03.02 商住房為什麼有人說不建議個人買？

SCBZ

根據中國房地產市場情況看，中國商品房種類分三種，1.住宅。2.商業。3.商辦（也稱商住）。

住宅是房地產市場佔比率最高的，需求最大，接受度最高。中國五千年文化的傳承，強調最多的是“有房才有家的概念”，而住宅的出現，就是為了解決民眾住的需求，同而達到穩定社會，安居樂業。

商業分為商鋪和辦公兩部分，商鋪算是解決商品展示，物品銷售，以及民生服務等用途。

辦公主要作為公司的辦公辦事的基地，在辦公室內可以提供相關辦人員辦公，以及某些與公司相關業餘的服務等。

商辦類產品，其實就是市場的擦邊球產品。這類產品在住宅和商業的夾縫中求生。在每一次國家房產政策的收緊，這類產品受到影響是最大的。另外，很多地方也在嚴打此類產品，並且強調不能住人。很多人入手，此類產品，看中的就是小面積，地總價，高回報的誘惑。後續轉手交易，接收人幾乎寥寥無幾。所以不建議買的原因也就差不多這幾個因素

橫琴置業諮詢

商住房的缺陷

　　商住兩用房一般是指房地產公司為了規避風險，將依法批准的商業建設用地改作居住土地使用，以商務公寓或酒店式公寓的形式推出。由於這種房子實質上屬於商業性質，所以不屬於限購令調控的範圍，特別是在實施限購政策的大中城市，越來越受到購房者的青睞。

　　但隨著人們生活水平的提高，住戶對“家”的私密性要求也越來越高，由此商住兩用的矛盾越來越凸顯。

　　雖然開發商宣稱商住兩用房是既能辦公又可以居住的一種新產品，無論是置業還是投資都是最好選擇，無論自住還是出租都很便利。

　　但是對於以“住”為主的購房者買之前要了解商住房的缺點：

　　1、產權年限短

　　商住兩用房的產權一般只有40年或50年，根據《物權法》第一百四十九條規定:“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

　　非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。”所以相對於普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。

　　2、還款壓力大

　　按揭貸款實行的是商業用房標準。商住兩用房首付50％，遠高於首套普通住宅的35％，貸款利率為普通住宅的1.倍，而且貸款年限最多為10年。這就意味著每個月的月還款額將會很高

　　3、置換成本高

　　轉手時不實行稅費按照商用來計算，稅種要多了好幾項，商用轉讓還要徵收營業稅、土地增值稅（差額的20%-50%不等），這也就是說在出售商住兩用的房產時，買家會多付出很多稅費，從而會影響購房者的意願。

　　3、生活成本高

　　商住兩用的房產，實際屬於商業用地，其各方面的生活成本是普通住房的2倍：

　　以上海為例：商業用水費5.5元/噸，電費0.8元/度；

　　住宅用水費2.7元/噸，電費0.47元/度。

　　比如辦理電信寬帶，普通住宅是800元/年，而商住兩用的價格是2000元/年；

　　物業費和公共維修基金也要比普通住宅高，這些費用造成商住兩用房在日常生活中產生的成本比普通住宅高出很多。

　　4、無法遷入戶口

　　商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味著即使周邊區域內有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學。

　　5、無周邊配套

　　根據相關規定，非住宅項目一般不強制性要求設計配套服務設施，例如學校、商業、居委會等，

　　也就是說不會被強制配套幼兒園、學校、醫療機構以及相應的養老服務等。而這無形中造成了業主生活、學習上的不便。

　　6、安全及消防隱患

　　大多數“商住兩用”項目都是酒店式公寓設計，一梯往往容納很多住戶，不僅出入不方便，還潛藏著安全隱患。

　　此外，在建築材料上，標準商業樓由於電和天然氣的用量較大，防火規範要比普通住宅嚴格，但是對於商住兩用房，

　　由於開發商對其規劃用途報的是住宅，並按住宅消防標準審核，這也就意味著，用著普通住宅的消防標準，來建設商業樓，這樣有非常大的安全隱患。

個人建議：

　　1、首套房不建議買商住房

　　首套房通常用於自住，而商住兩用房，存在著產權年限短、還款壓力大、置換成本高、生活成本高、無法嵌入戶口、無周邊配套和安全消防隱患的問題，所以首套房不建議購買商住兩用房。

　　2、從長期投資來看，優質的商用房有投資價值

　　如果你自住的需求解決了，手上有閒置的資金，這些錢沒有合適的用處，可以考慮商住房，例如說市中心，地鐵旁、有商業配套的酒店式公寓，還是有一定的商業價值的。

哼哼哈嘿mei

您好，很高興為您解答

商住房為什麼有人說不建議個人買？首先什麼是商住房？

1、土地性質。 商住房的土地性質一般為商業用地或者綜合用地，而普通住宅的土地性質為住宅用地。商業用地一般用於規劃商業、娛樂、經營性建築。綜合用地一般用於規劃商業和住宅。

2、使用年限。 商業用地是40年產權，綜合用地是50年產權，住宅用地為70年產權。通常意思上的商住房的產權為40或50年。產權年限的計算是從開發商審批地皮開始算起的，加上設計和建設所花的時間，一般到個人手中，產權年限至少會減少3-5年。試想一個40年產權的商住房，減去5年，實際剩餘的使用年限只有35年。

商住房現在是不限購不限貸的，但是首付最低要五成，貸款最長失眠，以及利率是商業率比住宅基準高很多，那首套房為什麼不建議購買商住房？

理由一，國家物權法規定，住宅使用權70年到期了是可以續費延期的，而不是住宅的是根據相關法律賠償的，現在雖說沒有明確規定，但是未雨綢繆

理由二，水電費以及管理費，商住房屬於商業用地，所用的水電都是商業的，比住宅的貴一倍不止，同時管理費也會增高

理由三，現在的商住房一般不準接天然氣，生活成本高也有安全隱患，而且基本商住房沒有陽臺，曬衣服都很難曬

理由四，國家規定只有住宅才可以落戶，商住房是不可以落戶的，那不能落戶孩子也就不能上學了，現在都是學區房了

理由五，商住房一般是投資客買的，很少有人在裡面自住，出租居多，裡面人就魚龍混雜了，同時梯戶比例高，一層樓很多戶數，居住起來舒適度比較差了

為什麼不建議個人買前面就是理由了，基本現在商住房都是公司買，因為公司現在不能購買住宅了，很多公司購買這些房都是當不動產上市或者租給員工，同時資金有問題也可以做抵押

以上是我的見解解答，希望能幫到您，我是深莞惠房產丘生，從事近6年，可以關注我我們一起交流

深莞惠房產置業丘生

當經驗不足的購房者，在面對不同類型房子的時候，往往不知道該如何去取捨。雖然我們也常聽到別人說，建議買這種類型或者那種類型，但真正當自己要去做取捨的時候還是非常的困擾。

比如我們常說不建議大家去購買商住房？這樣簡單的一句話，其實包含了很多的原因在裡面。

今天我們就單獨的來聊一聊，為什麼不建議大家去購買商住房，商住房真的有那麼差勁嗎？

一，什麼是商住房？它和商品房究竟有哪些區別？

房子是我們一生當中特別重要的商品，涉及的金額和涉及到的辦理程序相當的複雜。所以在購買某一類房子的時候，一定要先了解這一類房子。

商住房：在我們房產圈盛傳的商住房，其實就是既可以用來居住，又可以用來經營商業的店面。而

也正是因為它具備了商住兩用的特性，所以和我們的商品房還是有特別大的區別的。歸納如下：

第1個區別，產權年限不一樣。

商住房大多數都是按照商業性質去拿地的，土地使用年限只有40年，而我們的商品房大部分都是70年或者50年。

正是因為這些年限的不同，導致了商住房在土地權限到期之後，怎麼續費還沒有具體的公式。而我們的純商品房土地年限到期之後是可以自動續期的，只需要繳納一筆小小的費用即可。

第2個區別，戶口問題。

商住房一般是不能入戶的，而我們的純商品房是可以落戶的。

換句話說，商住房對於大部分人群來說只有使用的功能。像落戶啊，子女教育呀等等，都不能落實到實處。

第3個區別，換了外套的商品房。

商住房都是以前用於建寫字樓公寓等等，但是由於商品房市場非常的緊俏，開發商就直接把這樣的地塊用來建商品房了。

所以，我們經常看到一些，各種類型的公寓，其實就是因為這些原因造成的，實際上就是商業性質的商住房而已。

面對這樣的換了外套的商品房，它的本質並沒有得到徹底的改變。很有可能它的水電氣物業費都是商用的，都比較貴。甚至還有一些因為原設計不能改動的原因，導致了沒有通天然氣。

……

當然了，商住房其實和我們的商品房還有特別多的區別。比如居住的密度不盡相同，戶型的通透性不盡相同，綠化和小區規劃不盡相同。

無論是哪一種不相同和區別，都要比我們的商品房差很多。完全達不到商品房，該有的功能，該有的享受到居住環境。

二，為什麼不建議購買商住房？

在第一大點，我們把商住房通過和商品房的對比看到了它的區別特別的大，它的缺點也是特別的多。

換句話說，擁有這麼多缺點的商住房，我真的不建議大家去購買。

當然，主要原因還是因為這些瑕疵帶給了商住房更大的影響，歸納如下：

第1個影響，增值空間小，再次轉手比較難。

大部分的商住房都是商業性質的，雖然名字叫做商住房，但是它還是按照商業來處理的。

而商住房在居住體驗上，以及戶口子女教育上都有特別大的瑕疵，導致了它的增值空間是特別小的。

在我們二次轉售的時候，因為商業涉及到特別高的稅費。再加上它的增值空間本來就是特別小，導致了它的流動性特別慢，很不容易再次成功轉手。

第2個影響，拆遷補償特別的不明確。

商住房是商住兩用的，它的拆遷補助一般也是分兩塊來補償的。

如果有土地證，就按照地價和房子修建這兩塊來進行補償。如果購買的時候沒有土地證，一般就只能補償房子的修建這塊了。

但據我們市場上的反饋，由於種種原因限制，商住房大部分都是按照房子的修建來進行補償的。

第3個影響，沒有辦法解決子女的教育。

其實很多朋友買房都是為了讓子女有一個好的教育環境，所以我們才會去搶佔那些擁有好學校的優質房子。

而商住房大部分都是沒有學區規劃的，買了這樣的房子，子女也沒有辦法就近去入學。雖然你也可能聽到銷售員給你承諾，子女是可以就讀某某學校的，但實際上你買了之後會發生特別多的狀況，無法把控。

……

的確如此，商住房我個人是不建議大家去購買的，不僅僅是因為它的居住環境，還有增值空間，再次轉手的流動性，還涉及到了我們子女的一些教育，子女的教育對我們每個人來說都是特別重要的，一定不能忽視。

三，小結

總的來說，商住房雖然也有居住功能，但是它涉及到的資源太少了，不太建議我們普通老百姓去購買。

市面上有特別多的商品房，它無論是從子女教育，以及增值空間或者未來的流動性，以及當下的一個水電氣物業費的收取，和居住環境來說。都是可以輕而易舉取代商住房的。

除非大家手裡有多餘的錢，居住問題，子女教育什麼都已經解決了。還想買一套商住房來進行自己的公司運營或者小生意的運營，那是可以買入的。

畢竟商住房大部分都是小戶型，涉及到的總價相對來說比較低。但是也應該清楚的瞭解到，想要通過商住房來增值套現獲利是不大現實的。

最後，要特別再提醒大家一下，儘量不要去碰商住房。房地產市場本來接下來就開始發生分化了，不是閉著眼睛買房都能賺錢的時代了。

我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！

重慶地產視野

首先，商住房能住，但它不是住宅。

商住房就是商業辦公用地上蓋的房子，開發商申請的也是商業用途，但設計的時候往往打擦邊球，成品全是住宅的樣式，個別項目還能民水民電甚至通天然氣。

這類項目面積比較小，通常就是一個大開間帶一個衛生間，部分設計成loft形式，所以單價和總價往往都比住宅便宜不少。

但是，商住房它不是住宅，土地產權只有40年。有些開發商慢慢開發，實際到手年限可能也就30年左右，甚至低於30年的。住宅用地70年到期後可以免費續期，但商住房，沒這個說法。

其次，商住房的投資價值有限。

早幾年，商住房價格漲得非常快，高稅費（契稅個稅營業稅土地增值稅等等）可以被收益覆蓋掉，但現在不是當年，房地產大環境已經不允許大漲，商住房這種房子稅費非常高，而且很難轉嫁。

那麼投資商住房就一條出路，賺房租，但房租相對於投入，回報週期是比較長的，所以投資商住房要做好長期持有的準備。

在這個前提下，我們再考察不同商住房的投資價值。

在房地產開發的初期，有些緊挨著城市商業中心的商住房，如果對比周邊的住宅，你會發現，商住房的價格往往要便宜三到四成，這就是差距。但由於地段優勢明顯，城市的中青年白領很喜歡這類房子，房租還是比較可觀的，這類房子算得上是優質資產。如果以租售比來衡量，它的回報週期比住宅還要短一些。

小陳的看房日記

最近接受了多起的”商住房“業主諮詢，常常上來就問，”律師，開發商欺詐銷售，賣的時候告訴我們是公寓，怎麼現在變成了商辦房了呢？我買來可是要解決我的剛需住房要求的啊……“

這類房子在市面上叫”商住房“

對外宣傳可商、可住

最大的優點是：登記的建築面積小，但是實際可使用的面積非常大，一般為登記面積的2倍；對外稱：loft公寓，白領公寓，單身公寓等

而且，這種房子總的標的額相對於住宅來說，比較小，比如在上海，同樣使用面積為100平方左右的住宅，至少300+萬；而這類房產大概也就要100萬左右

在一些大城市，還有一個”剛性優點“，那就是”不限購“

所以，這類房子是很多年輕人、或者養老老人的首選。

解釋清楚這個事，要分這麼幾部分：

（一）城市土地類型：

依據城鄉規劃法、土地管理法的規定，咱們國家城市用地分為2大類、8中類、14小類

我只列幾類和咱們普通買房人最密切相關的土地性質及使用年限：

（1）居住用地七十年；

（2）工業用地五十年；

（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；

（4）商業、旅遊、娛樂用地四十年；　　　

（5）綜合或者其他用地五十年。

（二）城市房屋使用用途：

(1)廠房

(2)倉庫

(3)商業用房

(4)服務業用房

(5)辦公用房

(6)住宅

(7)教育用房

(8)文化用房

(9)醫療用房

(10)科學實驗研究用房

(11)其他

您看了上面這些內容，就會發現：

我怎麼找不到一種土地類型叫”商住“

我怎麼找不到一種房屋使用類型叫：商住”

答案很簡單，因為，咱們國家還真是沒有一類房屋叫：商住房

要麼商，要麼住

在此提醒各位要買房的業主：入市有風險，買房需謹慎！

囉嗦一嘴，我們已經幫著江浙滬不下10幾個樓盤的“商住”業主維權完畢了，結果，你懂的

房產那些事磊哥

商住兩用房優點

1、周邊商超、公共交通方便 相較於普通住宅，商住兩用房因為兼具了部分商業的性質，所以周邊的商業配套具有先天的優勢，而且選址也一般更偏向年輕人、上班族的需求，無論是生活配套還是交通出行，都越來越適合人們的生活。

2、面積小，單價低，帶裝修商辦房因為面積小，容積率比較高，所以房價相較住宅低，總價也低，再加上裝修交房，基本可以實現拎包入住，能夠減輕購房者的經濟壓力。

3、不限購，不限貸，無購房限制 越來越多城市實行購房資格的限制，無論是限購，還是限貸，只要不滿足條件就失去了購買普通住宅的資格或者是因為非首套房而在購房資金壓力上倍增。而購買商住兩用房價格既便宜，也不受政策限制的影響，還能實現很好的投資或者居住要求(這裡很多一線城市已經實施商住的限購和貸款，但是依然可以通過公司主體進行購買)

4、可以生活居住，也可以註冊公司 因為房子本身的性質，以投資為目的的話，不僅可以出租給個人，還可以出租給公司，租戶廣泛，租金較高，一般可以實現以租金養房貸的效果。這也是很多投資客選擇商住兩用房的原因所在。

商住兩用房缺點

1、一般不能落戶 商住兩用房區別於普通住宅之處在於它無法實現落戶，無法實現遷入戶口的目的，自然也沒有辦法解決學區問題，無法獲得入學資格。

2、首付比例高，貸款年限短 商住兩用房的首付比例要求一般為50%，貸款年限最多為10年，貸款利率也是普通住宅貸款利率上浮10%，而且商住兩用房貸款時還不能申請公積金貸款。總體算下來，其購置雖然總價低，但是受限也是比較大的。

3、生活成本高 商住兩用房雖然是商業和住宅的統一體，但水、電、氣等費用還是採用的商用標準，所以從生活成本上來說，要遠高於普通住宅。

4、轉讓契稅高 作為具有商業性質的商住兩用房，在涉及到費用金錢上的問題時，一般都按商用方式來計算。在二手轉讓的過程中，稅費要比一般商品房高。不僅如此，商住兩用房轉讓還要徵收營業稅、土地增值稅等。

5、居住環境問題多 商住兩用房面積小，居住密度較大。商住兩用房的一層可能有6-20戶的業主，居住人口的增多，隨之帶來的嘈雜複雜的生活環境對其他人的生活是肯定會產生影響的。再加上商業屬性，可能會出現有些公司或者是商戶運營時間到很晚，難免會打擾其他業主休息。

房產顧問劉靜

1.產權問題:公寓產權按照土地規劃一般在40年或者50年，而如果你是為了居住而去選擇購買公寓的話，那與住宅70年的產權肯定是無法相提並論的。而且最主要的是，住宅的產權到期後是確定可以續費的，而公寓目前並沒有詳細規定，而且公寓是90年代才開始的，第一批購買公寓的朋友產權也未到期。所以嘍，既沒有規定，也沒有先例參考，屬於一個不確定的問題。

2.居住問題:正常來講，公寓的水電等都是執行商業標準而非民用標準，所以這一部分會有一些額外的支出。再就是公寓一般採用兩梯多戶的設計，而且公寓一般最低也是小高層，密集的人群下會顯得相當的擁擠，同時因為一層樓中居住密度高，一般而言噪音、異味等等都是難以根治的，即便是管理到位也不可避免。同時公寓的居住者一般是租客，說的難聽一點的話就是啥人都有，素質無法保證!

3.家庭問題:我們一般在一個城市買房想的是要在這裡定居，而定居就意味著戶籍問題必須要解決，而公寓是無法落戶的這個大家應該都知道(在各地人才戰中可能會發生改變)，所以這是公寓和住宅所不能比的地方。另一方面定居後自然考慮成家生子，這時候學區便又成了一個問題，因為不能落戶那麼自然劃學區跟你也沒有任何關係。

4.買賣問題:從購買而言，如果真的有人是因為買不起住宅而想買公寓的話，這個想法並不能如願!儘管公寓建面小，但是首付比例高，換算下來的話相比一套建面為公寓建面兩倍的住宅來說，首付價格基本是相差無幾的。而因為公寓的以上特殊性，所以公寓基本是沒有轉手的可能的。

歡迎在評論中發表自己不同的觀點。

珠海樓市視野

商住房不建議買，是相對於商品房來說的。

商住房就是商業住宅，它的土地使用年限為40-50年；正常的商品房住宅土地使用年限為70年。

他們的產權性質不同 。商業住宅屬於非普通住宅。

初次購買或者轉讓時的契稅按照3%收取。而商品房住宅為1.5%；如果國家開徵物業稅、土地增值稅，商住房的標準也會比住宅高。

商住房大多不能申請公積金貸款，但是也有少數項目在開發商的努力下能夠辦到。另40年產權或者50年產權的住宅，如採用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，最長貸款年限10年。

商住房其水、電、暖等使用費用都將採取商用價格。所以，對於購房者應該在購房時詢問清楚。目前，開發商大多在前期開發中採取相應的補救措施，能按民用價格繳納。

商住房無法遷入戶口。沒有學位學區。而商品房則都有。

希望能夠幫到你。

關注我，我是羅賓漢拿，感謝一路陪伴。

羅賓漢南

說的商住房應該就是商業產權的類住宅，如果沒有足夠的閒置資金，不建議個人購買！

1、商業產權，年限只有40年！

2、商業產權，持有成本高！物業費至少比住宅高50%，大多高出一倍以上；水電氣價格也比住宅高！

3、商業產權，資金佔用成本大！商業產權不動產，購買時首付不應低於50%，貸款利率也比住宅高很多！

4、商業產權，最最最關鍵的是再交易環節稅費高！出奇的高！高到出乎你想象！其中：契稅，3%，按交易總價計取；營業稅，5.5%，按交易差價計取；個人所得稅，20%，按交易差價計取；土地增值稅，30-60%，按交易差價與購入時不含稅總價的比值計取。以上合計最低58.5%，最高、最高我也不知道！稅費高到你捨不得套現，高到你只能持有！

當然，如果是企業購入商業不動產，方法得當，還是可以的！

關鍵字: 住宅 有家 房產