶地，觸動了市場的神經，帶動了房價上漲，加上地鐵修建，配套完善等利好，2017年下半年環比上半年上漲了9.8%，結果2018年政策調控後，房價上漲的步伐又放慢了，有種弱不禁風的感覺。
2
我們知道，任何一個城市的房價，歸根結底都是由供需決定的。
如下圖，哈爾濱從2010年以來，商品房每一年都是供大於求的狀態，從來不會出現短缺的情況，所以價格想要大漲幾乎是不可能的事，頂多是跟著材料、人工成本、貨幣貶值速度象徵性的穩步上漲一點。
但其實哈爾濱的調控力度，相比全國一二線城市來說，真的是非常輕微。
只是為了防止投資客拋盤，才在今年5月7日起，在主城區6區（道里區、南崗區、道外區、香坊區、平 房區和松北區）區域範圍內，對新房限售三年，而且是按網籤算，不是以出房產證算起，也不包括二手房，所以比較寬鬆。
對於限貸來說，個人首套房首付僅僅是從原來的20%漲至25%，二 套房首付則是30%-35%。並不限購。
2017年來，哈爾濱加快了去庫存的速度，成交量首次突破了10萬套，而且成交量相比供應量明顯在加快，2018年上半年商品房成交了49819套，供給42155套，供給面積同比下降43%。
截至到今年6月底，哈爾濱累計庫存還有1733萬平米，庫存去化週期還有18個月，時間還比較長，所以目前漲價的壓力還不大，只有下跌到12個月，供給量跟不上的話，漲價的壓力才會增大。
3
短期來看，哈爾濱確實存在潛在的漲價風險，我們看看土地供給量就知道。
哈爾濱今年上半年的土地供給量太少了！
2018年上半年經營性用地供應16.6萬㎡，同比2017年上半年下降91.4%，總共供應7宗地，其中商住用地3宗，工業用地和商業用地各2宗，住宅用地為0。
主要是三環內土地供應非常短缺，所以現在開發商手裡的土地儲備非常緊缺。這會導致一個什麼問題呢？今年不賣地，現在的庫存去完以後，市場的供給量就會出現斷層，供給量一旦跟不上，新房供不應求，二手房就會加速漲價，市場永遠都是買漲不買跌，不管是人口流出，經濟低迷，都會出現恐慌性的搶房。
哪怕到時候政府加強調控，出臺限購限貸限價，加大土地供給，也會來不及，因為土地從供給到開發到預售是有一個週期的，至少是10個月，一般都是一年以上，像碧桂園那種4個月是極限，也是極個別。
這種教訓在別的城市已經被驗證了。所以如果下半年哈爾濱還不加大土地供給量的話，我預計明年房價的漲幅肯定會超出預期。
從2016年以後，道里、南崗兩大熱點區域土地供應量逐漸減少，主要因該區域內部可供經營性用地逐漸減少，若後期區域 擴容，道里將會向群力西區擴展，南崗區將會向王崗鎮斱向發展。
而現在土地供應及成交主要來源於香坊區、松北區，兩 區域土地儲備量相對較大，各房企爭相進駐，區域未來擴展前景利好；道外區域現階段主要以棚改為主，平房區政店主導去化庫存，現階段土地供應量較小。
上半年成交以道里（群力），南崗（哈 西）兩大成熟區域為主，但該區域土地儲備及商品房庫存量逐漸下降，購房者可選擇的項目少，在整個市場還沒有大漲的時候，這種供給量少，地段又好，配套完善，又宜居的地方價格會最先領漲。漲到一定幅度漲不上去了，會跑輸其他低窪版塊。
4
不過從長期來說，我並不看好哈爾濱的房價，一是經濟走下坡路，再難以回到過去高速增長時期，二是人口流出的趨勢難以逆轉。
過去哈爾濱房價上漲慢，除了長期供給量大，還有一個重要的原因，就是本地需求不足，哈爾濱稍有條件的人把錢拿到南方來買房了，財富沒有留在哈爾濱本土。
其實不止是哈爾濱，整個東北都是這樣，最典型的就是海南，現在已成了東北人的天下，海南限購後，又去北海，西雙版納，大理這些南方旅遊城市，這幾年深圳周邊的惠州、中山，廈門周邊的漳州廈門灣這些旅遊地產，都有很多東北人買，這些退休的老年人在東北本身有房住，他們有退休金，有多年的儲蓄款，有養老兼投資的需求，冬天在南方住，夏天回東北住，兩地生活越來越成為常態。
我們看下哈爾濱的人口，2010年常住人口普查是1063萬，比2000年增加了122.2萬，平均每年增加12.2萬，但2010年之後下降了。2017年常住人口1092.9萬，7年增加30萬，平均每年增加4萬3。
常住人口的城鎮化率已經達到了64.5%，已經高於我們很多省份，畢竟是老工業城市，人口的流入速度明顯放緩了，未來的希望，只能繼續吸虹各個地級市，但離70%的城鎮化率到房地產牛市終結也不遠了。而戶籍人口更是持續減少。
哈爾濱人口流出的趨勢可能還是難以逆轉，因為氣候太惡劣了，有條件的人還是會往外跑。
哈爾濱統計局在給2017年的經濟做分析總結時指出，哈爾濱國企佔據絕對主導地位，活力不足，民營資本向外流失，工業發展後勁不足，仍然是傳統產業佔主導，新興產業佔比只有百分之十幾，帶動作用太弱。
這是整個北方重工業城市都面臨的問題，轉型升級難。哈爾濱這幾年發展還不錯的只剩下旅遊業了。
我的觀點是，中短期哈爾濱房價還沒有漲完，而且由於去庫存至上，長時間減少土地供給，因此存在較大的上漲風險，但中央房住不炒的大棒時刻揮舞著，房價稍有上漲壓力，哈爾濱進一步調控也是必然的，所以長期來說投資住宅並不保險，因此購房者需要即時見好就收。
歡迎關注微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8），專注研究房地產十年，通過深入研究宏觀經濟走勢，為讀者把握房地產漲跌的短週期，不唯空，不唯多，只唯實。
閱讀更多 櫻桃大房子 的文章
