年底年初，不甘寂寞的五象南樓盤動作頻頻。
比如，號稱9字頭精裝房的印象愉景灣、彰泰郡；8字頭起精裝改毛坯的建工城；精裝費用只要650元/㎡的萬科星都薈；不再傲嬌“一口價”促銷的榮和五象學府；以及公寓大甩賣的龍光玖瓏郡。
儘管這大部分喊出來的只是噱頭，但樓市降溫以來，相比18，19年上半年的高峰期，19年底20年初的五象南諸盤多少顯得有點措手不及，甚至狼狽不堪，有人說，原來，行情洶湧的時候，五象南們在“裸泳”。
導火索，建工城“精改毛”
經過無比漫長的蓄客週期之後，建工城終於在2019年8月31日“首開”，帶精裝單價11000元/㎡左右。12月29日，推出1棟號稱8字頭起的毛坯房源（其實主力價格在9500-9800元/㎡之間，看付款方式還有折扣）並迅速售完。
嚐到甜頭之後建工城繼續加大毛坯房源的推售力度，目前在接受預約，1月中旬開盤的樓棟達到4棟，毛坯備案價在10000/㎡左右。
建工城是五象南板塊體量最大的住宅項目，它由精裝改成毛坯銷售對五象南樓市的影響可以說是非常大，首當其衝的便是再往南大概2.5公里外，精裝主力售價10000元/㎡左右的印象愉景灣；其次是位置更好但價格更高的榮和五象學府、萬科星都薈以及彰泰郡這三個項目。
看房人群
衝擊波，五象南房價回調
建工城精裝改毛坯，單價10000元/㎡左右。
彰泰郡短暫推出過一波“9字頭”的促銷活動，推出時確實吸睛無數，但經過購房網友實探之後，發現真實成交單價12000+，說是送車位……。
榮和五象學府也開始推“新春特惠一口價”活動，活動房源精裝價格在11267-12534元/㎡之間（再綁車位）。
萬科星都薈隨著備案價提升，精裝部分價格在持續降低，目前部分房源精裝價格在650元/㎡左右。
印象愉景灣則是面市以來就各種花式促銷。
除了印象愉景灣沒什麼變動和萬科星都薈房價略有漲幅之外，其餘樓盤真實成交價格在下降，以彰泰郡和榮和五象學府為例，2018年上半年和2019年上半年真實成交單價超過13000+（再綁車位）。
而建工城精裝改毛坯銷售之後，單價回調明顯，幅度達到1000-2000元/㎡之間，扣減精裝部分之後，真實房價仍然下跌。
平樂大道
為什麼是五象南？
在南寧樓市其他板塊和樓盤逐漸鳴金收兵的大背景下，五象南為什麼還在“戰鬥”？主要有兩個方面的原因，一是因為五象南的定位相對特殊；二則和開發商們的貨量有關。
五象南在五象新區的南部，具體範圍是繞城高速、外環高速和那安快速路圍合而成的一大片區域，形狀，類似一口鍋或者一把茶壺，繞城高速另一側是五象湖公園板塊。
開車去五象南的話有三條路可以選擇，走平樂大道一路往南，開到平良立交超過綠地國際花都之後就算進了五象南的地界了，繞城高速和外環高速之間，平樂大道這5.5公里是五象南的主幹道。另外華興路和振邦路也可以達到五象南部分區域。
在廣西自貿區南寧片區的功能分區中，五象南的規劃定位包含加貿物流、綜合保稅區以及數字經濟三大板塊，三大板塊面積達到30.85平方公里。其中，加貿物流+南寧綜合保稅區也就是我們常說的“東盟國際物流基地板塊”，但五象南完整的描述還包含數字經濟板塊。
功能分區圖
功能定位以國際物流、加工貿易、數字經濟為主，五象南的居住用地大多集中在平樂大道-華興路-振邦路之間，佔比不大，居住其實並不是五象南的核心功能定位，而且公共服務配套設施相對較少。
主打物流顯然不是五象南住宅的加分項。但為什麼主打物流和加工貿易的五象南在2018、2019年賣得還挺好？而且還能高溢價（外收）？
這和龍崗崛起的原因大致相似：供應結構導致的局部火熱，2018年五象湖板塊除了彰泰府之外幾乎無房可賣，需求只能往龍崗和五象南外溢，而五象南尤其是五象學府和彰泰郡這兩個項目在物理距離上離二十四城、國際花都和魅力之城並不太遠，所以造成了即便有外收有捆綁，項目仍然熱銷的現象。
但在潮水褪去之後，五象南房價還是要回到他的真實價值上來。
五象南土地規劃圖（黃色為居住用地）
還有哪些板塊，哪些項目的價格相比2018年、2019年上半年其實是下降了的？歡迎留言討論。
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