| 總第1084期
寒冬來臨，存量去化新路徑？
如果萬科一則“活下去”的秋季例會標語，卻讓整個地產行業都感到了蕭瑟秋意的話。近日關於正商“全員買房去化”的消息，則有行業寒風凜冽的意味。
12月3日晚間，一則“正商集團強制所有員工買公寓，從每人的基本工資中扣除60%，不買也扣，無拒絕權利，連續扣5年共60個月……”的消息在微博上掀起熱浪。
在調控壓力下，資金回籠慢，不少房企提出共度時艱，從向供應商攤派任務到內部消化存量，方式大同小異，有說是寒冬裡“抱團取暖”，也有說是“風險捆綁”。
從爆料的正商員工角度來講顯然被認為是後者，爆料者表示，強行扣合同約定好的基本工資，不買也扣，無拒絕權利，公司涉嫌違反合同和勞動法。
隨著事件的發酵，越來越多的爆料出現，並且有正商內部人士以匿名形式接受了媒體的採訪。
總的來說，正商地產本次實行“員工購房辦法”是要全體員工及員工直系家屬購買正商地產旗下所有寫字樓、商鋪、車位、別墅以及公寓等非住宅產品，不限購不限貸，每月直接從員工工資扣除30%-60%作為首付款，共分為五年還清，年利率為8%。
其中，經理級別以及稅前月工資超過1萬元的員工，每月拿出工資60%進行房款抵扣；普通員工每月拿出工資30%-60%進行抵扣，具體比例根據員工自身情況確定；期限都是五年。
根據規定，員工在簽訂商品房買賣合同之日起，將與正商地產簽訂一份借款憑據和購買房屋承諾書，借據每半年結算一次。在所有借款付清之前，員工沒法辦理不動產證。如果員工無法申請商業貸款，正商地產將提供小額貸支持，年利率為8%，期限為五年。
如果員工在抵扣款還清之前離職的，需把剩餘部分還清，購房合同繼續履行；若難以償還，員工可以申請退房，若退房，此前抵扣的工資將無息返還給員工。
另外，若員工購買的房源為現房，並用於出租，在銀行貸款額沒到賬之前，租金歸正商地產所有，銀行貸款額到賬後，租金歸員工所有。
此次曝光的正商內部去化行為，在圈內並非首次也非獨家，在年關將近，房企一般會選擇年底衝刺，出現強壓銷售指標或讓員工購買的情況。
如果爆料屬實，正商如此大面積大力度的“內銷”的確有上頭條的潛質。熟悉正商運作的人士表示，這與之前住宅類產品的限購，正商大規模買進商業用地有關。在公寓、商鋪和寫字樓銷售不景氣的情況下，正商出此對策，也就有了員工的反彈。
對此，正商集團在微博上有過回應：針對此事，正商地產發佈闢謠聲明稱，該微博反應我公司強制所有員工購買公寓，強制從每個員工工資扣除60%一事屬於子虛烏有，純屬虛構。事實是為提高員工福利，自願購房沒有錢的購房員工可向公司申請提前借款，個人可自願從從工資每月扣除60%作為無息還款，屬於員工自願行為，不強逼。嚴重影響了我公司工作和形象。
但隨後這條微博被刪除。再無正面回應。但此舉在內部被宣講為一個增加資產和收入的好機會。
公開信息顯示，正商集團創立於1995年，總部位於河南省鄭州市，主要業務包括房地產開發、工程建設、物業服務、酒店管理、醫院管理、投資和信託基金等。正商集團擁有在港股上市的公司正恆國際，美股上市的公司GMRE，新三板公司興業物聯。
公司旗下的房地產板塊被稱為正商地產，連續幾年銷售額均位居鄭州市第一名。曾經的“鄭州一哥”是建業地產，在進入更多地市後，選擇做“河南一哥”，正商地產繼任鄭州市場的銷售冠軍。
克而瑞數據顯示，2018年1-10月大鄭州房企銷售榜單中，正商地產以177.16億元、23個項目排名第一；建業地產102.55億元、16個項目排名第二；碧桂園以93.66億元，15個項目排名第三。
在中央“房住不炒”的方略下，銀行信貸收縮、拿地款融資通道被封、信託融資成本高漲，2018年房地產開發行業出現了史上最難融資困境。在此背景下，已曝出多家房企出現債務違約。
有業內人士表示，在萬科在喊出“活下去”的口號時，早幾年就已做好了過冬的準備。
從近些年行業發展軌跡，不難看出，不理性的房企在市場、政策變化中往往脆弱不堪。
理性擴張，現金流是王道，但這一點很多房企看不到。
李嘉誠在2007年接受《全球商業》和《商業週刊》採訪時曾表示：現金流、公司負債的百分比是我一貫最注重的環節，是任何公司的重要健康指針。任何發展中的業務，一定要讓業績達致正數的現金流。
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