| 总第1084期
寒冬来临，存量去化新路径？
如果万科一则“活下去”的秋季例会标语，却让整个地产行业都感到了萧瑟秋意的话。近日关于正商“全员买房去化”的消息，则有行业寒风凛冽的意味。
12月3日晚间，一则“正商集团强制所有员工买公寓，从每人的基本工资中扣除60%，不买也扣，无拒绝权利，连续扣5年共60个月……”的消息在微博上掀起热浪。
在调控压力下，资金回笼慢，不少房企提出共度时艰，从向供应商摊派任务到内部消化存量，方式大同小异，有说是寒冬里“抱团取暖”，也有说是“风险捆绑”。
从爆料的正商员工角度来讲显然被认为是后者，爆料者表示，强行扣合同约定好的基本工资，不买也扣，无拒绝权利，公司涉嫌违反合同和劳动法。
随着事件的发酵，越来越多的爆料出现，并且有正商内部人士以匿名形式接受了媒体的采访。
总的来说，正商地产本次实行“员工购房办法”是要全体员工及员工直系家属购买正商地产旗下所有写字楼、商铺、车位、别墅以及公寓等非住宅产品，不限购不限贷，每月直接从员工工资扣除30%-60%作为首付款，共分为五年还清，年利率为8%。
其中，经理级别以及税前月工资超过1万元的员工，每月拿出工资60%进行房款抵扣；普通员工每月拿出工资30%-60%进行抵扣，具体比例根据员工自身情况确定；期限都是五年。
根据规定，员工在签订商品房买卖合同之日起，将与正商地产签订一份借款凭据和购买房屋承诺书，借据每半年结算一次。在所有借款付清之前，员工没法办理不动产证。如果员工无法申请商业贷款，正商地产将提供小额贷支持，年利率为8%，期限为五年。
如果员工在抵扣款还清之前离职的，需把剩余部分还清，购房合同继续履行；若难以偿还，员工可以申请退房，若退房，此前抵扣的工资将无息返还给员工。
另外，若员工购买的房源为现房，并用于出租，在银行贷款额没到账之前，租金归正商地产所有，银行贷款额到账后，租金归员工所有。
此次曝光的正商内部去化行为，在圈内并非首次也非独家，在年关将近，房企一般会选择年底冲刺，出现强压销售指标或让员工购买的情况。
如果爆料属实，正商如此大面积大力度的“内销”的确有上头条的潜质。熟悉正商运作的人士表示，这与之前住宅类产品的限购，正商大规模买进商业用地有关。在公寓、商铺和写字楼销售不景气的情况下，正商出此对策，也就有了员工的反弹。
对此，正商集团在微博上有过回应：针对此事，正商地产发布辟谣声明称，该微博反应我公司强制所有员工购买公寓，强制从每个员工工资扣除60%一事属于子虚乌有，纯属虚构。事实是为提高员工福利，自愿购房没有钱的购房员工可向公司申请提前借款，个人可自愿从从工资每月扣除60%作为无息还款，属于员工自愿行为，不强逼。严重影响了我公司工作和形象。
但随后这条微博被删除。再无正面回应。但此举在内部被宣讲为一个增加资产和收入的好机会。
公开信息显示，正商集团创立于1995年，总部位于河南省郑州市，主要业务包括房地产开发、工程建设、物业服务、酒店管理、医院管理、投资和信托基金等。正商集团拥有在港股上市的公司正恒国际，美股上市的公司GMRE，新三板公司兴业物联。
公司旗下的房地产板块被称为正商地产，连续几年销售额均位居郑州市第一名。曾经的“郑州一哥”是建业地产，在进入更多地市后，选择做“河南一哥”，正商地产继任郑州市场的销售冠军。
克而瑞数据显示，2018年1-10月大郑州房企销售榜单中，正商地产以177.16亿元、23个项目排名第一；建业地产102.55亿元、16个项目排名第二；碧桂园以93.66亿元，15个项目排名第三。
在中央“房住不炒”的方略下，银行信贷收缩、拿地款融资通道被封、信托融资成本高涨，2018年房地产开发行业出现了史上最难融资困境。在此背景下，已曝出多家房企出现债务违约。
有业内人士表示，在万科在喊出“活下去”的口号时，早几年就已做好了过冬的准备。
从近些年行业发展轨迹，不难看出，不理性的房企在市场、政策变化中往往脆弱不堪。
理性扩张，现金流是王道，但这一点很多房企看不到。
李嘉诚在2007年接受《全球商业》和《商业周刊》采访时曾表示：现金流、公司负债的百分比是我一贯最注重的环节，是任何公司的重要健康指针。任何发展中的业务，一定要让业绩达致正数的现金流。
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