03.02 房子會不會出現兩極分化？問答頭條網

2020-03-02 06:25:41 佚名

蔣東文

如果想買房或者賣房的來看看吧，房子在最近十年仍然是熱門話題，與大家息息相關，看看以後的趨勢吧

1，一二線城市和部分有潛力的三線城市由於外來人口不斷湧入，房價還會居高不下。具體走勢有兩種:一是維持現狀，保持穩定，二是再來一波暴漲。關鍵是看政府決策，如果是真正建立長效機制，比如不再濫發貨幣，全國範圍內的房產稅，政府主動降低土地出讓金以降低房子成本，長期限價以擠掉泡沫，興建和改造公共房屋以滿足低收入者的居住需求等，一二線城市房價會整體穩定，甚至略有下降。但如果政府還是像以前那樣只是病急了才投醫，那麼現在的限購和限價只是暫時得，沉寂幾年後，由於經濟放緩，財政緊張，房產相關行業蕭條等因素還是會放開房產市場，一二線城市房價還是會像2016，2017那樣翻倍式上漲，但上漲之後泡沫會隨之破裂，房產崩盤，整個經濟崩盤。

2，三四線城市及以下城市。

由於一二線城市巨大的吸引力和超前規劃（35個一二線城市中長期規劃能容納8億左右常住和流動人口），中國的三四線及以下城市從長期看會呈現人口淨流出狀態，再加上棚戶區改造和農村改造的硬性任務，這些城市的房產市場不僅會面臨著有價無市，甚至會面臨著無價也無市，因為這些地方原本就沒有多少人買房。

三四線及以下城市在2017，2018迎來了房價暴漲，大量庫存消化完畢甚至供不應求，這些房屋在2019年，2020年會集體交房，屆時會有很多房屋流向二手房市場和租賃市場，但房主會驚奇的發現賣房的遠比買房的多，房子掛了好久賣不出去也租不出去。再加上2020年房產稅通過，雖然全面施行需要幾年時間，但對於小城市的房產市場是一個巨大的信心打擊。所以從2020年開始，三四線及以下城市房價會出現一定下降，部分泡沫比較大的城市會大跌即崩盤。隨著2022年開始房產稅逐漸在小城市鋪開，另外中國總人口在2022年最遲2023年提前迎來負增長，這些對於三四線及以下城市的房價都是巨大的打擊。總得來說未來幾年一二線開外的城市房價會持續走低，跌到均價4000多（現在均價是8000多）而歸於平靜。

幾乎所有的三四線城市甚至小城市的規劃都是向一二線看齊，即今後10左右城鎮化率突破70%，形成中等規模城市甚至大城市。另一方面在人口規劃上，所有的城市都過度規劃，比如現今總人口300多萬的，規劃的卻是500萬，現今人口700萬的，規劃的確是1000萬的城市。但現實卻是一二線以下的城市基本上呈現人口淨流出，現今的人口不斷的在減少，另外中國生育率持續降低，城市後備人口不足。這些城市永遠都達不到政府所規劃的人口，另外考慮到城市化率未來都要突破70%，也就意味著當地居民大部分其實不用買房，因為到時自然會拆遷，安置。

而現今卻是一二線開外的城市在盲目的擴張城區，開發房地產，由於沒有多少外來人口，這些房子要麼被炒房客消化，要麼被當地人消化。而本地人湧入城區夠房的其實很有限，再加上未來大部分本地人也要拆遷和安置，這樣就造成了庫存過剩問題。之前是新房庫存過剩，房價上漲後，很多人害怕房價上漲提前買房，但存量依舊過剩，無非是新房轉移到了二手房，且一年比一年過剩。按照現在的開發規模，不出10年，一二線開外的城市會實現70%城市化率的目標，但那個時候空置率絕對超過50%，欠發達城市甚至超過70%，成為名副其實的鬼城。

總之從2020年開始，一二線開外城市會出現無價也無市的情況，房價必然下跌。

3，中國的房產已經進入存量時代，現在根本不缺房甚至嚴重過剩，所以中國未來房產的兩個趨勢是:一個是租賃，一個是文旅。中國今後的房地產開發和棚戶區改造會逐步從盈利性商品房轉變為非盈利性的舊房改造和公共租房。因為中國35個一二線城市規化的人口都是2000萬以上。而按照現在的房價根本不可能容納這麼多的人口，或者說這麼多人根本無力在這個城市立足。唯一的辦法就是讓大量空置的房屋進入租房市場以降低房租，另外建設大量的公共租房，讓很多低收入者可以用比較低的價格居住，而且以後絕對會推進租售同權和長期租賃。另外隨著交通的改善，人們生活品味的提高，中國的文化旅遊產業會迎來快速發展，會出現很多的旅遊小鎮，民宿市場潛力無限。

4，中國的房地產市場極具獨特性。國外發達國家的房地產發展歷史只能作為參考。中國的房地產市場還是要根據現實情況具體分析。

第一，中國的城市化進程是人為得城市化，是政府規劃下的城市化，而並非歐美國家上百年的時間沉澱。所以中國的城市化進程極其快，中國的房地產市場存在大量的投機行為和泡沫。具體表現為:在當下中國城市化只有60%的時候，中國的房屋空置率已經達到了30%，遠超國際平均標準。而且中國作為一個發展中國家，中國的房價已經達到甚至超越了國外發達國家的房價。中國現在的房地產泡沫已經超過了日本90年代和美國2007年次貸危機時期，是人類歷史上最大的房產泡沫。

第二，中國的人口問題十分獨特。由於計劃生育的實施，中國人口的新老交替出現了斷代。再加上近幾年房價持續走高，人們生活壓力持續增大，中國的人口出生率持續降低。2017年，中國人口新增1723萬人，較上年減少67萬，人口淨增長600多萬。考慮到2016年開始開放二胎，但新增人口仍然下降，2017年之後，二胎效應將不再明顯。所以2017年之後，中國的新增人口每年會減少100萬以上。5，6年之後即2023年前後中國人口正式負增長，每年淨減少100萬以上。2030年開始人口每年淨減少500萬以上。不出意外，2040年中國人口會重回13億而非現在的接近14億。而2040年恰恰是理論上中國城市化突破80%，城市化真正完結的時候。

人口的提前負增長且大量的負增長。對於中國的城市化進程將會是巨大的打擊。對於中國的房地產發展也是一個巨大的打擊。

第三，有別於國外發達國家，中國的城市化進程和房地產開發是在21世紀才真正開始的。中國很不幸得趕上了人工智能和自動化。2020年將會是人工智能和自動化元年，屆時各個行業都會開始嘗試採用自動化技術（比如機器人）來取代人力。2025年將會是人工智能和自動化的爆發年，到時候很多工作崗位都會被機器人所取代，也就意味著到時候會有數以千萬計的人失業。對於國外發達國家來說，由於福利制度較為完善，機器人取代人類之後，很多人可以合法的領取失業金和救濟金。另外由於國外發達國家資源分配較為公平，自動化所帶來的生產率的提升，社會財富的增加是可以被民眾所享有得，在一定程度上解放了人類。但中國是典型的高稅負，高房價，低收入，低保障的發展中國家，福利水平幾乎為零。自動化來臨。大量人口失業後，會被社會所拋棄。同時意味著很多人的月供無法償還，房子將會被收走，銀行出現大量的壞賬，不可避免得會發生房產崩盤。

木子月生創業

接下來的房子不可能普漲，肯定會兩極分化，強者恆強，弱者恆弱，中心城市房價肯定會繼續上揚，而中小城市房價可能會出現，有些上揚，有些下跌。

因為大家在關注房價是否漲還是跌，忽視了他一個最主要的功能那就是居住的功能。房子是用來住的。這話估計很多人都沒有理解。

什麼叫房子是用來住的？就是你住在這個房子裡面你的生活工作是很方便的。你為啥不在一個窮鄉僻壤蓋個大別墅，偏偏要去大北京買一個20平米的小房子蝸居呢？那是因為大別墅蓋好了之後，你的生活方便並沒有任何改善，20平米的小房子雖然是蝸居，但至少你的生活工作是很方便的，除了住的不方便。

這是房子的價值，以後大城市，中心城市，特大城市，他提供的房子，居住的功能是越來越好，而中小城市隨著人口的流失，提供的居住功能會越來越差，特別是以後房產稅推出之後城市的稅源發生變化，這一種現象將更為明顯。

知常容

你好，嗨住租房來回答這個問題。

其實對於一般的民眾而言，買房最重要的就是看區位。區位往往意味著交通的便捷度，生活的便利度。簡單講就是衡量生活方不方便，買東西方不方便，出去玩方不方便。但其實房子是一件非常複雜的事情。有很多因素影響著房價的高低。就算在同一區位，房價可能也是千差萬別。甚至於在某些地區的某些樓盤上，還實行過一戶一價，也就是每戶的價格都不一樣。

房地產市場不景氣，兩極分化會變得嚴重

通常在房地產市場比較景氣的時候，買房子的人遠遠多於出售的房子，那麼房子就不太會出現兩極分化。因為對於整個市場來說，有房子比什麼都重要，其他因素就容易被忽視。但如果在市場不景氣的時候，人們買房子的決策就會變得更加謹慎。對於大部分中國人而言，買房子是一輩子的事，當然希望能夠買到性價比高的房子。因此在買房子的時候自然就會參考更多的指標。總之，在市場不景氣的時候，房子更容易出現兩極分化。

生活水平越高，兩極分化越嚴重

另一個原因是隨著人們生活水平的提高，對於房子的要求也越來越高了。只要求區位好，生活便利是還遠遠不夠的。傳統意義上講，我們還會選擇房子的朝向，佈局的合理，因為這些都會影響到我們將來生活的舒適度。對於年輕人來說，智能化裝修也可能成為是否買房的重要依據。在像上海北京這樣的大城市裡，品牌效益顯得尤為明顯。其他條件相同的情況下，我們都會選擇相對知名的大品牌。這是因為大品牌常常意味著質量較好，我們不必擔心漏水之類的問題，省了很多事。

兩極分化對於購房者不一定是壞事

其實房子兩極分化並不是壞事，它恰恰意味著房地產市場正在趨於優化和穩定。質量好的房子，受到更多人的喜愛，理應價格更高；而質量差的房子，購買的人就相對較少，價格自然也就會下跌了。這個價格的邏輯其實和我們購買東西是一樣的。當房子不再是一個炒作的工具，我們買房子也不是為了賺錢，而是為了居住，房地產的市場才會更加的完善和健康。

房產市場的兩極分化也在某種程度上，讓一部分開發商意識到提高房子質量的重要性。如果他們還希望在房地產市場上有所作為，理應向更高的標準看齊。這對於我們消費者而言，未嘗不是一件好事。

兩極分化唯一的壞處是，對於正需要購買房子的人而言，如果你缺乏辨識房子好壞的能力，那麼投資失敗的結果可能會更加嚴重。畢竟質量差的房子更難脫手了。

如果說買房是一次長期的投資，那麼租房就應該是一次短期的投資。租房和買房一樣，也會收到各種各樣問題的侵擾，因此在租房這件事情上了解得越多，你在租房這個投資上損失得就越少。所以我們都需要一個信息透明的平臺，擺脫租房時的種種煩惱。嗨住租房 APP——全城房源，一網打盡，房源多，房源真。只有租房平臺信息真實透明才可以讓我們不再擔心自己被網上的虛假信息欺騙。

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各地房地產新政頻繁加碼，意味著房地產的高壓政策將會持續下去，至少在未來幾個月之內看不到鬆綁的跡象。而限購、限貸、限售、限價這些一個比一個狠的政策無疑向市場釋放了“國家的政策彈藥很充足、國家讓住房迴歸居住屬性的決心不會動搖”的強烈信號。

所以，在鎖死流動性之後，接下來房地產市場“兩極分化”的情況會愈演愈烈。

一方面，各個中心城市和熱點城市的房價將會保持大體橫盤的走勢格局不變（橫盤微漲、橫盤微跌都是橫盤），既不會出現暴漲，也難以出現大跌。未來幾個月，只要調控政策不鬆綁，橫盤將會是一二線城市最大概率的走勢。

另一方面，二線較弱城市的遠郊和三四線城市的房地產去庫存壓力依然較大，由於部分三四線城市也加入到了調控大軍，所以這些地方庫存的消化將會耗費較長時間，之前被爆炒的地方，價格出現下跌也極有可能成為大概率事件。

除了一二線城市和三四五線小城市之間的兩極分化會越來越明顯之外，同一個城市的不同區域，甚至是同一個街區一牆之隔的兩個不同樓盤，兩極分化的趨勢也會越來越明顯。

這個“兩極分化”能達到多大程度呢？差幾倍都很正常！

在美國，普通住宅區的房子可能只要30萬美元左右，而一街之隔的高檔住宅區往往高達100萬美元。這兩個地方，房子本身的面積、格局可能相差不多，但差就差在環境上。

富人區大都在環境優美、治安良好的地方，比如著名的紐約長島、洛杉磯比佛利山莊，這些地方大都是千萬美元的豪華別墅。

而窮人區更多在環境髒亂、犯罪率高的地方，比如紐約的哈林區，比如汽車城底特律，這裡住的大都是收入不高的窮人。

很多時候，居住者的文化素養、生活水準、價值取向等軟性因素也決定了一個社區的房價水平如何。

倉廩實而知禮節，隨著經濟的發展，中國以後也會像美國那樣，人們買房會越來越注重與價值觀、收入、社會地位、個人身份都相仿的人為鄰。

而高端人才一旦抱團入住某個樓盤，那麼這個樓盤的價格將會跟附近其他樓盤明顯拉開差距。漲的時候比其他樓盤漲更多，跌的時候比其他樓盤跌更少，購買這種樓盤的人，將成為財富的大贏家。

總體來看，區域位置、教育資源、公共配套設施、交通狀況、樓盤品質、綠化車位、就業人口流入等因素的綜合，決定了未來房價會上漲還是下跌。

未來投資房地產，將會越來越考驗每個人的眼光。在房地產兩極分化趨勢日益明顯的情況下，對上述因素的整合分析能力，將決定你未來投資房產的成敗。

蔣東文

個人認為這個是有可能的，但可能性很小。這與城市的形態，環境等是有關係的。如果是條帶狀的城市，個人認為出現房價兩極化的可能更大。對於團狀形態的城市，房價兩極化的可能性則小多了，除非出現特殊情況，如某一區的環境惡化，政府政策等。

風七奇

兩極分化其實就是貧富分化這是一個很棘手的問題這要看國家選擇怎樣的規劃制定怎樣的住房措施說白了就是這一條街上有富人小區也有普通小區還有廉租房另一種模式就是這最繁華地段方圓幾里地是一個大的富人區而周邊散落的或者集中的一一片片都是普通小區和廉租房個人認為將來房子一定會呈現兩極分化第一個是高檔小區小區建的很漂亮小區綠化面積大生活設施齊全物業服務周到總之住進去就是享受只要你有錢這種富人區價格隨市場走基本不受管控第二是普通小區暫且稱之為廉住房小區環境一般更別提綠化面積了很少這種小區房價受國家調控和管控價格低普通百姓住房第三種就是廉租房就不用介紹了

（一壺清茶

短期內在同一區域同屬性的房子應該不會出現兩極分化的問題，不同的小區因受環境、治安、業主普遍受教育層次等因素影響，同城同區域的房子會有一定的價格差異，但不會太大。因為房子的建設安裝成本，因材料不同、結構不同、造價會有區別但差距不會太大；二是同一時間段拿到土地的使用成本差異也不會不大；三是企業的利潤和動作成本也會有一定的差異。同城同區域不同小區房子的使用成本可能成在倍差。