【1】樓市政策調整走向公開化，2020年樓市“小週期”成定局
12月10日，根據蘇州張家港房地產權登記中心工作人員確認，張家港地區執行了2年的“限售”政策正式取消。
這就意味著在粵港澳大灣區六大城市接連樓市政策“鬆綁”之後，政策效應正式擴大化，並呈現出“由南向北”傳遞的趨勢。
其實自從11月份，多家官媒連續傳遞“2020年樓市政策將走向因城施策、房地產是經濟增長的壓艙石及經濟穩定器”的信號之後，各個地方就已經開始連續調整樓市政策，我們認為明年將會迎來更大範圍的政策微調。
2020年，樓市“小週期”行情已成定局，這一輪小週期的著力點，就是政策微調！
回顧上一輪中國樓市週期，還要回顧到2009-2016年的五年“大週期行情”，2008年次貸危機爆發，從而迎來“4萬億”救市計劃，在那一次救市計劃中，中國大部分城市的房價基本都實現翻倍，甚至有很多城市是好幾倍。
2009年那一次的“大週期”行情的特點是“多管齊下”：不僅僅是取消樓市限購，同時還有稅收政策的優惠扶持，貨幣政策的連續“降息降準”，從而持續吹大房價。
而2020年這一次僅僅基於樓市政策“微調”產生的行情，我們認為只會是一次“小週期”行情，尤其是貨幣政策的缺席會讓明年樓市走勢少了一個“催化器”。
但是歷經三年之久的樓市需求，一旦在明年集中爆發，仍然具有不可低估的“小宇宙”力量，2020年樓市“小週期”行情幾成定局。
那麼明年買房，哪些板塊最值得關注呢？
我們認為，哪些板塊由於政策壓制需求越嚴重，哪些板塊就越值得買入，因為一旦政策鬆綁，其“報復性”反彈的力度就越大。
【2】城市群時代的“政策微調”，“天南地北”或成最大贏家
新時代的“樓市微調”不同於過往，在經濟下行壓力持續加大的背景下，人口及產業的集聚性會越來越明顯，從而引發了中國快速進入“城市群”時代。
尤其是三大城市群的規劃綱要已經全部出臺，未來將會聚集中國超過50%的就業人口及GDP規模，是樓市投資的首選地帶。
第一，2020年樓市最具“爆發力”的板塊之“海南自由貿易港”，全面對標“香港”。
根據海南省工信廳總工在最新論壇的透露，海南省將會在2020年二季度出臺並實施自由貿易港政策體系，海南的開放程度將會對標“香港”、“新加波”和“迪拜”等。
總工特別強調，“自由貿易港不同於自貿區，是貨物、資金、人流、數據等全方位的開放”，潛臺詞直接把海南對標全世界最牛逼的自由貿易港目的地——香港。
資金可自由兌換，轉口貿易零關稅，互聯網開放等，估計在海南基本上沒有障礙了，未來的海南樓市，缺的只是一個政策鬆綁了。
第二，京津冀政策“犧牲品”：北三縣，2020年有望迎來房價理性迴歸。
如果說自從2016年的新一輪調控中，哪個城市傷害最大，那無疑就是環京地區了：銷售量幾乎歸零，房價直接腰斬，市場直接將其“妖魔化”。
2017年9月出臺的《北京城市總體規劃2016-2035》中，提出“通州城市副中心和廊坊北三縣地區的協同發展”，這給了環京地區打了一劑強心針。
在北京新版城市規劃中，明確提出兩點：第一，北京中心城區的人口及產業要有序疏解到通州及北三縣地區。第二，推動北京基礎設施向北三縣延伸。
如此重磅利好，也無力拉動北三縣房價迴歸理性，核心原因還是在“限購政策過於嚴厲”，2020年的“小週期”行情對北三縣地區意味著一個巨大的機會。
第三，珠海橫琴島，粵港澳大灣區協同發展的“集大成者”，珠港澳深入一體化將會推動該片區“迅速崛起”。
眾所周知，粵港澳大灣區規劃的核心目的，就是要幫助“港澳”快速融入內地，實現區域深入一體化發展戰略，而這個戰略的核心支點就是“橫琴島”。
橫琴島在整個粵港澳大灣區中的定位是：粵港澳深入協同發展區，未來要打造成為香港、澳門、廣東三地的深入協同發展區域，要同時具備三地的基本屬性。
目前橫琴島已經基本實現了澳門單牌車的自由出入，未來還要醞釀出臺香港單牌車的自由出入，一旦出臺，橫琴島將會成為澳門、香港人的直接後花園。
更直接的判斷是，我們認為橫琴島極有可能會在海南之後，成為第二個“自貿區升級為自貿港”的地區，港珠澳協同發展區必然是一個充分國際化的自由貿易港。
第四，長三角的“生態綠色一體化發展示範區”有望後者居上，成為東部地區樓市價值高地之一。
2019年12月1日，《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》正式公佈實施，在這個規劃綱要裡，專門有一章對《生態綠色一體化發展示範區》進行了詳細描述。
而早在11月19日，國家發改委就對這個區域專門有過一個總體發展方案，可以說是“國家重大發展戰略之一”，也是長三角優先發展區域。
綜上所述，在中國逐漸進入城市群時代的樓市“小週期”行情，我們認為“天南地北”之“海南、北三縣、珠海橫琴及青嘉吳地區”是未來最具潛力的板塊，或將成為新一輪樓市的最大贏家。
閱讀更多 大山侃房 的文章
關鍵字: 想象偉大的一平方公里 美好，一直在身邊 澳門
