高端公寓產品在2018年迎來了高光時刻。
銳理君以單價25000元/㎡為基準統計發現，全年成都高端公寓（含SOHO與LOFT）的銷量同比實現了5倍翻漲，並在第四季度達到了峰值。
在眾多高端項目中，新希望·D10天府不得不提——去年6月亮相就以“地標”話題引發全城熱議；10月首次推出204套公寓產品，開盤當天去化148套，認購率超7成（72.5%）；據統計，截至2018年底，三個月時間內其公寓產品已成交218套，位居成都第四季度單價3萬+公寓市場銷量第一。
普通公寓產品“快銷”，“行情”固然起了重要推動作用，但對於單價動輒25000元/㎡以上的高端公寓產品來說，“挑客”顯而易見——項目要挑剔客戶，客戶更會挑剔產品。
在挑剔與被挑剔之間，新希望D10天府都經受住了市場檢驗，認可度居高不下。
客群畫像
30-34歲中堅人群買走7成產品
地產橫盤時代，客研的重要性日益凸顯。銳理數據作為行業大數據領先企業，一直將客研作為重要的研究對象。在對新希望·D10天府的客群進行研究後我們發現，其與目前市面上的高端公寓項目客群構成相比有明顯的差異化特徵。
新希望·D10天府首批次公寓產品主力面積段為72-199㎡，能夠匹配多種階段人群的購買需求。如下表中兩個購房案例，雖然有明確的購買偏好和價值訴求差異，但最終都在D10天府成功下單。
銳理君獲得的一手資料顯示，D10天府亮相至今已接待超過3000組到訪客戶，年輕化、精英化是他們的主要特徵，而且老帶新的比例持續增加，業主之間口碑傳播的效應十分明顯：
年輕化：成交客戶中，主力年齡層卡在25-39歲，其中30-34歲購買者佔比達7成。
這一特徵也恰與《2018年中國高淨值人群財富白皮書》的觀點相吻合：中國高淨值人群猛增並呈現年輕化趨勢。新興的高淨值人群置業對地段、通勤效率、圈層環境等有更高訴求，他們居住理念超前，渴望更先進的產品進行匹配。
精英化：到訪與成交客戶中，來自省外一線城市的購買力眾多，而且已成交客戶中不少人都擁有海外求學、工作等經歷。面對這類購買群體的“挑剔”甚至“挑刺”，新希望D10天府通過了層層考驗，而他們也成了項目當之無愧的“忠實粉絲”。
老帶新：這是考驗一個項目成功與否的關鍵因素之一，也是實現費效比的有效渠道。從統計來看，D10天府的老帶新比例達到了35%，對於高端項目而言，老帶新的轉化成功率很不錯。
通過進一步客研我們發現，區域位置、投入回報與成長空間是購房者選擇D10天府的三大核心動力，在兩大訴求上項目的“滿意度”打分很高：
從自用需求出發，時間成本最小化、時間價值最大化至關重要，而對投入回報需求而言，主城核心區域這一地段優勢又能提供更大的保障。不少購房者在接受銳理君訪談時就表示，選擇D10天府很重要的原因之一就是他位於城市核心CBD區域，交通通勤便利，作為成都向東發展的“封面地標”，D10天府與區域內的其它高端項目組合而成的高端圖譜，能全面滿足商業、商務等實際需求。
土地畫像
樓面價top10門檻攀升至13580元/㎡
2018年，成都土地供銷同比大幅上漲，但四大區域中主城區多少有些例外：住宅用地成交同比下跌24.4%，為近九年裡的最低值。還有一個值得關注的現象是，近幾年二環內成交的住宅用地屈指可數，在東大街板塊，2009年後更只出讓過一宗住宅用地，就是目前的D10天府所在地。
供應量縮減的同時價格卻步步上升，樓面價破萬已成為主城區土地的重要標籤，最高紀錄更是達17200元/㎡，土地樓面價top10門檻也攀升至13580元/㎡。這裡同樣以二環內的土地成交為例：
★ 2017年融信溢價60.95%拿下金牛百壽路一地塊，將成都二環內地價刷新至16900元/㎡；
★ 同日，中國鐵建獲得浣花溪板塊34.55畝地塊，成交樓面價13580元/㎡，溢價率81%；
★ 2018年12月陽光城吞下九眼橋板塊16畝住兼商地塊，成交價15940元/㎡，也是2018年成都最高成交樓面價。
妥妥滴“寸土寸金”。毋庸置疑，“低價”也不會是這些高價地塊的“歸宿”。
2016年，新希望的拿地樓面價為9500元/㎡，單憑地價，D10天府項目已經佔了先手，對比其它同類型、同區域地塊，項目“抬高身價”也有了持續的底氣。
在與D10項目相關負責人的交流中銳理君還獲得了一條重要消息，毗鄰項目一宗31畝住宅地塊已平整，並釋放出了即將入市的消息。近段時間前去探地併到D10天府項目瞭解市場行情的房企人員絡繹不絕，不少人對這塊“肥肉”也是“虎視眈眈”。對D10天府而言，這一宗優質地塊的出讓，勢必再次為項目的營銷加分。
項目畫像
成長空間與穩定性成核心參考指標
資源佔有程度高，這是市場選擇D10天府的一個重要原因。除了東大街這一傳統標籤外，彰顯“老成都、蜀都味、國際範”的天府錦城項目已經開工，新興的標籤正貼合未來的更多可能。
D10天府位置示意圖
作為東大街高端軸線上距離天府錦城最近的新高端項目，D10天府229米的住宅建築高度已經引發了市場多番關注，銳理君此前也在《從D10天府的橫空出世看成都地標進化之路》一文中對地標建築的價值與效能進行了深入分析：無論國內還是國外，主城核心地標項目的成長性和穩定性始終更強，這兩大核心指標是客戶做出選擇的重要驅動力。
全球知名地標建築售價
先以北京市場為例，有調查數據顯示，受金融危機影響，2008年北京12月新房（不含保障房）均價相比1月跌幅最大的是六環外，達36%，而城市中心區域二三環之間的跌幅為4%。
再來看同樣按環線發展的成都房地產市場，以2012年遭遇嚴格調控打壓為背景，參考當時的房地產發展狀況，市場房價整體下行趨勢出現，但主城二環內的物業依然保持了較為平穩的價格態勢，相比二環到三環區域具有更強的穩定性。
（說明：考慮當時樓市發展狀況，數據選取了2011年至2013年二環內&二環至三環多個在售典型商品住宅項目作為參考，觀察其成交均價走勢。）
當前，成都明確提出向東向南發展策略，從天府廣場到太古裡再到東大街，成都的經濟、商業、文化中心“東向發展”勢頭明顯，對D10天府而言，更多優勢正接踵而來。
也正是基於這些因素集合，相比開盤時3萬+的均價，D10天府幾次推售均價有所上浮，據悉後期產品價格起跳線還將上調，而且由於產品面積增大，總價也會隨之漲高。在高手雲集的高端市場，2019年新希望D10天府如何保持勢頭？銳理數據也將持續觀察。
新希望·D10天府效果圖
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*免責聲明：本文中所標識的生活圈等區域範圍僅概略表示位置關係，並非行政機關區域劃分，具體以政府文件為準；文中所涉項目成交及客群數據、項目信息及相關承諾僅供參考，具體以項目現場和企業最終公示為準。
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