12.04 特輯二，未來浙江樓市猜想——房價基石從人口流入流出說起

編者按：房地產短期看政策，中期看土地，長期看人口。人口是基石，是根本，是一個城市樓市健康發展的不竭源泉。有道是：“君不見，鶴崗房價化青煙，一路向下難迴天，曾經繁華東逝水，人口流失蒼茫間。”本期從2010年以來人口流入流出試論未來浙江樓市。

一、戶籍人口在增長，經濟領先的城市人口增量不一定領先

根據浙江省統計年鑑，過去十年間：

杭州市戶籍人口從689.12萬人增長到744.1萬人，增長54.98萬人，增幅7.98%，增量浙江1

寧波市戶籍人口從574.08萬人增長至602.96萬人，增長28.88萬人，增幅5.03%，增量浙江3

溫州市戶籍人口從786.8萬人增長至828.74萬人，增長41.94萬人，增幅5.33%，增量浙江2

紹興市戶籍人口從438.91萬人增長至447.21萬人，增長8.3萬人，增幅1.89%，增量浙江8

台州市戶籍人口從583.14萬人增長至605.4萬人，增長22.26萬人，增幅3.82%，增量浙江4

嘉興市戶籍人口從341.6萬人增長至360.44萬人，增長18.84萬人，增幅5.52%，增量浙江6

金華市戶籍人口從466.65萬人增長至488.97萬人，增長22.23萬人，增幅4.78%，增量浙江5

湖州市戶籍人口從259.98萬人增長至267.06萬人，增長7.08萬人，增幅2.72%，增量浙江9

衢州市戶籍人口從251.24萬人增長至257.88萬人，增長6.64萬人，增幅2.64%，增量浙江10

麗水市戶籍人口從259.65萬人增長至270.19萬人，增長10.54萬人，增幅4.06%，增量浙江7

舟山市戶籍人口從96.77萬人增長至96.9萬人，增長0.13萬人，增幅0.13%，增量浙江11

從戶籍人口增量，我們能看到浙江省城市逐漸被拉成3大集團

第一集團：杭州、溫州

第二集團：寧波、台州、金華、嘉興

第三集團：紹興、湖州、麗水、衢州、舟山

各城市之間戶籍人口演變的趨勢，是各城市之間剛需群體數量的具現，同時也是當前市場房價下各個城市安全係數的一種體現。國內市場和資本都是充分流動的，各個城市之間的房價在一定程度上具有“聯動效應”。從浙江省內各城市歷史戶籍人口對比分析看，第一集團杭州、溫州房價穩健，第二集團寧波、台州、金華、嘉興相對適中，紹興、湖州、麗水、衢州、舟山存在隱憂。

這裡的隱憂也許是城市核心區價格漲幅超出預期不夠理性，也許是城市下屬鄉鎮出現“空心化”，農民進城置業推升城市核心區房價，但下屬鄉鎮樓市價值屬性開始出現風險。

浙江省2010到2019各市常住/戶籍人口對比

二、部分城市常住人口增速出現失速，未來或增長乏力

根據浙江省統計年鑑，過去十年間：

杭州市常住人口從870.04萬人增長到980.6萬人，增長110.56萬人，增幅12.71%，增量浙江1

寧波市常住人口從760.57萬人增長至820.2萬人，增長59.63萬人，增幅7.84%，增量浙江2

溫州市常住人口從912.21萬人增長至925萬人，增長12.79萬人，增幅1.40%，增量浙江7

紹興市常住人口從491.2萬人增長至503.5萬人，增長12.28萬人，增幅2.50%，增量浙江8

台州市常住人口從596.88萬人增長至613.9萬人，增長17.02萬人，增幅2.85%，增量浙江5

嘉興市常住人口從450.17萬人增長至472.6萬人，增長22.43萬人，增幅4.98%，增量浙江4

金華市常住人口536.16萬人增長至560.4萬人，增長24.24萬人，增幅4.52%，增量浙江3

湖州市常住人口從289.35萬人增長至302.7萬人，增長13.35萬人，增幅4.61%，增量浙江6

衢州市常住人口從212.27萬人增長至220.9萬人，增長8.63萬人，增幅4.07%，增量浙江8

麗水市常住人口從211.7萬人增長至219.9萬人，增長8.2萬人，增幅3.87%，增量浙江10

舟山市常住人口從112.13萬人增長至117.3萬人，增長5.17萬人，增幅4.61%，增量浙江11

浙江各城市常住人口在增長，這是城市的潛在剛需，更是城市發展的未來。從常住人口增量看：

第一集團：杭州

第二集團：寧波

第三集團：嘉興、金華

第四集團：溫州、紹興、台州、湖州

第五集團：衢州、麗水、舟山

相對戶籍人口，常住人口增量出現一個重要變化：處於上游位置的溫州、台州在浙江省各城市常住人口增量橫向對比中出現下滑，落入下半區。從增長速度看，溫州常住人口近十年增幅僅為1.4%，台州常住人口近十年增幅為2.85%，落後於浙江省大多數城市。未來溫州、台州樓市剛需增長潛力被一定程度上削弱，

三、戶籍人口和常住人口增幅漲跌互現，未來十年浙江哪幾個城市樓市潛力超出2010-2019？

根據浙江省統計年鑑，過去十年間：

杭州市戶籍人口增幅7.98%，常住人口增幅12.71%，常住人口增幅超出戶籍人口4.73%，浙江1，利好

寧波市戶籍人口增幅5.03%，常住人口增幅7.84%，常住人口增幅超出戶籍人口2.81%，浙江3，利好

溫州市戶籍人口增幅5.33%，常住人口增幅1.40%，常住人口增幅超出戶籍人口-3.93%，浙江11，利空

紹興市戶籍人口增幅1.89%，常住人口增幅2.50%，常住人口增幅超出戶籍人口0.61%，浙江6，利好

台州市戶籍人口增幅3.82%，常住人口增幅2.85%，常住人口增幅超出戶籍人口-0.97%，浙江10，利空

嘉興市戶籍人口增幅5.52%，常住人口增幅4.98%，常住人口增幅超出戶籍人口-0.53%，浙江9，利空

金華市戶籍人口增幅4.78%，常住人口增幅4.52%，常住人口增幅超出戶籍人口-0.26%，浙江8，利空

湖州市戶籍人口增幅2.72%，常住人口增幅4.61%，常住人口增幅超出戶籍人口1.89%，浙江4，利好

衢州市戶籍人口增幅2.64%，常住人口增幅4.07%，常住人口增幅超出戶籍人口1.42%，浙江5，利好

麗水市戶籍人口增幅4.06%，常住人口增幅3.87%，常住人口增幅超出戶籍人口-0.19%，浙江7，利空

舟山市戶籍人口增幅0.13%，常住人口增幅4.61%，常住人口增幅超出戶籍人口4.48%，浙江2，利好

從常住人口和戶籍人口增幅差值看，我們能看到浙江省城市逐漸被拉成3大集團：

第一集團：杭州、舟山、寧波

第二集團：湖州、衢州、紹興

第三加團：嘉興、金華、麗水、台州、溫州

在常住人口增量時，已經提到未來溫州、台州未來存在增長失速現象，未來樓市可能出現增長乏力現象。而在人口增幅對比中，我們發現嘉興、金華從中游水平落入下游水平，這也為未來嘉興、金華兩城市樓市剛需增長蒙上了一層不確定面紗，未來嘉興、金華潛在存在剛需數量不足的風險，當前投資性房產需要謹慎。

舟山、衢州、湖州意外從下半區走到上半區。意味著未來這三個城市定居人口將逐漸增多，意味著更多城市發展可能。區別於杭州、寧波這樣的大型城市，舟山、衢州、湖州或成“小而美”宜居城市典範。舟山這一點符合12月1日發佈中共中央的《長三角洲區域一體化發展規劃綱要》中“寧波都市圈”發展的規劃，未來寧波——舟山同城化、一體化或會加速。而湖州、衢州這裡，與“浙江說房”之前提到的《衢州品牌影響力日漸加深，未來“西區”較老城區房價價差或將拉大》一文觀點一致，政府“築巢引鳳”計劃初見成效，未來值得期待。

備註：以上分析方法單純以人口發展作為評判指標，必定存在偏差，具體到各個城市，各個區域還需要具體問題具體分析。但評判過程中，體現出的趨勢上的一致性，值得我們關注。

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