在發展中解決問題還是有定力先調結構再發展，研究金地像極了研究當今的中國經濟。公司作為老牌房地產龍頭，2010-15 年管理層變動、險資入住、戰略相對保守，且產品定位偏高端受調控影響較大，發展降速，16 年週轉提速甩清“包袱”，17 年重啟擴張步伐，公司亦具備高質量週轉基因，未來幾年或是“輕裝上陣”的價值型龍頭。
櫛風沐雨，三十而立，資產端擴張主要靠資本積累、無息槓桿推動，近兩年週轉提速則進一步推升銷售端增幅。櫛風沐雨，三十而立。公司是一家老牌龍頭房企，1998 年成立，2001 年上交所上市，並開啟全國化佈局，之後迎來9 年的高速發展期；2010-2015 年，管理層變動、險資入住、戰略相對保守，且產品定位偏高端，受調控影響較大，公司發展降速，期間總資產/全口徑銷售額分別僅增加至1.9X/2.2X，均遠低於其他龍頭；2016 年借行業回暖春風公司週轉提速，順勢甩清“包袱”，17 年加槓桿重啟擴張步伐，18-19H1 持續逆市擴張，未來幾年或是“輕裝上陣”的價值型龍頭，截至18 年底，公司總資產/全口徑銷售額較2010年分別增加至3.8X/5.7X，其中資產端擴張主要靠資本積累、無息槓桿推動，近兩年週轉提速則進一步推升銷售端增幅。
土儲充裕且聚焦一二線及強三線，17 年以來拿地逆市擴張且潛在盈利能力仍有保障。公司2015 年之前是典型的“順週期”拿地策略，拿地力度與行業景氣幾乎同步，但本輪週期呈現出“逆週期”拿地策略，對應16 年高點適當收斂拿地，17 年後加槓桿逆市擴張；城市佈局上堅持深耕一二線，18 來適當加大強三線的下沉以擴充城市佈局廣度；方式上延續大力合作拿地，15 年之後拿地金額權益比基本穩定在40%-50%之間；拿地質量上，潛在盈利能力略有下滑，但降幅可控。整體來看，公司17 年來有質量地逆市擴張或助力後續銷售維持較高增長。
銷售規模增長以城市深耕為主，擴張為輔。2010 年至2018 年，公司全口徑銷售額增長473%至1623 億元，佈局城市數量由12+城增加至54 城（2019H1，萬科/保利已分別覆蓋74/104 城），城市擴張相對偏謹慎；公司TOP15 城簽約銷售額佔比約82%（項目表口徑），結構較為集中，其中13 城2018 年銷售市佔率較2010年均有不同程度提升，東莞、南京、金華等增幅均超3%；整體而言，銷售規模增長以城市深耕為主，擴張為輔。得益於17 年後拿地逆市擴張，未來一兩年可推貨值相對充裕或助力銷售維持相對較高增長，結構上強三線貢獻或有提高。
探索商業地產和金融等領域，多元發展相輔相成。具體來看：a. 商業地產以金地商置為平臺，專注於商業中心和產業園鎮，截至2018 年，商業綜合體項目23個、總建面約220 萬方，產業園鎮類項目共13 個，總建面約130 萬平；b. 穩盛投資專注於中國房地產市場投資，截至2017 年，累計管理規模摺合人民幣341億元；c. 金地物業穩居全國百強物業top10，盈利能力持續改善且仍有提升空間，截至2019H1，合同管理面積近2 億平米。
投資建議：公司2016 年借行業回暖春風週轉提速，順勢甩清“包袱”，17 年重啟加速擴張步伐，快速實現土儲擴充且潛在盈利能力仍有保障，當前可售貨值充足且聚焦一二線城市及強三線，或助力後續銷售維持較高增長；另外，公司融資優勢較為顯著且相對估值優勢突出（2020PE=5.0X、市值較NAV 折價約40%），亦具備高質量週轉基因，未來幾年或是“輕裝上陣”價值型龍頭。維持“強烈推薦-A”投資評級，短期目標價 17.78 元/股（對應 2020PE=7X）。
風險提示：銷售增長不及預期，股權結構存在不確定性，分紅比例不及預期。
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