浦東的未來
需要擔心嗎？
文 | 楊六娃
當我們聊起上海浦東，一般都會在前面加個“大”字，叫“大浦東”。
首先是因為浦東真的很大，全區面積1210平方千米，常住人口550萬，轄12個街道、24個鎮，是上海面積最大的一個行政區。
其次是因為浦東真的很厲害。
從上海各區的GDP來看，2018年，浦東新區生產總值就已經突破萬億，達到了10460.09億，增速也領跑各區接近8%。
這是個什麼樣的規模呢？如果當年允許大浦東參加全國城市GDP競賽，它都能排到第16名的位置。
這樣的地域和經濟規模，等於在上海內部硬生生規劃出了一個強二線城市。
總之，不管從哪個維度看，大浦東都是上海不可或缺的一股力量。
比如樓市，2019年前灘和臨港新城的火熱，讓人對浦東的勢能歎為觀止。
但話說回來，凡事不能看錶象。
如果只看土地市場，大浦東，卻突然在2019年失去了聲音。
01
浦東的1210平方千米的面積，佔了上海土地面積的1/6。
按照概率來算，如果上海出讓了6塊土地，其中應該有一塊就是浦東的。
但是，2019年上海出讓的66塊含住宅土地中，只有2塊在浦東。
而且一塊在川沙，一塊在祝橋，都是外環外的位置，以目前那邊的人氣和配套來看，很難掀起什麼大的風浪。
如果2020年的土地供應端，浦東依然如此保守的話，等到開發商手裡的土地儲備消耗殆盡，整個大浦東的新房很有可能出現徹底斷供。
一般情況下，麵粉供應被掐緊只有兩個原因，要麼是因為規劃的住宅土地不夠了，要麼是因為浦東市場上的新房供大於求，有比較強的去庫存需求。
想想浦東那麼大的土地面積，好像第一個原因站不住腳。
那會不會就是第二個原因，浦東市面上新房銷量並不好，導致庫存擠壓太多了呢？
為了弄清楚這個問題，我們先看整個2019，上海賣掉了63770套新房。
這個數字放在任何一年都是不差的成績了，整個新房市場的回暖毋庸置疑。
當我們把成交結構按行政區來分開看，會發現一個和土地供應情況完全相反的結論——
2019年浦東的新房成交量高達13355套，佔據了上海整個新房市場的21%。
更關鍵的是，整個浦東在2019年的新房供應量只有11895套。
所以，大浦東的新房市場依然是供不應求的一個狀態。
事情分析到這裡，我們好像走進了一個死衚衕，既不是市場結構問題，也不是供應端的問題。
等等...
浦東的土地供應，真的沒有問題嗎？
我重新翻開上海2035年的大規劃，從上海市農業空間規劃圖來看，雖然浦東的地很多，但有一半空間都是預留給農業空間的。
因為生態和農業空間的存在，浦東的一大半地方，都是限制建設區域。
顯然，我走入了一個誤區。
02
土地多，不代表住宅用地多。
浦東看起來發展空間無比巨大，但因為耕地的制約，實際上給到土地開發的空間一直是被嚴控的。
關於土地開發，浦東可是新中國第一個吃螃蟹的人。
1993年，浦東的面積還只有532.75平方公里。
它是第一個嘗試“土地批租、滾動開發”的全新開發模式的，很短的時間內，就吸附了社會上大量的熱錢資金和長期投資項目。
站在現在往回看，浦東的這一步棋，的確點石成金，一招就激活了這片沉睡數百年的土地。
關於浦東的豪邁，那段時間流傳著一種說法，“一天能批四五塊地，15分鐘完成一項審批，蓋出一個章。”
據統計，截至2001年，土地批租、滾動開發模式基本結束，浦東共計成片出讓土地88.6平方公里，佔同期土地出讓總面積的80%左右。
政府投入了61億，最終吸引到800多家中外資房地產公司，和總量400多億元的房地產開發資金，為整個浦東的開發，打下了堅實的地基。
20年後，也才有瞭如今的陸家嘴金融貿易區、金橋開發片區、外高橋保稅區、張江高科技園。
浦東新區的崛起，成了中國城市化的一個新象徵。
但是，困惑也隨之而來。
錢有了，人來了，土地也開發很多了，但浦東的未來就只是摩天大樓和住宅嗎？
如果土地賣完了，房子也賣完了，下一個增長點又在哪裡？
再進一步想，城市開發的上限究竟在哪裡？
浦東後來的的選擇，其實已經給到我們一些啟示了。
03
城市化初期的成果再怎麼斐然，其背後都是粗暴的野蠻生長，就好比厲兵秣馬打下的江山，如果不快速切換到守業模式，權力只會迅速崩塌。
2005年6月21日，沒有停下腳步的浦東吃下了第二隻螃蟹，它又成為全國第一個綜合配套改革試驗區。
浦東開發的重點，從追求硬實力轉向追求軟實力。
那個時間段的浦東做了三件事：
一 ，土地出讓的節奏開始放緩；二，以整合郊區工業園區為切入點，實現工業向園區集中；三，大規模的宅基地置換和復墾。
這三件事一起做的結果就是，讓開發速度過快的城市緩一緩，讓地區的產業效能以及城市農業生態好跟得上。
是不是很熟悉？
沒錯啊，這其實就是最近兩年經常被提及的“產城一體化”，早在十幾年前，在浦東就已經有了雛形。
只要有錢，只要有人，保證土地的開發速度很容易，但是，真正的城市開發並不在於速度，而是城市、產業、生態不能有任何一塊短板。
這也是城市開發最大的難點——
增長不難，難在剋制。
2009年4月24日，國務院復批南匯併入浦東。
浦東新區一夜之前由原先的532.75平方公里增至1210.41平方公里，大了兩倍多。
但2009年到2019年這十年，浦東並沒有把重心放在蓋樓賣樓上，而是放在了城市更新、區域轉型、公共工程之上。
土地端口方面， 不僅劃定了30.17萬畝永久基本農田，還開始推動建設土地減量化運動。
全國這麼多開發區，只有浦東最先做到了剋制。
04
2009年南匯劃入浦東後，至今十年來，大家知道總共出讓了多少地塊嗎?
只有715塊，土地總面積33.2平方公里。
而且65%的土地都出讓在2015年之前。
對比上文我提到的1993年到2001年這八年，上海浦東出讓土地面積88.6平方公里。
幾乎是斷崖式的下降。
其中規劃包含住宅的土地有226塊，看起來也不少啊，對嗎？
但是，除去動遷房、租賃住房，過去十年，整個浦東出讓的商品房宅地，只有62幅。
換句話說，過去拼命造住宅的邏輯變了。
如今商品房在浦東的城市開發中的佔比，居然連十分之一，都不到。
而且，再回到2019年的浦東土地出讓，全年只有兩幅，2020年，大概率也是差不多的數字。
商品房開發的佔比，越來越小。
寫到這裡我才發現。
原來，不是大浦東突然沒有聲音了，而是在城市開發的舞臺上，商品房這個品類，慢慢地沒有聲音了。
05
中國目前有九萬家房企，80%以上，都是靠開發商品房起家，和20年前的浦東一樣，他們經歷了最好的時代。
但隨著城市開發摸到了天花板，他們賴以為生的住宅開發，走到了窮途末路。
而且用不了多久，也許只要十年，九萬家房企中，只會做住宅的六萬家會悄無聲息地倒掉。
同時，在上海的某些地方，商品房也將正式成為歷史，那個時候，我們能買到的房子也許只會在二手房市場上流通。
所以，我們越來越多看到房企們在轉型，比如一直在公建和物業領域深耕的萬科，比如已經成為中國最大的K12教育集團碧桂園。
我們也看到不少項目在打破傳統住宅的邊界，住宅公建化正在醞釀一股浪潮，比如中鷹黑森林，比如中興路一號。
城市在變化，城市的開發邏輯也在變化。
不適應這種變化，只有被淘汰的下場。
時代的背景底色在不斷變幻。
對於普通人來說，我們不一定非要做引領潮流的那個人才能生存，適應，就能很好地活下去。
你要適應，商品房的房價未來很難暴漲暴跌了，表面上是因為政策，實際上是因為城市開發已經到了天花板，商品房越來越少，沒有搖號、沒有搶房、沒有日光的時代，二手房市場為主的房價會更加理性。
你也要適應，隨著供應量會越來越少，眼下一線城市的優質新房項目才是真正的硬通貨，畢竟房齡會成為以後影響二手市場的關鍵因素。
你可能還要適應，未來幾年也許會出現更多公建化的住宅產品，它們的特點有：極小型地塊、開放式社區、公建式結構和立面、非標準化的戶型。
如果你遇到了這樣的產品，不用太謹慎，大可以擁抱變化。
反過來說，開發商的內部研發更加要擁抱這種變化，否則下場我剛才也提到了。
好了，今天這篇文章從大浦東“失去聲音”說起，自然也要以大浦東作為收尾。
按照規劃，到了2035年，東站的建設會把浦東虹橋兩個機場串聯起來，通勤會更加方便。
而且，浦東的森林覆蓋率將會達到25%，這個比例意味著，我們每個生活在浦東的人，都會擁有不少於20平米的綠化面積。
好像，浦東其實並沒有失去聲音。
大音希聲，大象無形。
未來的浦東，聲音會更加優美。
未來的上海，會有一幅更加精緻的城市面容。
主編：楊六娃
主筆：楊六娃
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