隨著人才異地流動與引進，企業提供住宿服務與個人所得稅租金附加扣除，形成了一個籌劃方案的設計。以下通過一個案例分析，揭示核心問題所在。
某企業高管薪酬待遇構成，包括提供一套住房月租金5000元，假定扣除“四險一金”後，應納稅所得額為15000元，假定企業持續盈利，企業所得稅稅率25%，為增值稅一般納稅人。
一、增值稅
其他個人（自然人）出租房屋：按出租房屋性質可分為出租住房和出租非住房。
（1）其他個人出租不動產（不含住房），按照5%的徵收率計算應納增值稅稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報繳納增值稅稅款。
應納增值稅稅額=租金（含稅）/（1+5%）╳5%
（2）其他個人出租住房，按照5%的徵收率減按1.5%計算應納增值稅稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報繳納增值稅稅款。
應納增值稅稅額=租金（含稅）/（1+5%）╳1.5%
其他個人（自然人）出租房屋申報及代開發票機關
其他個人出租房屋，向不動產所在地主管地稅機關代開增值稅發票和申報繳納增值稅。
其他個人（自然人）出租房屋需要繳納的稅費
2016年5月1日全面營改增後起，其他個人（自然人）出租房屋需要繳納的稅費
1.其他個人（自然人）出租住房所涉及的稅種、稅率分別為：
（1）增值稅，按照5%的徵收率減按1.5%計算；
（2）城市維護建設稅：稅率為7%（或5%、1%）
（3）教育費附加：費率3%；
（4）地方教育附加：費率2%；
（5）房產稅：稅率4%；
（6）個人所得稅：稅率10%。
2.其他個人（自然人）出租非住房所涉及的稅種、稅率分別為：
（1）增值稅，稅率為5%。
（2）城市維護建設稅：稅率為7%（或5%、1%）
（3）教育費附加：費率3%；
（4）地方教育附加：費率2%；
（5）房產稅：稅率12%；
（6）個人所得稅：稅率20%；
（7）印花稅：稅率0.1%。
3.個別地區採用綜合“徵收率”徵收。
3萬元免稅政策與代開發票規定
1.國家稅務總局公告2016年第23號文件第六條第四項規定，其他個人採取預收款形式出租不動產，取得的預收租金收入，可在預收款對應的租賃期內平均分攤，分攤後的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業免徵增值稅優惠政策。
也就是說，其他個人月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業免徵增值稅優惠政策，同時免徵城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、水利建設基金。
2.月租金收入不超過3萬元的，即使享受小微企業免徵增值稅優惠政策，其他個人可以向不動產所在地主管地稅機關代開增值稅普票發票，也不需要繳納增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、水利建設基金。
3.月租金收入不超過3萬元，享受了小微企業免徵增值稅優惠政策，不能向不動產所在地主管地稅機關代開增值稅專用發票，只能向不動產所在地主管地稅機關代開增值稅普通發票，除非放棄享受免徵增值稅優惠政策。
4.月租金收入超過3萬元，可以向不動產所在地主管地稅機關代開增值稅專用發票。其中其他個人（自然人）出租住房代開的專票的“稅率”欄為“***”，出租非住房代開的專票的“稅率”欄為“5%”。
5.一般納稅人取得其他個人（自然人）出租房屋（含住房和非住房）代開的專票，可以按照相關規定抵扣進項稅額。
個人出租房屋減免稅規定
1.根據《國家稅務總局關於發佈〈納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅徵收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第16號）第四條第二項規定，其他個人出租住房，按照5%的徵收率減按1.5%計算應納增值稅稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報繳納增值稅稅款。
2.根據《國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點有關稅收徵收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）第六條第四項規定，其他個人採取預收款形式出租不動產，取得的預收租金收入，可在預收款對應的租賃期內平均分攤，分攤後的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業免徵增值稅優惠政策。2019年1月起，為月租金收入不超過10萬元。
3.根據《財政部 國家稅務總局關於廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）第二條第一項規定，對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率徵收個人所得稅。
4.根據《財政部 國家稅務總局關於廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）第二條第二項規定，對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免徵印花稅。
5.根據《財政部 國家稅務總局關於廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）第二條第四項規定，對個人出租住房，按4％的稅率徵收房產稅，免徵城鎮土地使用稅。
6.根據《財政部國家稅務總局關於對小微企業免徵有關政府性基金的通知》(財稅〔2014〕122號)第一條的規定，自2015年1月1日起至2017年12月31日，對按月納稅的月銷售額或營業額不超過3萬元(含3萬元)，以及按季納稅的季度銷售額或營業額不超過9萬元(含9萬元)的繳納義務人，免徵教育費附加、地方教育附加、水利建設基金、文化事業建設費（2019年1月1日起，月銷售額或營業額不超過10萬元(含10萬元）。
根據《財政部國家稅務總局關於擴大有關政府性基金免徵範圍的通知》(財稅〔2016〕12號)第一條的規定，將免徵教育費附加、地方教育附加、水利建設基金的範圍，由現行按月納稅的月銷售額或營業額不超過3萬元(按季度納稅的季度銷售額或營業額不超過9萬元)的繳納義務人，擴大到按月納稅的月銷售額或營業額不超過10萬元(按季度納稅的季度銷售額或營業額不超過30萬元)的繳納義務人。
從以上政策可知，企業無論向公司或個人租房，均能夠取得增值稅專用發票抵扣進項稅額。區別只在於公司的稅率為10%，個人的徵收率為5%或按5%的徵收率減按1.5%計稅。
企業可通過比較權衡，選擇減少增值稅的抵扣或不抵扣接受普通發票，全額扣除企業所得稅。福利租房不同於經營租賃，稅前扣除為當年工資總額的14%以內。
加大租金扣除力度的增值稅抵扣籌劃，是成批量經營租入房產，既用於企業經營又用於員工福利。
根據《關於租入固定資產進項稅額抵扣等增值稅政策的通知》（財稅〔2017〕90號）：“一、自2018年1月1日起，納稅人租入固定資產、不動產，既用於一般計稅方法計稅項目，又用於簡易計稅方法計稅項目、免徵增值稅項目、集體福利或者個人消費的，其進項稅額准予從銷項稅額中全額抵扣。”
二、企業所得稅
假定將企業高管的住房租金轉為發放工資或住房補貼，等額轉換5000元工資，原企業接受普通租金髮票，稅前扣除沒發生改變。
接受不同稅率的增值稅專用發票，企業稅前扣除額有變化。價稅分離可知不含稅額扣除分別為：5000/1.10=4545；5000/1.05=4761；（5000-5000/1.05*1.5%）=4928。可見，向個人租用住房扣除額最高，可抵扣進項稅額最少。另外，業主房東轉嫁稅負的，應在計算時納入企業綜合稅收負擔。
當租金改為工資支付時，企業失去增值稅進項稅額抵扣的同時，規避了業主房東的稅負轉嫁。納入工資範圍發放，不受福利費14%的限制，但員工工資薪金的提高，會帶來“四險一金”的提高，直到封頂額為止。
在足額繳納社保公積金的企業，原來取得增值稅專用發票的，企業所得稅的增加了稅前扣除25%，假定増值稅每期均需繳納，綜合稅負如何變化？
案例1:企業取得個人房東5000元租金專票，列入福利費4928元，抵扣增值稅進項稅額72元；抵減稅負=4928*25%=1232元。發放工資後，抵減稅負=5000*25%=1250元。企業所得稅稅少繳18元，增值稅多繳72元，多繳=72-18=54元。
案例2:企業取得5000元專票，抵扣進項稅額239元；抵減稅負=4761*25%=1190元。發放工資後，企業所得稅少繳60元，增值稅多繳239元，多繳239-60=179元。
案例3:企業取得5000元專票，抵扣進項稅額455元；抵減稅負=4545*25%=1136元。發放工資後，企業所得稅少繳144元，增值稅多繳455元，多繳455-144=311元。
案例4:企業取得5000元普票，抵扣進項稅額為0；抵減稅負=5000*25%=1250元。發放工資後，企業所得稅不變，全繳增值稅455元。
從上可知，價稅分離後增值稅是全額100%抵扣，而價款則是25%扣除。租金改發工資後，增值稅的稅負上升快於企業所得稅，因此，在持續盈利和進項稅額每月不足的情況下，不利企業整體稅負水平的控制。
三、個人所得稅
企業高管稅後個人應納稅所得額為15000元，適用於20%的稅率，速算扣除數為1410元。計算應納個人所得稅=15000*20%-1410=1590元。
租金改發工資後，個稅在第三檔稅率範圍12000-25000元之間，因此稅率沒有變化。計算應納個人所得稅=（20000-1500）*20%-1410=2290元，多繳納個稅700元。
可見，對企業高管而言一類城市最高扣除額1500元，租金專項限額扣除，並不能滿足5000元租金的全部扣除。而且，可能存在業主房東向其轉嫁出租稅費，也是一筆額外支出應予以考慮在內。
如何設計5000元租金的全部扣除？根據夫妻雙方異地工作需要租房，也只能選擇租金在其中一方扣除。
一方面，夫妻雙方公司都能提供住房，在條件允許的情況下，一個要工資、一個要公司提供住房，是最好的。
二方面，夫妻雙方公司都不提供住房，租金給工資高的一方扣除。
三方面，夫妻雙方工資都較高，只有一方可提供住房，選擇談判將租房合同5000元一拆為二，3500元租金合同轉讓給公司取得福利租房發票，減發工資3500元；另外一方則扣除租房租金1500元。
閱讀更多 勁賞 的文章
