在當前房地產行業度過了最初的黃金十年後，地產行業的驅動力正在從規模擴張向資源增值迴歸，行業發展導向也在由“土地紅利”向“風險控制導向”轉移情況下，改善型客戶群體的買賣意識會深刻影響中國樓市。
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前幾天，融創年報會上，孫宏斌被問及如何看待房地產市場時表示，“2019年市場我們不是非常樂觀。我們覺得，現在政策有放鬆跡象，但是限價等政策大幅放鬆的可能性不大，穩房價還是政府核心訴求。我們對於2019年不能太樂觀，政策放鬆不會像想象的那麼有力度。”
房產稅方面，孫宏斌說：“房產稅不會那麼快出來，如何執行是挺難的。房地產稅對市場的影響不會有大家想象的那麼大。下一步是改善型市場為主，所以房地產稅對市場的影響不會那麼大。”
說實話，孫宏斌的講話，一向極富前瞻性。畢竟作為融創的掌門人，他太瞭解這個市場行情。
而融創，也可以看做是中國樓市一個風向標。
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為什麼融創可以看做是中國樓市的風向標？首先，這是因為融創的體量夠大，而這個體量，主要是從一二線和環一線核心城市取得，這就與其他地產龍頭很不一樣。
目前，按照銷售額計算，融創在克爾瑞排名穩居行業第四，2018年賣了4608億，超額完成4500億的銷售目標，同比增長27%，歸屬於集團的權益合同銷售金額為人民幣3262.8億，同比增長23%，妥妥的行業龍頭。
而反觀碧桂園、萬科、恆大，雖然銷售額超過融創，但碧桂園和恆大主要佈局在三四線城市，萬科雖主要佈局在一二線城市，但卻主要是郊區地塊。
而融創，則是標準的深耕一二線和環一線核心地段（從預計總可售資源的分佈來看，2019年，融創6589億元的可售資源分佈於一二線城市，佔比高達84%），主要做改善型物業，銷售均價將近15000每平米，是所有龍頭房企中銷售均價相對高的房企。
我們知道，國內房地產的行情風向，第一便是看一二線核心地段的核心物業，這部分物業的價格起伏，反映了市場對樓市的信心。
而郊區和三四線城市的價格，主要是錨定一二線城市定價的，且相對具有滯後性，有人稱之為“城市輪動效應”。
有意思的是，融創不僅佈局在一二線城市和環一線城市核心區域，而且，在其佈局的絕大多數城市，融創都做到了龍頭或首席地位：2018年，融創旗下有16個城市公司銷售金額突破100億，其中超過300億的城市有重慶、青島；銷售超過200億的城市有上海、杭州、鄭州和濟南，而以北京、成都為代表的9個城市站穩100億規模。
尤其可喜的是，在上海、天津、重慶等9個城市，融創勇奪單城銷售榜桂冠，並在全國合計25個城市穩居銷售榜前五強。
由此我們可以想見，融創在這25個城市的銷售行情，基本可以反映出中國樓市的行情。一方面體量夠大，不論總體全國來看，還是分區域城市來看都屬龍頭；另一方面地段較為核心，面對的主要是改善型客戶群體。
在當前房地產行業度過了最初的黃金十年後，地產行業的驅動力正在從規模擴張向資源增值迴歸，行業發展導向也在由“土地紅利”向“風險控制導向”轉移情況下，改善型客戶群體的買賣意識會深刻影響中國樓市，這也是孫宏斌一直堅持“城市深耕”戰略的原因之一。
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融創作為中國樓市風向標的第二個原因 ，則是因為融創是頭部房企中的後起之秀。
不同於萬科、碧桂園和恆大成立於上個世紀八九十年代，融創在2010年才開始嶄露頭角（在2010年以前，我們在中國百強榜上還看不到它的名字）。而能在如此短的時間內達到這樣一個行業地位，融創必然有很多借鑑可取之處。
十年以前學萬科，十年以後學融創——尤其是其優質戰略之下的拿地併購之術和產品之術，簡直是“地產七十二絕技”。
在併購之術方面，截至去年底，融創擁有土地儲備面積2.56億平方米，對應貨值3.55萬億，其中絕大部分是通過併購獲取，且超過85%位於一二線及環一線城市，土地平均成本僅為4181元/平方米，對應同期超過15000元/平方米的銷售均價而言，公司可運作的利潤空間非常豐厚。
說實話，房地產企業所有的風險，都在於獲取土地的成本太高。而回顧過往融創的拿地策略可以發現，融創一直擁有良好的市場判斷和週期把握能力，建立並持續強化了土儲競爭優勢。
例如2015年至2016年9月，融創堅決把握土地市場城市輪動機會，迅速完成了全國核心城市的佈局；2016年10月之2018年9月，土地價格被推高，融創提高拿地標準，控制拿地節奏，並基本停止公開市場拿地。
2018年10月至今，融創繼續堅持高標準的土地質量要求，更加聚焦於核心一二線城市的市場機會，進一步強化在核心城市的土地儲備優勢。
由此，從這方面看，如果融創再次大規模拿地或併購，也就意味著地產行情的再次到來。
而對於融創產品之術，我不想再多談。目前新聞上已經很少聽融創在強調快銷，雖然融創的去化一直很快，但這從根本上說，應該算是產品之術加持的銷售能力。
站在全國層面來看，融創的產品已經成了領路人，雖然都叫壹號院，但每個項目都有各自的風采。甚至連物業保安門崗，融創都是聘請的國旗班退伍戰士，這是一種不同城市不同樓盤、同等標準的好。
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融創作為中國樓市風向標的第三個原因 ，則是因為融創戰略升級為“中國家庭美好生活整合服務商”。
說實話，如今各種城市服務商、配套服務商，其實本質上是為了拿地，而非為了服務客戶。
而在孫宏斌看來，把產品和服務做好才是地產商的正事兒，所以融創聚焦於家庭，為家庭的美好生活而努力。
此外，孫宏斌認為，房地產做好產品，買塊地賣出去本來相當於“輕資產”，之所以變成“重資產”是因為賣不出去。“用別人錢做是輕資產，用自己的錢就是重資產的這種判斷並不合理。房地產行業最缺的是投資能力，對城市以及項目的判斷才是最核心的”。
由此，從這方面看，融創聚焦家庭美好生活，對於發展遠景上開始了更長遠的思考。
目前，融創四大戰略板塊全新佈局已基本成型，包括絕對核心主業融創地產和融創服務、融創文旅以及聚焦內容環節、佈局文化行業全產業鏈的融創文化，都是以家庭為核心的服務模型。
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2019年，融創仍然手握充足且高質量的可售資源，有望支持銷售的持續穩步增長。其中地產業務2019全年將有超過400個項目進行銷售，預計總可售資源超過7800億元。
如此良好的數據，也意味著公司的核心主業房地產開發業務已經建立了堅實的競爭優勢，非地產業務也擁有良好的發展基礎或者高起點的佈局。
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