前幾日，筆者收到老鄉來信。老鄉說自己在深圳打拼這麼多年，最後悔的一件事就是沒買房子，如今攢了幾十萬，想買套房子，房子已經看過了，想諮詢一下筆者的意見。筆者一聽首先為老鄉感到高興，這麼年辛苦工作沒白費，終於攢下了一些積蓄。筆者同時也為老鄉有了理財投資意識而感到高興。但轉念一想，深圳的房價這麼便宜嗎，不用是小產權房吧？！於是筆者開始叨叨小產權房房價大概是商品房的三分之一，但是小產權房存在各種風險，讓老鄉特別留意。
聊天結束後，筆者進一步查閱相關資料，原來深圳特區在2004年就全部城市化，土地性質全部為國有土地，不存在一般意義上的小產權房。但是，為了其他地區農民工群眾瞭解小產權房存在的風險，筆者還是決定有必要寫一寫，千萬別到手的房子跑路了。
什麼叫小產權房？
大產權房：大家購買的普通商品房，國家頒發40、50、70年產權的房子，有產權證（紅本本）就叫大產權房。
小產權房：在法律上沒有明確定義，小產權概念相對於大產權房。
社會上講的小產權房主要包括以下幾項：
1、在農村集體建設用地上建成的，屬於自己的宅基地或者屬於農村集體所有的房子
2.集體企業用地或者佔用耕地違法建設的房子
3.開放商沒有報批、擅自建設的房子
4.尚未取得預售許可就打著“商品房”銷售的房子
本文主要討論第一種小產權房；第二和第三種直接就是違建，大家萬萬不能考慮；至於第四種房子本身價格也不便宜，還存在交了錢、爛尾、開發商跑路的風險，大家萬萬不能考慮。
小產權房為什麼會跑路？因為存在以下風險：
建設階段：無證、無質量
1、沒有《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱“五證”，不能辦理不動產證（紅色房本）
2、房子質量難以保證。工程質量無人監管，開發商偷工減料，房屋質量及物業管理容易出現問題
交易階段：交了買房的錢，只得到租房的效果
1.沒有產權證、不能上市交易，只能本村民內部交易
2.外村人尤其是城鎮戶口居民購買本村房子得不到政府支持
3.私下交易不經過網籤，容易存在一房多賣。賣給張三後，再買給李四，王五等。
4.沒有產權證，不能辦理抵押貸款
5.無法辦理落戶，在教育資源等方面與商品房存在差異
拆遷階段：有補償款也不是你的
1.因為無產權、違建等原因容易被強制拆除
2.拆除即使能有補償，也很難給到買房人
結論是：不能買
如果您堅持購買，請務必注意以下幾點：
1、先調研房屋建造時，開發商是否取得村委會同意，提防是違建。
2、瞭解房屋的利益是否歸全體村民共有，個別人獨佔房屋收益也存在法律瑕疵
3、最好取得政府部門批准房屋轉讓給外村人的書面批覆
4、簽訂買賣合同時，賣方必須配合辦理各種手續。因為萬一發生拆遷、賣方涉訴查封等事情，需要賣方協助辦理公證，證明房子權益在買方。
5、籤合同時賣方的配偶、子女、父母最好全部到場簽字確認，以免存在糾紛。簽字過程錄音錄像。
6、買方一定要自己住進房子，防止一方多賣，也防止拆遷隊不明情況拆除
必要時聘請律師協助盡調及簽訂合同
筆者最終結論：便宜沒好貨，小產權不要碰；堅持要買，注意上述6點；注意上述6點也並不能保證投資安全。
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