小易論樓市
這兩天有一位粉絲向我傾訴買房經歷。在看完我的文章之後，她非常懊悔自己之前做出的錯誤決定，我覺得這個事例比較典型，特拿出來和大家分享。
這位粉絲在合肥高新區買了一套200平米的房子，準備留給父母住，在距離不遠的政務區恆大華府又買了一套200平米的大平層，目前自用。經過一段時間的居住，她發現周圍環境和房子戶型都不甚理想，升值潛力也遠不如同小區的中小戶型。
聽完她的敘述之後，我當時的第一感覺，一是她真有錢，二是她真有點“浪費”（希望不要打我）。其實每個人在購房的時候，對居住條件舒適度和生活配套便利性上都有一定的考量，這會導致他在選擇物業的時候多少忽視掉一些投資成分，但我想這並不代表他不重視物業本身的升值潛力。
我在給大家提出購房建議時，無法完全站在當事人實際需求角度去分析，只能更多從投資最大化方面來考慮，所以對於自住，我一般不過多發表意見。
但是從投資角度來講，這位粉絲顯然犯了大忌，超大戶型從來都不是房產投資的良好標的，除了收益相對較低外，變現週期也會很長。
在這裡，我建議大家一定要投資剛需房，那麼什麼是剛需房呢？其實在不同歷史條件下，剛需房也有不同的定義，但要義只有一個，那就是市面上需求量和交易量最大的那一類房子。
隨著人們收入增加及生活水平的不斷提高，城市居民住房面積會越來越大。以前可能住60-70㎡的房子就是剛需，現在就需要80-90㎡，不久的將來這個數值可能還會進一步提高，但這大多是針對以居住屬性為主的三四線城市而言的（公號“小易論樓市”《合肥周邊三四線城市房地產值得投資嗎？》）。
合肥經過去年房價的暴漲，本來具有改善能力的家庭卻只能購買剛需房，這說明房價高速上漲的城市，其剛需在通往改善的道路上，註定每一步都會走得非常艱難。
合肥房產的剛需位點
我統計了過去7個多月來合肥二手房的實際成交數據，樣本數為1284個。其中2室戶型，成交數量為529個，佔比41.2%；3室及以上戶型成交數為559個，佔比43.5%（公號“小易論樓市”《合肥不同戶型二手房成交數據分析》）。
改善性住房需求在合肥房地產市場已佔有相當大的比重，說明人們對居住條件改善的願望十分強烈。
所有成交中，總價在60-190萬區間的數量為1003個，佔總數的接近80%， 110-160萬這個區間佔總數的近40%，整體呈正態分佈。
在130-140萬區間，成交達到最高，在總價超過190萬這個節點，成交量大幅下降。總價超過190萬的成交只佔整體成交量的16.3%，超過250萬的成交僅有5.5%，而超過300萬的才2.3%。
在2室戶型的所有成交中，60-95㎡這個區間成交的數量最多，總共是434套，佔比82%。75-90㎡區間成交247套，佔比接近一半，其中80-85㎡是成交量最大的區間。在超過100㎡以上的面積，鮮有成交，僅佔所有成交的1.9%。
在3室戶型的所有成交中，80-140㎡這個區間成交的數量最多，總共是444套，佔比79.42%。因為超過90㎡的這個節點，無論新房還是二手房的契稅都會有所增加，所以我們看到在80-90㎡的這個區間依然有相當的成交量。
在高層普遍公攤較大的情況下，其實在80-90㎡的這個區間做成三房已捉襟見肘，這真是心酸的改善。
我們可以看到在90-100㎡的區間成交量最大，而80-100㎡區間成交量為220套，幾乎是80-140㎡區間的一半，接近所有成交量的40%。
在100-140㎡的區間則基本上是平均分佈。這說明市場上需求最旺盛的區間是80-140㎡，剛需改善的區間是80-100㎡，品質改善區間則是100-140㎡。
總面積超過140㎡的成交量大幅下降，只佔整體成交量的13.1%，超過170平方的成交僅有4.3%，而超過200平方的才1.3%。
在二手房總價110-160萬、2室戶型面積75-90㎡和3室及以上戶型面積80-100㎡區間，有著最為密集的成交，我稱之為合肥房產的剛需位點。
在總價超過190萬、2室戶型面積超過100㎡以及3室及以上戶型面積超過140㎡的區間，成交大幅減少，並且有隨數值的提高成交量加速降低的趨勢，這些區間我稱之為敏感位點。
投資剛需位點附近，遠離敏感位點區域
玫瑰園產品是綠城進入合肥之後的第四個鼎立之作（公號“小易論樓市”《我為什麼不投資合肥大牌開發商的房子？》），合肥物價局商品房備案價格查詢網站顯示，玫瑰園別墅（法式合院）2014年的備案均價在2.6w+，這個數據在2年之後變為2.4-2.8w，均價幾乎沒有發生什麼變化。而它的高層產品均價則由9k左右，上升到近1.6w，升值75%。
別墅產品一套面積大概在500-1000㎡左右，以合肥目前的房價計算，基本都在1000萬以上。這種產品在合肥非常小眾，基本上只有居住價值，投資價值幾乎全無（公號“
小易論樓市”《合肥的洋房別墅值得投資嗎？》）。儘管別墅只是一種極端例子，我想表達的意思是，面積越大，總價越高，你的投資邊際收益就越小。應該選擇投資剛需位點附近的房子，遠離敏感位點的住宅。
一輛大眾汽車價格20萬元，與之配置相差不大的奧迪可能需要40萬元，儘管乘坐舒適性或者功能上有所提升，但品牌溢價要遠遠超過額外配置帶來的提升。豪車的消費市場很小，而且一般豪車的消費者通常喜新厭舊，對二手車不屑一顧，所以豪車相對於普通家用車來說保值性很差。
奢侈型住宅其實跟豪車是一個道理，一般豪宅消費者比較介意購買二手房，當你投資的豪宅進入二手房市場的時候，價格也會大打折扣。
這位粉絲朋友買了2套200㎡的房子，而合肥市場上面積超過200㎡的二手房成交佔比僅有1.3%，試問這麼大的房子你出手時候能賣給誰呢？這樣窄的需求面，如果想快速變現，恐怕得要大幅降低售價才有人問津。
一定要投資市面上需求量最大的房子類型，這樣你的房子才有可能找到充足的需求，你的投資邊際收益才有可能獲得最大。這位粉絲1套200㎡的房子，其實遠不如2套100㎡的小三房收益高。
合肥改善型住房的發展趨勢
隨著人們生活水平不斷提高，對住宅品質要求不斷升級，戶均居住面積也逐年增加，再加上合肥近兩年出讓土地的容積率下降了不少，市面上將會出現大量的洋房產品。
我觀察到有些洋房銷售價格相比同一小區高層的溢價並不算很高，大概10%左右，而且面積適中，一般都在120-140㎡之間，這是值得考慮的。
在140㎡以內的改善型住房，隨著面積的增加，均價呈升高趨勢，面積120-140㎡的這個改善區間，均價比其他區間更高，說明人們正越來越看重改善型住房產品的品質。
類似洋房這種改善型住宅，其主要使用價值就是改善，周邊環境惡劣、居住體驗差、配套設施不完善、溢價率偏高的洋房，投資價值依舊不高。
除了洋房之外，合肥一些戶型較好、面積適中、資源配置豐富的小高層或者高層，也越來越受到購房者的青睞。
政務區的大戶型成交已經接近區域總成交的60%，而且戶均成交面積在130㎡左右，政務區目前均價在2.09w（公號“小易論樓市”《 你在買改善型住房嗎？合肥改善型二手房的成交特點》），這意味著政務區平均每套大戶型總價在260萬以上。
在高端住房市場，環境、學區、交通、商業配套等核心資源，也成為決定大戶型改善性住房投資價值的重要因素（公號“小易論樓市”《資源投入對合肥土地價值的影響》）。
房價平穩時期，假設合肥普通家庭平均每年的積累可用於改善1個平方的居住面積，那麼如果房價未出現暴漲，5年後我們的剛需位點和敏感位點或許會在現有基礎上抬升5個平方。
其實我們投資房產，若想獲得可觀收益，一般都需要持有5年左右的時間，那麼我們可以將未來5年時間剛需位點的升級一併考慮在內。我認為改善性住房剛需位點的提升將會更加明顯，未來數年改善成交量的最大區間可能會移至100-110㎡這個範圍。
其實通過這段時間跟群裡其他粉絲交流，我發現投資大戶型的群友還不少。希望這篇文章能夠讓你對大戶型房產的投資誤區有個大致瞭解，在選擇改善型住宅時，能充分考慮到後期物業的升值空間。
小易論樓市
合肥的房子，升值空間最大的，是住宅房，多大的房子，升值空間最大，基本可以肯定是三室二廳100平方以上的房子。
為什麼是100平方以上的房子，升值空間巨大。
一來，100平方以內的房子基本都是二室一廳或者是兩室二廳，這樣的戶型對於孩子小的時候，還是可以接受的，但是孩子只要長大了，換大房子，勢在必行，選擇來選擇去，還是選100平方以上三室二廳的大房子。因為，再不換房，什麼都不方便了，大家應該都懂的。
二來，100平方以上的房子，三室二廳，對於居家過日子的一家人來說，是最好的選擇，老人，小孩，自己和愛人，都能有各自的私密空間。因此現在買房，流行一步到位，要麼不買，要買就是大的。這也就造就了，三室二廳的房子越來越暢銷，越來越不經賣的原因。
綜上所述，合肥100平方以上的三室二廳的房子，無論在居家居住，還是未來的改善用房，又或者出租給別人使用，可以說，都是暢銷的代名詞。
合肥哪些事兒
合肥的房子升值空間最大的我感覺是小區住房 商品房的話價格會很高 很多人會承受不了 現在只有一二線的房價被控制了下來 而3 4城市的房子仍有上升的趨勢 一般很多年輕人都會選擇自己成家立業以後來買房 為了以後的兒女著想 大多數考慮的是3室之上 個人感覺在130平方以上是最好的
你的百事通
小三房比較合適，小兩房一般來說好多都是小年輕夫妻剛結婚買的初步婚房，小三房實用性比較強。房子的升值空間與地理位置有很大關係，以及周圍的配套設施，比如學校，醫院，購物商場等都有關係。
仰韶飛哥
買多大跟升不升值沒關係，也要看情況。你是自住還是投資，剛需的話。在升值，你也不能賣啊。要不然你住哪裡呢！真正有錢得主，作為改善的，壓根不在乎升值，舒適度最重要，所以見仁見智
