青劍湖和尹山湖，這兩個板塊曾經都是園區剛需的首選。
現在，仍有媒體在商業配套、交通設施、教育資源等方面，把青劍湖和尹山湖板塊拿出來對比。
10月，青劍湖龍湖上熙、碧桂園雲棲安縵等多個新盤領預售，房價3-3.5W；尹山湖目前暫無新房在售，但尹山湖北，龍湖首開·湖西星辰今年大概率要開，放風價3-3.3W/平！
據瞭解，尹山湖板塊內九龍倉碧堤雅苑有別墅房源10月待推，泰禾金尊府預計明年才會加推二期房源。
碧桂園雲棲隱山，從名字上來看和青劍湖雲棲安縵應該是同一產品系。該地塊成交樓面價
21933元/平，規劃建設22棟住宅，為全裝修高層、小高層產品。地塊目前已經開始動工，圍擋上透露戶型面積段在100-120平之間，售樓處在建。根據拿地樓面價，未來售價預計超過3W/平。
©實景圖
另外，“近鄰”象嶼12/13號地塊成交樓面價分別為18300元/平、15017元/平，有可靠消息稱象嶼將與綠城合作，預計明年六月份入市，目前地塊都未動工。
©實景圖
在新房交易按下“暫停鍵”的同時，尹山湖板塊的二手房市場近期也從上半年的高熱轉向平淡。
一位資深房產經紀人透露，目前尹山湖優質的軌交房掛牌價大概在3.2-3.5W/平，差一些的在2.8-3.1W/平，個別小區也會高於或低於這個價格。
他還表示，尹山湖板塊二手房今年約上揚了5000元/平，新政後價格有回落，但不是大批量，大部分房源的掛牌價還是以平穩為主，但成交量有明顯下滑。
在尹山湖有新盤入市之前，位於尹山湖北，萬業西的『首開龍湖·湖西星辰』預計今年大概率會將入市。
馬上來看項目測評。
拿地回顧
2019年1月11日，81輪競價，歷時約1小時13分，獨墅湖萬業西地塊由首開龍湖聯合競得！成交總價40.62億，樓面價17868元/平，溢價率28.87%。
項目位置，看下面的圖就明白了。
©地塊位置
湖西星辰具體位於吳中區開發區通達路東側、東方大道南側，是一宗70年產權的純住宅用地。
地塊總建築面積約22.73萬方，最高容積率2.2。
©地塊現狀
經實探，地塊目前正在挖地基的階段，部分樓幢出地塊1.5層，工作人員透露：“工程大概需要2年才能完工”。
地塊東側為萬業湖墅金典，西側為南環橋果品批發市場，北面為華亭夢立方和萬科湖西玲瓏，南側為空地和運河。
©售樓處
售樓處就位於地塊西側靠通達路方向。
實探售樓處
湖西星辰的售樓處在7月中旬左右就已公開，目前只有138平的樣板間可以參觀。
筆者實探，是在10月中旬，售樓處只有4組客戶正在看房。
©售樓處
其中一組客戶表示：“我的社保要到明年2月才滿2年，現在還沒有資格，就是先來提前瞭解下項目的。”
以下是筆者探得的項目信息：
©樓幢圖
- 最新動態：首次開盤時間待定，首開推22#、24#、25#，共3棟裝修高層；還有1-4#、8-9#，共6棟裝修洋房；11-15#，共4棟裝修小高層。
- 放風價格：3-3.3萬/平，總價267萬/套起。
- 交房時間：2021年.
- 總戶數：1952戶，全部為裝修房。
- 物業公司：龍湖物業服務。
©平面圖
- 從平面圖上來看，小區分為南北兩區，中間有河道。北區高層產品；南區為小高層、洋房產品。
- 小區內規劃一所幼兒園，這是個較大的利好。
- 在案場聽到置業顧問說，目前正在驗資（100萬）預約。
©高層效果圖
戶型怎麼選？
廢話不多說，直接上圖：
建築面積約89㎡
三房兩廳一衛
20-28#高層中間戶
建築面積約109㎡
三房兩廳兩衛
20-28#高層東/西邊戶
建築面積約122㎡
三房兩廳兩衛
10-19#小高層邊戶
建築面積約138㎡
四房兩廳兩衛
10-19#小高層邊戶
前兩個是高層戶型，總體來看都比較方正。區別在於109平的主臥多帶一個衛生間，且採光更好一些，購房者可以根據實際預算來選擇戶型。
第三個是小高層的戶型，採光和通透性都要比高層更好一些，電梯廳和入戶廳還有隔斷門，私密性更佳，缺點是衛生間門朝向餐廳，有面積浪費。
第四個是洋房的戶型，四房設計更適合二孩改善家庭，得房率更高，且有更多的歸納空間，比如門口有一個儲藏室，主臥設計有衣帽間。
總結
湖西星辰7月公開售樓處，原計劃10月開盤，但實際詢問時售樓處置業顧問表示開盤時間不確定，入市信心明顯不足。
筆者認為，這個項目今年的小戶型應該不愁賣，大戶型熱度會相對弱一些，主要原因在於：
一來，園區新房供應量激增。
作為園區外溢板塊，尹山湖樓市與園區樓市緊密聯繫。
特別是距離最近尹山湖最近的婁葑板塊，近期該板塊內有純新盤星翠瀾庭攜524套房源入市，備案均價32500元/平，這個價格與湖西星辰的放風價幾乎相差不大。
另外，星翠瀾庭與湖西星辰雖然直線距離相差不到2公里，但周邊生活配套更加便利，板塊優勢明顯。
不過星翠瀾庭沒有小戶型，包括園區其他板塊的一大波供應當中，小戶型佔比仍然很少，如：
- 花語江南的90平僅限人才購買；
- 恆泰雖然這次拿出了近100套小戶型房源，但僧多粥少，且小區品質比較剛需。
因此，湖西星辰89平的小戶型一旦入市，除了周邊地緣性客戶，也會受園區剛需外溢所追捧。
二來，與二手房倒掛不明顯。
湖西星辰北側是萬科湖西玲瓏，上個月鏈家有一套高層裝修房源成交，價格約在3.4W/平。
©鏈家網站截圖
另外，尹山湖板塊目前比較優質的軌交房掛牌價也高達3.2-3.5W/平。
湖西星辰的放風價3-3.3W/平，與周邊二手房的價格相比，倒掛並不十分明顯，預算門檻也要267萬以上，而且交房要到兩年後。
從自住角度來看，湖西星辰的優勢不夠突出，這會讓不少購房者出手猶豫，看房週期延長。
三來，學區是改善最大痛點。
項目雖然離園區很近，但畢竟算是在吳中區行政範圍內，未來不可以考市區重點高中，這是部分改善購房者十分猶豫的一點。
另外，離湖西星辰最近的小學為獨墅湖實驗小學，該學校於2014年9月啟用，步行距離約800米。
利好的是，小區內會規劃一所幼兒園，能基本滿足業主就近入園的需求。
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